2022年是大约52个主力在售楼盘，2023年大约是49个在售楼盘，预计2024年就只有30个在售楼盘了，其中进入到销售后期的楼盘有14个，货源较为充足的有12个，另外还有4个纯新盘。买洋房的人变多了，买跃层的人变多了，买叠墅的人也变多了，买别墅的人也变多了。
2023，我一直在想，这一年到底是因为什么？
德阳楼市可以像一个梭梭板一样，一梭到底。开年的时候还以为，今年虽不能咸鱼翻身，起码也能躺平煎个半面糊，没想到火候不大，鱼竟然没有熟。
以至于，今年的年终总结，我都不知道该从哪里下筷子。
原本以为2022年已经够难了，没想到2023年才是真的难。结果，2023年是先甜后苦，到年底了才发现，真正难的是2024年。
2024年，也许很难，但也充满了机遇。有句话叫触底反弹，还有句话叫置之死地而后生。坚持住，挺过2024，一切都将会变得顺畅。为啥？
なぜなら，真実はいつもひとつ。
那就来吧，让我们带着“三个亿”，一个回忆，一个失意，一个不容易，再回顾一下2023年，然后带着“QWER”奔赴2024年。
差点10年最低，2023真猛
全年约50个主力楼盘，为2023年德阳楼市创造了约7693套，85.18万方（住宅）的成交量。
累计只完成了去年全年成交量的82%，也就意味着今年全年的成交量下滑了18%。
这是2013年以来，倒数第二低的成交记录（以成交面积排位）。
但是，2023年的房价，却非常生猛的涨了2.14%，到达7071元/㎡。如果再努力一点点，甚至有机会创造一个新的房价记录。
所以，这一年到底是真的惨，还是在绝地求生打决赛圈？
一路下滑的成交量。
这是2023年全年的走势，非常形似一个梭梭板，最高点在2月，成交约1296套，此后一路下滑。中间略有起伏，也掩盖不住整体下降的趋势。
因此，2023年最好的成绩单锁定在了第一季度，从第一季度到第四季度，连续下滑。从环比趋势看，下滑的幅度逐渐减小，但同比却不断的增大。第四季度同比下滑甚至达到了53%。
分区域看。
14个区域，其中5个区域成交量同比增长，9个区域成交量同比下降。
从排名情况看，旌北新区河东依然是第一，但成交量同比下降了22.26%。同时市场占据份额也减少了1.34个百分点。
第二名城北片区，排名上升5位，成交量同比增长118%，市场份额增从2022年的4.62%增长到12.27%，增长7.65个百分点。
第三名中央商务区，排名上升1位，成交量同比增长0.79%，市场份额由9.48%增长至11.63%。
去年的第二名，旌南河东排名下降1位；去年的第三名，孝感排名下降2位。
★保持市场份额的核心在于，区域内有足够数量的楼盘。无房可售，一切都是空谈。
★成交区域排名，在一定程度上代表购房群体的偏爱，但并不意味着一定是对的。且还取决于楼盘本身的产品力。
不断减少的楼盘数量
所以，我们对2023年在售楼盘数量进行了梳理，发现了这样一个有趣的事情。
到2024年，楼盘数量最多的还会是孝感，预计有6个。此外就是中央商务区加上尾盘充其量有4个。而其他区域一般都是1个或者2个。
这么说来，明年，买房的选择面就进一步变窄。
另外，可以看出来，每年的销量和在售楼盘数量也是有一定关系的。为了印证这个猜想，所以我又狠了一把，把从2020-2023年的在售楼盘数量进行统计。
事实上这是一个非常简单的逻辑，我只是用数据与图表来更形象的展示。楼盘数量与全年的销量一定是正相关的。
★2024年全年的销量，如果楼盘数量上不去，那就只有再往下掉。
★在售楼盘的数量从另外一方面也印证了开发商看待市场的乐观程度，市场越好，楼盘数量会越多，市场越不好，楼盘数量越少。很明显，开发商也不是傻子。
★在售楼盘数量与供应量息息相关，后面再探讨。
买房的人在买什么样的房子？
回想2015年全年，平均每套房子的总价是38万。2018年是一条分水岭，从2018年以后，德阳平均每套房子的总价几乎都是挨边80万。
今年，也不例外，平均每套房子的总价是78万。
这几年的套均总价还是比较稳定的，最高也就82万左右。随着房价的变动，大家在置业上对面积有什么样的变动呢？
当我把2023年和2021年的成交结构进行对比后，你看这就很明显了。
绝大部分购房群体还是刚需，面积需求集中在80-130㎡。其中，90-100㎡，100-110㎡，110-120㎡三个面积段的同比是增长的。尤其是90-100㎡面积段增长最多，增长了5.84%。
曾经江湖上很吃香的80-90㎡小三房，下降的比例也是最多的，下降了8.63%。
在改善行列，130-150㎡面积段也有增长，但不多。150㎡以上面积段，总体看是减少了，可想而知，有钱人的数量还是非常具体的一个数字。
如果把成交结构和产品形态结合起来看，又会发生什么化学反应呢？
Sorry，我并不打算要进行这么复杂的操作。
我以为有钱人是减少的，结果当我看到今年大家买入的产品类型的变化时，我又产生了怀疑。
