2023年启东挂牌18宗涉宅地块，全部底价成交，共计土地面积约99万㎡，成交总金额约82亿元，新增1宗“万元地”。

就区域分布来看，城区8宗、吕四港镇5宗、启东高新区3宗、圆陀角和沿江板块各1宗。

就拿地企业来看，15宗由本土城投摘牌，3宗为本土民企，包括银洲集团1宗、嘉华置业2宗。

1

“面粉”价格持续下跌

统计发现，今年启东土地出让面积为近四年来最高，但卖地总收入却是最低。

土地成交均价连续三年下跌，今年仅约8283元/㎡，同比下跌1717元/㎡，跌幅约17%。

地价下跌幅度，城区更为显著。今年启东城区土地出让总面积约45万㎡，与去年基本无差，但成交总金额仅有52亿元，比去年减少了19亿元。

今年城区平均地价约11665元/㎡，同比下跌3994元/㎡，跌幅约26%；最高地价约14110元/㎡，同比下跌3773元/㎡，跌幅约21%。

土地是面粉，房子是面包。地价跌跌不休，是否意味着启东房价还将继续下跌？

2

谁是拿地“主力军”

今年在启东拿地的两家民营房企，分别是银洲集团和启东嘉华置业。

银洲集团，深耕启东多年，今年9月斥资5.75亿拿下蝶湖公园一路之隔的23010地块。该宗地块容积率上限仅1.02，建筑层次3-5层，很有可能打造为纯别墅项目。

启东嘉华置业，相较而言些许陌生，过去三年内未曾拿地，今年一举拿下蝶湖中学东侧两宗相邻地块，斥资约6.43亿元。

今年拿地的城投公司中，按照拿地金额排第一的是江苏吕四港置业，耗资近20亿元摘牌5宗地块。数据显示，该公司过去三年还曾拿下12宗地块，拿地总金额约33亿元。

紧随其后的是启东经开城市发展有限公司，耗资约18亿元摘牌3宗地块。该公司过去三年曾拿地4宗，总金额约22亿元。

值得一提的是，以往在启东土拍市场频繁托底的启东市鑫城城镇建设开发有限公司，今年仅拿下1宗地块，拿地金额为10.7亿元。数据显示，该公司过去三年曾摘牌14宗地块，耗资约84亿元，目前还有多宗未入市，压力较大。

3

谁是“卖地大户”

今年启东乡镇板块成交了10宗地块，吕四占据了“半壁江山”。

数据显示，2020-2023年之间，吕四港镇共计出让15宗、约66万㎡涉宅地块，卖地总收入约50亿元。

就拿地价格来看，最高楼面价为12月份刚刚成交的23016地块，达到了8571元/㎡，甚至高出了启东城区多宗地块。

就拿地企业来看，1宗为碧桂园（案名：碧桂园鹤城首府），1宗为本土民企江苏智福置业（案名：吕四峰度天下），剩下13宗均由江苏吕四港置业拿下。

入市情况方面，除碧桂园鹤城首府和吕四峰度天下外，还有一个由金地代建的项目（案名：金港华府）已入市，其余地块疑似都还未有动作。

资料显示，吕四港镇是启东第一大镇。截至2011年末，吕四港镇辖区总人口17.52万人，其中城镇常住人口2.3万人，城镇化率13%。

虽然相较启东其他乡镇板块，吕四的人口、交通、产业有一定优势。但四年内土地出让量如此之大，吕四的去化任务还是颇具挑战。