重庆代建航道以政府代建为主力发展模式，商业代建、资本代建为补充。聚焦政府代建，新建型领域以平台土地为主力机会点，2018-2023年城投获取涉宅土地超1250万方，其中92%未开发且暂无企业合作，潜在机遇项目超1000万方，规模达千亿级；存量盘活领域以城更项目为主力机会点，重庆城市更新资源信息平台入库项目共227个，50%处于储备阶段、前期阶段，100+潜在待合作城更项目为企业代建、代运营介入提供机会。

代建赛道机遇明显，行业趋势与重庆发展现状呈现怎样的特征？

顺应行业新形势，代建作为轻资产运营模式

在房企多元赛道中的地位逐步凸显

竞争加剧，“蓝海”泛红：已有40余家品牌房企布局代建业务，随着入局者增多，企业从集团到地方层面，提炼自身的代建核心竞争力和重点拓展方向，以形成自身的竞争优势；

模式迭代，领域多元，诉求升级：代建模式由政府代建为主，发展至政府代建、商业代建、资本代建并行，代建所涉及的领域也趋向多元化，纾困代建、平台土地代建、存量资产代建等领域机遇明显；项目委托方核心诉求逐渐由中端建设管控向前端策划和后端销售、运营倾斜；

聚焦重庆代建发展现状

呈现如下特征

代建航道发展提速：2022、2023年，代建规模占传统房企中心城区整体投资规模的17%、16%；

政府代建“遍地开花”：2022-2023年典型代建项目中，政府代建类数量占比69%；

企业“各展所长”：绿城、龙湖、东原积极在渝布局代建项目——绿城深耕政府代建、拓展纾困代建；龙湖代建品牌溢价力强，项目多为高价低费率中标，销售目标预期强；东原以存量资产盘活为代建深耕方向，于南岸、九龙坡落地多个代建/代运营项目。

· 投资方式变化·

第二增长曲线中，企业积极入局代建，投资比重扩大

  • 从2019年到2022年中心城区投资结构来看，“纯”招拍挂体量呈现下降，由行业新模式、新方向延伸出新赛道，成为房企业务重要增长曲线；

  • 2022年代建在多元投资中比重扩大至17%，2023年比重维稳，绿城、中交、中国铁建、龙湖、东原等企业积极入局。

行业发展背景

01

代建优劣势分析：

兼顾发展与避险，“逆周期”性强，但市场环境和竞争压力下，考验企业竞争力和预期实现度

代建模式的兴起，是供需两端对市场化与效率需求的集中体现，也是房企轻资产转型的代表模式，优势明显：

①谋发展，增收益：在市场调整期，代建作为轻资产投资方式，有着逆周期的特征，有利于企业在市场调整期进行投资补充，并使得企业将其多余的开发能力进行有效利用，是相对稳健的“第二增长曲线”

②“避险”：可优化企业现金流回款与报表业绩，增强企业“避险”能力。

辩证来看，代建赛道同样存在着挑战：

①竞争加剧：代建由“蓝海”逐渐泛红，对企业专业化、精细化要求更高，需形成差异化的竞争力可实现突围

②项目纠纷损伤企业利益和品牌口碑：代建项目因外部市场因素或内部因素未达到盈利预期，会导致后期的代建费用支付延迟或兑付纠纷。对企业项目而言，若委托方资金链出现问题，导致项目开发和交付进度出现问题，将损伤企业品牌口碑。

02

代建发展演变：

行业发展呈现模式丰富、环节拓展、主体转变特征，核心诉求转向前期策划和后端销售/运营

从国内房地产代建的发展来看，整个行业由单一的建筑环节向全产业链进行拓展，代建模式由政府代建为主发展成三种代建模式并存状态，参与代建的主体由建筑公司向房地产开发公司转变，代建模式的核心诉求点逐渐由建设管控向前期策划和后端销售/运营转变，意味着品牌力强，产品溢价力强的企业，在代建中将拥有更强的盈利能力。

