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前不久，来自北京大兴区的颐和公馆曝光了自己的户型，一共六种，北区是72平米两居、98平米三居和128平米四居，南区是98平米三居和128平米、141平米、162平米、222平米四居。

从规划上，北区属于刚需加改善型，南区改善型里又带了点刚需。说白了，南北两区都不是那么纯粹。

如果把北区128平米和南区的98平米调换下，这就泾渭分明了：北区是纯刚需，南区是纯改善。

这种南北分区的小区，北京国贤府分得很清楚，南区是100平米户型，北区是115平米至180平米户型。

选房，就要选纯粹的房子。

所谓的不纯粹，主要分几类：一、同一类型产品，户型面积差异巨大；二、不同类型产品混搭，如别墅与高层或多层，高层与多层，这叫做“高低配”。

在这方面，楼花是踩过坑的。

10多年前，楼花买了一套11层的板式小高层。这个小区的产品比较多，有高层、小高层、多层，还有别墅。置业顾问一个劲儿地说，有别墅的项目，品质高。想想也是啊，别墅品质。

但住进去，很快就后悔了。

为什么呢？我的门禁卡，进不去别墅区，它是独立的，独立的单元、独立的门卫。如果别墅区向所有业主开放，它的品质会直线下降，那别墅的业主们，肯定是不会答应的。

这个小区的整体容积率是2.0，如果别墅区为1.0，那么普通住宅区就可能达到2.5，甚至3.0。换句话说，我买的这个单元，容积率无形中变高了。在原本的大社区里，活动半径极大地缩小了。

楼花记住了这个教训，是因为产品的不纯粹带来的。

后来，地产商也悔青了肠子，别墅夹杂在高层社区，卖得很艰难。如果当初都做成多层或小高层，早早就清盘了，这就是不纯粹的代价。

还是拿北京国贤府举例子，中建智地想得很透彻，1.3的容积率，按常规套路，完全可以做高低配产品——部分做叠拼或联排，但它最终选择了做七八层的洋房产品。热销的数字，证明它是对的。

看户型的纯粹性，已经成了一个选房基本的策略。

2023年以来，京城涌现出一批纯粹的新盘：大兴的兴城之星，从150平米到270平米；望京的国誉府，从180平米到220平米；大兴的元玺，从120平米到170平米；大兴的招商玺，从143平米到260平米；海淀的印香山，几乎是清一色的220平米，等等。

选房，请记住这句话：同一个阶层，同一个梦想。

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