前言：

2023年重庆招拍挂市场总计成交商住地290宗，成交可建体量2273万方，成交总金额568亿元，平均楼面价2501元/㎡，平均溢价率0.78%。其中中心城区成交商住地47宗，成交可建体量465万方，成交总金额283亿元，平均楼面价6089元/㎡，平均溢价率0.44%。

在行业由传统商品房市场主导向房地产新模式转变过程中，企业投资发展亦呈现出以招拍挂为主，并积极寻求第二增长曲线的特征。

在此背景下，2023年重庆房地产投资发展表现，呈现出以下特征——

  • 重庆土地市场收量：重庆商住类土地整体成交量同比下降22%，维持市场一二级动态平衡

  • 招拍挂仍是主要投资方向：纯招拍挂投资规模占比73%，仍是企业增储重要方式

  • 城投持续“托举”：城投托底现象仍存，中心城区平台拿地比重低于区县，占比42%，主城新区比重最高，为83%

  • 投资方式趋向多元：中心城区为多元投资发力点，其中绿城以纾困代建、政府代建位列重庆新增土地建面TOP2，龙湖通过后期入股+代建实现企业规模有效扩张，中交以招拍挂、TOD、城更多线并行，充分展现央国企实力

  • 房企深耕“熟区”以避险：中建信和、电建、海成、万科聚焦“熟区”深耕，有效弱化企业投资风险，利于企业稳健发展

· 投资市场变化·

招拍挂仍为主要投资方式，代建是重要补充方向

  • 从2019年到2022年中心城区投资结构来看，“纯”招拍挂体量呈现下降，由行业新模式、新方向延伸出新赛道，成为房企业务重要增长曲线；

  • 2023年，纯招拍挂仍是主要投资方向，占比达73%，其中民企为主力，占比81%；

  • 行业调整期，企业以招拍挂投资为基石，多元赛道拓展企业综合能力，其中代建成为房企投资重要补充方向，整体规模占比12%，在多元投资中比重最大。

  • 政府着力推进“保交楼”，纾困代建赛道展现出机会，绿城率先破局；

  • 2021-2023年中心城区平台回摘土地占涉宅类土地成交总体量的27%，且超九成未开发，政府代建业务空间巨大，年内绿城、龙湖均在此领域有所布局。

  • 房企积极协同发展TOD、城更等赛道，助力企业业务广度的扩大。

传统招拍挂市场

重庆土地市场-整体表现

重庆整体土地市场控量，维持一二级市场动态平衡，仅渝东北量涨

2023年重庆商 住类土地成交量整体回落，同比下降22%；从四个大区成交变化来看，渝东北呈上涨趋势，同比上涨27%，其余三大区域均出现不同程度下降，其中中心城区下降明显，同比下降34%；从大区成交结构来看，各区域土地成交量分化减小，其中中心城区剪刀差呈现负值，降低广义存量。

重庆土地市场-整体表现

主城新区规模领跑，各大区溢价趋平，中心城区核心板块放量

量：2023年重庆涉宅地成交体量1676万方，各大区成交规模呈现分化，其中中心城区成交293万方，九龙坡区、渝北区为主力成交区域，杨家坪、观音桥等核心板块占中心城区整体涉宅地规模的41%；主城新区成交760万方，江津、大足为主力成交区域；渝东北成交主要集中于丰都、梁平，渝东南成交主要集中在秀山。

价：重庆涉宅地平均地价2639元/㎡，同比上涨8%，其中中心城区以成交楼面价7701元/㎡居首位，观音桥2宗地块地价均破万，主城新区、渝东北以1706元/㎡、1570元/㎡位居第二、三，渝东南以1148元/㎡位处低位；

溢价：整体溢价趋平，四个大区溢价率均未超过2%。

重庆土地市场-企业表现

城投“托举”现象仍在，中心城区企业整体倾斜度高，中小型民企错位布局区县

城投“托举”现象仍在：主城新区最为明显，平台拿地占比高达83%，渝东南、渝东北区域占比分别为74%、67%，中心城区仍以开发型企业获地为主；

中心城区企业整体倾斜度高：民企拿地占比35%，倾向于投资规模中等偏小型项目，成交总价集中在2.2-17.5亿元；央国企拿地占比23%，优质地块对企业吸引力较强，其中华润以42.6亿元斩获观音桥电测村140亩地，城市核心价值凸显；

中小型民企错位布局区县：区县以外地及本土中小型民企为主，典型如俊豪实业布局永川、锦泽房地产布局梁平、锦秀房地产布局秀山，并吸引重庆本土优质民企海成持续投资，布局区域多为内生性区县，市场受大环境影响相对小，需求稳定，投资风险较小 。

2023年，重庆土地市场规模整体收缩

聚焦房企投资发展表现

呈现出怎样的投资格局？

重庆土地市场-投资榜

榜单洗牌，企业投资结构多元化特征显著

榜单洗牌：各类型企业在渝投资意愿仍强，国央企、头部民企、中小型民企均位列榜单。

海成双线布局位列榜单TOP1，绿城“代建为王”位列榜单TOP2，电建、中交、龙湖等企业依托多元投资方式入榜

90%企业倾向单边布局，海成、邦泰双线投资

中心城区单边布局型企业：以全国化外来型房企为主，中心城区城市功能发展更为完善，首位度高，支撑面更强，市场抗压性更好，因此更能吸引绿城、电建、中交、华润等全国布局型房企持续投资；

区县单边布局型企业：以中小型企业为主，中心城区市场竞争相对激烈，因此以锦泽房地产、锦秀房地产为代表的中小型地方本土企业单线布局区县，同时锦星置业等外来中小型企业选择区县作为入渝首站，更能有效降低投资风险；区县中，秀山、开州、梁平对企业更具吸附力，吸引锦星置业、锦秀房地产等企业开发布局；