所以，洋房套均总价从98万涨到了109万；跃层套均总价也涨了。反而是叠墅和别墅，200万左右的门槛似乎对高净值人群来说不怎么友好啊，套均总价反而降了。
★有钱人很多，但是有钱人也会减少。
★有钱人很有钱，但有钱人买房的次数是有限的。2023年，有钱人买房的占比下降了，从120万/套往上砍，这部分人群真的少了。
买房的不止有新房，还有二手房
二手房在经历了长达4年的被蹂躏之后，2023年终于迎来了春天。这样的故事，和2017年又是一样的节奏，一样的开端。
2023年，约7495套，73.36万方的成交量，让二手房市场在2023年迎来了33.6%的增长。
可以预见的是，2024年二手房的春天会比2023年的夏天更猛烈一些。
2024年，二手房会报仇的，也会让很多人想哭的。
或许你看到的新房和二手房是这样的故事。
但也许，还有另外一种故事。
买房的可以选新房，也可以选二手房，不管白猫黑猫，都是要抓耗子的好猫。都是买房的人，相加之后，你会发现，这两年的总量还是保持了一个平衡。
虽无法和鼎盛时期比，和去年比，一样。买新的人，买不到新房，那就转向了二手房，总量是不变的，选择是游离的。
岌岌可危的供应量，10年倒数第二
前面分析了整个市场的在售楼盘趋势，实际上，这跟供应量也有极大的关系，再往远一点说，和面粉也是有关系的，这在之前的【土地报告】里已经说明。
今年不仅创造了一个非常低的成交量，也创造了一个非常低的供应量。
全年只供应了约5430套，59.35万方住宅，同比下降了34.11%。如此供应量仅比最差的2017年好一点，这是这10年倒数第二少的供应量。
供应量和成交量非常契合，市场好供应量多，市场不好，供应量少。今年的供应量几乎也是梭梭板，梭到最后一无所有，12月直接给了一张“白卷”，零新增。
现在，你回头去看成交量季度走势，再来对比供应量季度走势，就会发现，这几乎一模一样。供应量减少得如此陡，2024年的楼盘数量受到了威胁。
预估2024年主要在售楼盘，约30个。什么是主要在售楼盘，我定义为还能卖出来10套房子以上的楼盘。很显然，这个门槛已经非常低了。
如此情况，堪比2017年，这也是我在之前的文章里写过的【详情】。如此情况，对开发商来说并不存在什么影响，反而是对要买房的人群，会带来一些麻烦。
那么2024年还有哪些潜在的供应量呢？又有哪些新项目呢？确定的有4个，不确定的有2个。
东桥二号洞子的张半仙算了一卦，今日不宜宣讲。
2023年的房价，竟然还涨了
一方面是供应量的严重减少，一方面是成交量梭了梭梭板。都在减少的时候，供应量比成交量减少得更猛。
供需错配的时候，对房价是有益的。自2018年涨上来的均价，到2020年首次跨入7字头门槛，去年年终掉了一点。
2023年，市场的萧条，反而让房价上涨了。7071元/㎡，同比增长2.14%。
明晃晃的刀，架在脖子上，你感不感动？
德阳楼市很神奇，涨上来的房价就不要想垮，垮是垮不下去的。要垮可以，死路一条。你细数一下，德阳这两年凡是大垮价的楼盘，都没有好结果，没有一个例外。
整体没有降，那个体有没有降呢？
所以，我们把成交量TOP20进行了对比分析，嘿，竟然是一半有涨价一半是降价。Top4全部是涨价，具体这些楼盘哪些涨了哪些降了，我们就私下里说悄悄话。
★透过均价对比，产生了一个新现象。我发现，凡是降价的楼盘要么是尾盘清盘了，要么是这个楼盘有问题。
★而凡是涨价的楼盘，要么是卖得特别好，要么是品质非常高。
我也对每个片区的价格做了一次对比。
5个区域降价，剩下的都在涨价。那么降价的区域有？
旌东片区、旌南河西、老城区、孝感，然后你看这些区域有什么相似之处吗？
涨价也就成了理所应当的事情。
现在问题来了，2023年德阳房价涨了，（是不是还是不敢相信？我也觉得匪夷所思，但，这就是事实）。那么2024年的房价还会涨吗？
答案是，会的。
只不过，我觉得不会狂飙，而是指甲刀掐肉，一点一点来嘛。温水才容易让人迷失自我，开水只有炖了算了。
至于，为什么？我想，我上面的3000字已经交代得很清楚了。
对了，还有库存。本来不想说了，但是又觉得还是有必要提醒一下各位。
库存没有想象那么多
2023年结束，库存量10504套，113万方，去化周期约16个月。
实际上这个库存可以理解为已经不够1万套，甚至只有七八千套在售。因为，总有那么一些房子是永远卖不掉的。
各个片区中，孝感片区依旧最高。去化周期最短的是旌北新区河东，仅684套房子，去化周期2.17个月。
意思是2024年第一季度结束，这部分房子也就杀角了。同样比较少的还有黄河片区、旌北新区河西、旌南河东、中央商务区。
更加细分的库存产品结构，看来是真的没有多大的必要再分析了。
2023再见
2023年的失意和不容易，都成了回忆。
2024年，要带“QWER”了，不带的话，结局是OVER。
2024，祝愿你可以不劳而获。
祝愿你可以关关难过关关过，前路漫漫亦灿灿。
热门跟贴