大渡口在主城一直以来都是个小透明般的存在，自从重钢搬走之后，存在感就更低了。
但实际上，有些默默无闻的城区，做出的贡献反而非常大。
我拉了下最近10年来的新房成交数据，近10年来大渡口卖了90885套新房，成交金额高达800亿元，平均下来每年80亿元。
◉ 主城各区近10年新房销量，杨一设计并制图
90885套新房是什么概念呢？
大渡口最新的常住人口数据是43.56万人，比12年前增加了13.5万人，增长45%，按照大渡口户均2.43人来计算，这90885套新房可以满足22万人的住房需求，占到了大渡口总人口的一半。
现在，大渡口万达旁的土地要调规了，新增了80万方住宅土地，产业用地增加了50万方，大渡口产城一体化的进程又将加快。
经常去大渡口的朋友应该去华生园梦幻王国玩过，不知道你们注意到没有，梦幻王国的土地性质，由之前的商业性质，调整成了新型产业用地M0。
不知道这是不是一个试点，意味着以后的游乐园土地性质，都会调整成M0？有知道情况的朋友可以来补充下。
这次要调规的土地在这里：
北边挨着兰海高速，东边挨着西城大道，南边一直到金家湾立交，西边主要是到伏牛大道，几乎横跨了2号线天堂堡站-建桥这一片。
从卫星地图可以看出，这片区域还有很多蓝色顶棚工厂未搬迁，而这一片正是互助村。
◉ 土地卫星地图
经常看我文章的应该还记得，在去年底时，我写过重庆2000多亿的旧城改造，其中大渡口就是最大的赢家。
大渡口有7个旧城改造项目，投资额足有654亿元，占到了总投资额的30%之多。
其中互助村的总投资额为90亿元，改造方向是舒适宜居的城市新区，预计将于2024年动工。在正式动工之前，须得先把土地性质调整下，毕竟目前的土地基本都是城市留白土地。
◉ 大渡口互助村城市改造情况
这次土地调规主要是有4点：
1、 依托片区策划，结合自然地形地貌、电力走廊迁改优化用地布局。修改后，居住用地增加34.35公顷，商服及文旅用地减少6.05公顷，新型产业用地增加17.28公顷公服设施用地增加3.13公顷，绿地增加31.09公顷，道路用地减少0.85公顷。
2、开发强度方面，居住用地按照容积率2.2控制，商服及文旅用地按照2.0控制，本次规划修改后总建筑规模增加约118.66万平方米，其中居住建筑规模增加81.8万平方米，商服及文旅建筑规模减少约12.22万平方米，新型产业建筑规模增加49.08万平方米。
◉ 大渡口土地调整前后对比
3、 优化道路交通组织，提升主次支道路系统性，完善了社会停车场等配套设施。
4、根据规划人口规模，按照城乡公共服务设施配套标准，完善了中小学等教育设施、医疗卫生设施等公共服务设施配套。
但这次调规之后，我猜想后续应该还会继续调规，毕竟公共服务设施用地、绿地、道路用地、城市留白空间、非建设用地这些都还没有定下来，后面应该还会有调整。
现如今重庆郊区的普遍容积率是在1.5左右，而这90多万方的住宅土地容积率则是2.2左右，不过这也符合大渡口市场整体偏刚需的现状。
大渡口这片主要有13个项目在售，2023年共销售了2200套新房，其中别墅销售了39套，高层销售了1189套，洋房销售了970套。
卖的这2200套新房里，有70%的房子总价都是在100-150万这个区间，有84%的房子总价是在150万以内，这就是大渡口新房市场的基本盘。
◉ 大渡口2023年总价占比，杨一设计并制图
而200万以上的房子只卖了90套，占比仅仅只有4%，在大渡口想做改善产品的开发商，还是得谨慎下，得尊重大渡口的基本盘。
在面积段方面，有60%的房子面积都是在建面90-100㎡，有72%的房子面积是在100㎡以内，150㎡以上的极度改善产品仅卖了29套，占比仅仅1%。
跟大渡口楼盘的朋友聊过之后，发现这样一个事实：
大渡口基本上是一个内生地缘型市场，地缘情结非常强，主要是本地人的首次置业和改善置换，外区人来大渡口的概率并不大，除非楼盘性价比非常高。
◉ 大渡口2023年面积占比，杨一设计并制图
互助村这93万方的住宅，未来在开发时，大概率也会面临同样的市场基本盘，到底是陷入到红海市场里去拼杀？还是走极刚小户型快跑路线？亦或是顶豪产品保利润？
一个比较令人惊讶的事实是：
大渡口户均人口只有2.43人，已经低于了重庆2.6人/户的标准了，家庭规模并不大，但是大渡口的小面积产品却并不多，2023年建面80㎡以内的房子只卖了50套，占比只有2%，这是为什么？
◉ 重庆西岸备案总价，图源重庆网上房地产
顶豪产品方面，重庆西岸正在尝试中，最近刚推出了大平层洋房，套均面积超180㎡，总价超300万，最高备案总价高达570万，这个产品在大渡口真的很有勇气，后续可以观察下它的市场表现。
如果你最近想在大渡口区买房，想让我帮你做下参考，欢迎扫码加我微信私聊。
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