双线布局：以深耕本土型企业为主，以榜单TOP1企业海成为例，在市场调整期，作为重庆本土中坚力量稳健投资，深耕发源地所处的渝东北区域，提高市场认可度，同时在中心城区积极拿地，做到区县-中心城区双向开花，以良好的口碑及品牌形象扎根重庆市场。

·中心城区投资榜·

投资方式：中心城区以招拍挂为主，代建、TOD、城更等多元投资作为补充，整体投资趋向多元化发展

华润、联发、中建信和、海成及万科以纯招拍挂上榜，绿城、中国电建、中交、香港置地、龙湖涉猎多元投资。

多元投资典型企业：

2023年，绿城通过纯代建位列中心城区新增土储榜首，通过中标广阳岛生态城超大体量项目入局茶园，城投公司与房企的共生模式，有助于推动板块稳健发展；此外绿城以良好的品牌形象及过硬的产品实力入局蔡家9.4万方保交楼项目，在扩大企业规模的同时履行社会责任，进一步树立优秀的品牌形象；早在2005年，绿城便已布局代建领域，布局代建业务具有一定的前瞻性，经过多年耕耘及发展，绿城持续代建全产业链协同发展，进一步凸显企业实力、巩固行业龙头地位；

中交招拍挂、TOD、城更三线并行，以增储52.97万方位列榜单TOP3，通过纯招拍挂斩获3宗经营性土地，其中一宗商办用地位于城市核心区域，可建体量超10万方；布局TOD赛道，拿地茶园A77地块，将打造刘家坪地铁站TOD项目；持续布局城更赛道，加大双碑井口布局力度，城更体量增储6.87万方，项目整体以片区开发、改造为主，采用“城市更新+一二三级联动”模式实施，力争打造成为城市更新示范标杆；

龙湖以后期入股+代建的投资方式上榜，通过后期入股的方式介入龙湖海成青云阙、龙湖云河颂，其中龙湖海成青云阙与重庆本土优质房企联合，能有效分担资金压力和市场风险；同时强化布局代建赛道，代建江语听澜项目及金凤西永组团O分区部分地块，龙湖代建业务板块将实现企业规模有效扩张。

·招拍挂投资金额榜·

传统招拍挂投资方向分析：

①深耕城市核心区，刷新总价地王

华润摘得观音桥商圈拓展区140亩地块，以42.60亿元刷新重庆中心城区2017年以来总价地王；宗地拟作为观承项目后期地块，企业对于城市极致核心资源投资倾斜度高，且具备此类项目有质开发的能力。

②中建信和、电建、海成、万科聚焦“熟区”深耕，控风险稳健发展

2023年中心城区企业投资偏向深耕型布局，重点落位发展较为成熟完善的城市近郊品质区域，持续深耕发展，有效弱化企业投资风险，利于企业稳健发展。

多元投资风向标

多元投资-代建

市场需求扩大，纾困代建、政府代建成新风口

纾困代建机遇：重庆全力开展保交楼惠民生攻坚战，2023年保交楼新交付12.7万套、完成全年目标任务的106%，2024年工作部署中，防范房地产领域风险，保交楼仍是重要课题，以纾困代建助力城市化险工作，是企业自我发展和社会责任的双重实现。

政府代建机遇：2018-2023年，平台拿地超1200万方，超九成尚未开发，政府代建未来机会明显。

多元投资方式分析

TOD

2023年以央国企布局为主，重庆快速步入“TOD时代”，未来发展空间巨大

重庆计划至“十四五”末，启动30余个TOD项目建设，TOD发展空间巨大。2023年介入TOD开发的企业以央国企为主，中交斩获茶园刘家坪项目，中国电建摘得王家庄停车场TOD综合开发项目，房企的介入有助于重庆快速步入“TOD时代”，企业可结合TOD发展模式，注重项目商业、文化打造，采用开发+运营的模式，为企业带来业务规模、品牌效应、长效经济效益多维增长曲线。

城市更新

企业介入以建设运营模式为主，后续改造可结合历史文化，充分展现城市人文魅力

“十四五” 期间重庆城镇老旧小区改造达1亿㎡，政府着力推进城市更新，主张“留改拆增”，推进功能疏解，提升城市品质，鼓励多主体合作介入，促项目落地；截至12月20日，全市城市更新试点示范项目超过200个，其中前期项目81个，在建项目99个，完工投用项目46个。2023年以来，企业以介入城更项目建设运营模式为主，典型项目有中交茄子溪港口片区项目及井口片区项目、东原马鞍山项目等；重庆城更注重历史文化传承保护，企业在参与建设改造时，可深度挖掘历史要素与文化记忆，充分展现城市人文魅力。

租赁

保租房“十四五”筹集目标40万套，现阶段以盘活存量、改建和新建方式布局租赁赛道

重庆“十四五”保租房筹集目标40万套，2023年筹集目标8.1万套，目前全市共筹集保障性租赁住房8.4万套（间），提前完成年度目标任务；截至12月15日，重庆已累计筹集保障性租赁住房26.4万套。现阶段企业以盘活存量、改建和新建方式布局租赁赛道，龙头企业凭借自身品牌效应及优质运营能力布局市场，积极实现多渠道扩张。

结语：2023年，企业投资发展方向遍地开花，一方面体现出重庆的投资价值仍被传统开发型企业认可，另一方面体现出企业在市场环境变化期的发展模式迭代特征。展望后市，传统招拍挂与多元投资并行这一投资新模式仍将是主旋律，跟随市场新动向进行调整，将赋予企业穿越周期的向上能力。