03

代建新机遇：

市场环境转变下，平台土地代建、存量资产代建、纾困代建等领域成为代建新风向标

平台土地代建：代建成为“城投拿地量大且开工率低” 、“传统开发型企业投资率低但需保业绩” 两组矛盾解决的交汇点。矛盾一：根据CRIC整理数据来看， 2021、2022年全国投资百强中，城投拿地体量占比分别达38%、58%，且城投拿地开工率均较平均开工率低二十个百分点以上；矛盾二：2023年全国近五成销售百强房企未拿地，并陷入“越不拿越难卖”的困境。代建为两组矛盾提供了共同解决方案，企业输出专业化服务，平台土地得以有序开发，实现双赢。

存量资产代建：2022年《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》使得盘活存量资产进入发展加速期，近两年政府和社会资本合作成为盘活存量资产的重要方式，其中城市更新领域，房企输出前期改造建设、后期运营盘活中的部分流程或全流程服务，成为房企发展新机会。

纾困代建：根据2023年8月住建部披露数据，全国 ‘保交楼’专项借款项目总体复工率接近100%，累计已完成住房交付超过165万套，首批专项借款项目住房交付率超过60%。“AMC+代建”助力纾困成为保交楼有效举措，由于头部代建企业具有丰富操盘经验及品牌效应，对项目工程保障、后续去化与溢价都会产生积极影响。近两年中交、绿城、华夏幸福等企业与AMC陆续签订纾困代建战略合作：

  • 2022年10月，中交地产与信达地产在北京举行战略合作协议签约仪式，房地产纾困类代建项目成为合作焦点。

  • 2023年7月，绿城中国、绿城管理分别与长城资产及其子公司长城国富置业签署战略合作协议，双方将在涉房涉地不良资产处置等业务领域开展战略合作；

  • 2023年7月，华夏幸福与地方性AMC浙商资产签署战略合作协议，双方将就各自存量业务、“AMC+保交楼”业务开展战略合作。

建行业进入发展转型期

重庆典型企业代建发展现状有何特征？

重庆典型企业代建发展盘点

01

重庆典型代建项目：

政府代建项目落地量最大，绿城、龙湖、东原布局积极

02

政府代建——新建型：

房企代建助力城投土地有质开发，机会未来仍有千亿级规模机会

发展现状：从在渝项目落地情况来看，新建型政府代建项目以城投回摘土地为主，多提供全周期综合服务，注重开发企业的品牌引入、前期专业策划，工程管理、客户关系管理、推广及营销等服务内容，当前绿城、龙湖在渝新建型政府代建项目落地相对较多。

典型企业：

绿城：绿城管理目前全国商业代建总建筑面积81.7万方，政府代建占39%，是业务板块中最大的一环。近两年在渝布局两个典型政府代建项目，凭借成熟的业务体系和经验获取委托方认可，2022年绿城布局政府代建项目水土新城人才租赁性住房，为开发商+EPC总承包“交钥匙”工程；2023年中标政府代建项目江南春城·闲林山水、江南春城·春江花月项目，项目位于南岸区茶园广阳湾片区，中标金额达34.79亿元，提供全周期代建服务。

龙湖：龙湖于2022年正式发布龙湖龙智造智慧营造品牌，向代建业务板块发力，年末龙湖龙智造联合龙湖商业签约重庆荣昌区黄金坡新区商业综合体项目，为项目提供从代建到运营的全链条服务，未来该项目将落地龙湖商业旗下的天街品牌。2023年中标科学城高新置业委托的凤栖湖小区及金凤中心居住小区代建，江北城开委托的江语听澜项目代建。依托企业的商业运营优势、产品力优势赢得委托方认可。

发展机遇：重庆当前着力化解城投债，守住不 “爆雷”底线，加速资产盘活是长效措施，房企输出品牌和专业化全周期服务，可有效推动城投土地有序开发。2018-2023年重庆中心城区城投拿地超1250万方，其中92%未开发且暂无企业合作，潜在机遇项目超1000万方，以当前中心城区新房平均水平1.5万元/㎡计算，潜在规模近1900亿元，政府代建未来机会空间大。

