兰亭盛荟，又创新低了。
有中介向楼市君爆料，前两日兰亭盛荟成交一套72平两房，单价6.2万/平，刷新了小区价格下限。
而且你敢信？兰亭盛荟上个月只卖了6套，带看量对比前几个月近乎腰斩...问题是，放盘量还在涨。
现在的它，似乎出现了新的流动性困境...
｜兰亭盛荟实拍
｜广州楼市发布 摄
壹
成交带看齐跌，兰亭盛荟遇冷
与“炒家”组CP的兰亭盛荟，前两日卖出了6.2万/平割肉价，创下小区二手新低。
中介透露，该套房源是72平的两房户型，成交总价约450万。比起同户型最低挂牌价低了48万，是小区最笋的一套。
中介坦言，兰亭盛荟的价格已经连续“跳水”。目前，小区两房的成交价已经频现6字头。
｜兰亭盛荟二手成交
｜图源：贝壳找房
上月，兰亭盛荟的成交房源就以64-85平小户型为主，清一色刚需款，成交单价下探到6.5万/平。
以64平两房为例，去年初同户型卖出了540万的总价，上个月448万拍板成交，直接缩水近百万。
｜技术生成
楼市君留意到，降价后的兰亭盛荟并没有带来预期中的反弹，上个月只卖了6套。
这是什么概念？ 我们不妨回顾 它过去一整年的交易情况。
可以见到，兰亭盛荟分别在3月小阳春、9月“5改2”出现过两波小高潮。 均成交24套房源，单 价企稳8 万+/平。
随后，成交量出现断层式下滑，即便在年底 二手行情高峰也 只卖了6套， 仅为9月的1/4！
｜技术生成
中介也不装了，摊手表示兰亭盛荟降价也不好使，来看房的人明显少了很多。
楼市君对比了一下，上月贝壳平台的带看量有639组， 对比9月小高潮，看房人数近乎腰斩。
这还没完，楼市君留意到，这期间兰亭盛荟还经历了一波“炒家”出逃，挂牌率突破5.6%。
一般而言，小区挂牌率在3%左右属于正常范围，超出的话，说明业主卖房竞争颇为激烈。
在9月“5改2”前，这个网红盘的挂牌量才159套，现在已经涨到212套了。
｜技术生成
目前来看，兰亭盛荟似乎面临近年来少见的流通困局。
一是看房量的遇冷，对比9月带看量跌幅超30%。 二是成交量价骤降， 小区成交房源频现6字头单价 。
再者，是小区挂牌量还在上升，内部竞争颇激烈。 “客少房多”情况下 ，兰亭盛荟显得有亿点点难。
贰
评估价下调，“0首付”走不通了？
针对这个现象，楼市君也同步摸查了其他属性相似的网红盘。
同是炒家云集的东荟城，自亮出2字头地板价后，成交量反弹是很明显的，并且没有“熄火”。
据贝壳平台数据，上月东荟城成交又创新高，共卖了19套，成交均价也基本持平3万/平出头。
为什么兰亭盛荟的网红流量，会不灵了呢？
｜兰亭盛荟实拍
｜广州楼市发布 摄
在摸查过程中，楼市君发现，兰亭盛荟遇冷恰恰也是它的金融属性导致。
最主要的原因在于：二手房成交价格下降，牵动银行对它的评估价降了。
兰亭盛荟，自2016年开盘的3万/平，一路追高到均价8万/平、甚至乎上过10万+的热搜，更多靠的是金融属性加持。
据了解，过往很多 投资客会通过高评高贷模式买入。
假设房源总价在1000万，在交易过程中，银行会安排第三方评估机构对房源进行估价。
中介透露，可以通过一些办法将评估价提高到1430万，贷款可贷到1001万，相当于首付0元。
类别
评估价
（万）
贷款7成
（万）首付
（万）正常成交价
1000
700
300
提高评估价
1430
1001
0
那么对比现在呢？
有深耕金融城板块的中介指出，挂牌量最大的两房，之前银行评估价普遍能做到8.5-8.8万/平，目前只能持平在7.6万/平。
一方面，银行评估价的价差少了1万/平，自然让不少金融客户觉得“划不来”。
另一方面，也导致了部分投资和自住买家继续观望，认为兰亭盛荟还可能再降。
换个角度来看，金融客户逐步“消失”的兰亭盛荟，开始反映出它真实的市场成交水平。
叁
兰亭盛荟，还能“翻红”吗？
如今，摆在兰亭盛荟面前的一个问题是，它的流通性能否再有起色？
可以这么理解，褪去金融属性的兰亭盛荟，也在回归它真正的居住属性。
在楼市君看来，兰亭盛荟也许很难再被炒起，但其地段及居住价值仍然能打。
｜兰亭盛荟实拍
｜图源：兰亭盛荟公众号
首先，它位于金融城范围，区位素质过硬。
目前，在金融城红线范围内，在售的一手房仅有5个，价格早已去到10+/平，最高网签价超过22万/平。
金融城一手项目价格一览
项目
价格
珠江天郦（住宅） 9-12万/㎡ 江源半岛（住宅） 7-10万/㎡ 珠光金融城壹号（商业） 10-20万/㎡ 合景臻溋名铸（商业+住宅） 10-20万/㎡ 广州鹏瑞1号（商业） 20-30万/㎡
聚焦到二手市场，与兰亭盛荟同地段的小区大部分单价都在7万/平出头。
冒现“6字头”的兰亭盛荟，还是有它的价格优势的。
其次，今年新盘集中在天河东，兰亭盛荟所在板块，供应相对稀缺。
2023年，天河全区新批货量为4927套，对比5年前同期增长幅度为195%，能够吸引不少买家进入天河。
与此同时，新盘大多集中在天河东板块，像今年的天河东起码有20个楼盘即将同台竞技 。
相较而言，金融城板块的供应还是比较稀缺的。
兰亭盛荟作为板块二手市场的第一梯队，“炒家”的离开，价格缩水是必然的。
对于买家来说，价格降到位也是好事，不妨再观望对比一下。
｜技术生成
只是，新房市场带来客源的同时，楼盘之间也可能会出现“价格战”。
今年，与兰亭盛荟类似总价段在600-800万范围，可选择性并不少。
如果你是想置换天河的买家，今年新盘遍地开花，二手降价也能适时捡漏，不妨趁着年前淘淘笋。
如果你是卖房业主，那么楼市君认为，回归市场水平的成交价，相信会对你卖房更具参考意义~
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