03

政府代建——城更型：

存量资产盘活延伸代建代运营机遇，百余个城更项目带来广阔机遇

发展现状：政府着力推进城市更新，主张“留改拆增”，推进功能疏解，提升城市品质，鼓励多主体合作介入，促项目落地，目前超50%的中心城区试点示范项目涉及企业引入，引入社会企业主要出现四种细分模式：EPC+O、平台公司自建+委托经营+引入社会资本、引入社会企业建设运营，平台+企业合资城市更新模式，更新项目以改造类为主，少量项目涉及拆改结合。

典型企业：

东原：2023年东原集团在传统代建业务的基础上，提出了综合性的“建管服”一站式综合服务模式。东原代建业务的布局思路聚焦于存量资产盘活领域，通过房地产及相关行业多年积累的经验和能力为国家和属地政府提供专业的一体化服务，从而盘活地方的存量资产。在渝城更项目代建代运营已获取一系列项目进展，与南岸区、九龙坡区政府在城市更新上展开深度合作，继取得重庆下浩里项目、重庆南坪后堡项目后，2023年7月，东原集团中标重庆市南岸区马鞍山城市旧改项目建设管理代理，2023年10月签约南岸区南山项目代建及销售管理服务，2023年11月取得九龙滩商业公园项目策划服务，布局思路清晰，业务拓展迅速。

发展机遇：截至2023年末，重庆城市更新资源信息平台披露的入库项目共227个，合计建筑面积11156万方，项目总投资约2941亿元，近50%处于储备阶段、前期阶段，意味着未来企业可介入的项目量大，机遇明显。

04

商业代建：

委托方看中企业的品牌溢价力和开发经验，降低项目开发风险

发展现状：从在渝项目落地情况来看，以地方型中小企业项目，通过产业+等方式获取项目为主，主要看中企业的品牌溢价力和开发经验。

典型企业：

龙湖：正式发布代建品牌首年，龙湖在渝温泉山语、龙湖江山颂两个商业代建落定，依托客研、研发、运营、供应链、工程、营销、客服七大管理经验，提供全生命周期开发管理服务。从典型项目的中标公示情况来看，凭借品牌溢价力，龙湖中标呈现低费率，高报价的特征，这体现出龙湖的代建优势，即为委托方实现更高的销售货值预期。

发展机遇：在房地产发展进入新周期，“有地就能赚钱”的时代不再，于中小企业或缺乏开发经验的企业而言，自主开发的风险性高，引入品牌房企代建，有助于项目提升去化和溢价，并可加速手中土地变现。

05

资本代建：

纾困代建是推进保交楼有效方式，绿城在渝实现破局

发展现状及机遇：2022年以来，“化风险、保交楼”成为地产行业关键词，以政府联手AMC、引入代建企业的“项目纾困”类代建，成为“保交楼”处置方式之一，也为代建企业迎来更多发展机遇。“项目纾困”类代建主要通过“出资+开发”模式，由AMC负责不良资产处置与重组，操盘方负责再开发与运营。目前，此类代建主要应用于并购、重组、破产重组三类项目，目前绿城已实现重庆纾困代建项目破局。

典型企业：

绿城：自2021年下半年起，绿城管理就积极对接各类资方介入地产不良市场，包括华融资产、信达资产、长城资产、浙商资产、中信信托、中航信托、平安信托等，拓展纾困代建领域。在重庆，2023年绿城接手保交楼项目佳兆业江山和鸣的代建服务，该项目由北碚区委区政府牵头化解，光大信托接收股权，绿城进行代建，目前项目2023年5月已复工，7月开始入市销售。

发展机遇：根据重庆市住建委近日披露,截止2023年10月底，重庆237个保交楼项目已累计交付14.4万套，未来推进房地产领域风险防范化解仍是从中央到地方的重要工作项。

结语：代建不仅能有效地助力企业发展第二曲线、穿越行业周期，更是国家推动探索房地产新模式的有效途径之一，可有效推动存量盘活、化风险保交楼、保障房建设等领域的实质化落地。因此，无论是经济规律、还是国家政策诉求，代建都是行业现在和未来的发展风口。

根据12月底重庆市委经济工作会议内容，2023年保交楼新交付12.7万套、完成全年目标任务的106%，2024年工作部署中提出推进房地产领域风险防范化解，并有效防范化解地方债务风险，未来纾困代建、平台存量土地代建、城市存量资产盘活领域机遇明显。

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