难顶！知识城二手继续跳水。
近期指标盘万科幸福誉创新低，业主甩出1.77万/平的房源。
甚至，还有业主为了卖房，直接割肉，家具定制和车位统统都不要，只求买家能接盘。
｜知识城航拍图
｜广州楼市发布摄
壹
1.77万/平，再创新低
幸福誉业主降价走量
据贝壳找房信息显示，这套破纪录的房源总价155万，单单最近一个月，已连续降价两次。
算下来，房子单价已从1.94万/平降至1.77万/平，降幅多达1700元/平。
｜挂牌房源
｜图源： 贝壳找房
从时间线上也不难看出，业主近期心态真的有点“绷不住了”。
这套房源早在去年9月就挂牌了，前三个月价格一直不动，现在直接降价15万割肉。
｜图源：贝壳找房
有中介爆料称，去年12月小区成交了两套同户型，单价为1.8-1.9万/平。
可现在短短一个月，下跌势头还在延续。
这种情况下，如果不想大降价，就必须给到买家足够优惠的条件。
比如下面这个案例，为了卖房，业主号称20万定制家具和13万车位全部附赠。
即便送了“价值33万的东西”，总价也仅售180万，还是挺有吸引力。
｜图源：中介朋友圈截图
而万科幸福誉的业主之所以“价格互撕”，一个重要原因在于：买家对价格十分敏感。
据中介透露，随着小区二手跌回“1”字头，成交和带看量都有明显增长。
特别是成交上，近三个月万科幸福誉卖掉32套房，相当于三天就有一台成交。
这反映出，万科幸福誉业主如今的心态是“降价走量”。
｜图源：贝壳找房
贰
五大指标盘“笋房”迭出
挂牌率超过“警戒线”
实际上，在如今的知识城，像万科幸福誉这种价格一路“探底”的小区，还有其他四个。
楼市君整理了板块内五个大型小区二手情况发现，基本上都有超低价房源挂出。
价差幅度最大的是时代天韵，新出房源比近一个月最低成交价便宜超3000元/平。
｜技术生成
而绿地城凤语湾虽说挂牌没有创新低，但上个月刚成交1.61万/平的房源，是直接触到了地板价。
楼市君翻阅了下贝壳上，该小区的成交记录，在2022年2月的时候，该面积段下的户型巅峰时的价格，还在2.97万/平。
时隔一年多，价格就基本打了个对折， 甚至这个数字，基本上也是 整个 知识城的二手“下限” 了。
｜图源：贝壳找房
另外，还有一点也需要特别注意，知识城这五个小区的挂牌率都超过了 4%。
一般而言，小区二手挂牌率低于3%是属于正常范围。
超过这个数字的话，则说明小区挂牌量有点大，业主之间竞争激烈。
｜技术生成
而其中，绿地城凤语湾 挂牌率甚至超过了9%，整个小区共有150套房源在售。
换句话说，差不多每11户就有一家业主在卖房。
这样的竞争压力，也决定了知识城二手市场的“厮杀”烈度。
叁
现在买知识城
底层逻辑是什么？
当然，如果回过头来看，知识城二手价格整体向下调整，还有一个不可忽视的原因，那就是一二手倒挂，把二手市场的预期提前透支了，不无关系。
还是以万科幸福誉为例，在的时候，该小区的二手房价曾一路高歌猛进，被大幅看涨。
如该小区的87平户型，2021年的时候，曾从2.34万/平涨到3.38万平，而它的新房价格，当时也才2字头。
｜截图来源：贝壳找房
尽管如今水分逐渐沥干，吸引买家目光和讨论，但楼市君认为，基于知识城的板块背景，依然应该优先选择新房。
一方面，知识城二手房价快速冲高回落，恰恰说明了其价值成长周期即将过去。
因此，购房者买入知识城，选择新房更为稳妥。
毕竟，对比板块内的二手房而言，新房的上升空间明显更为宽广，它会继续随着知识城板块的持续兑现，增厚自身的价值力量。
｜知识城航拍
｜广州楼市发布 摄
另外一方面，新盘产品对于二手盘来说，拥有领先优势。
随着房地产竞争加剧，产品的迭代周期也在快速缩短，二手房的产品力，对比市场上的新房，往往相对落后一些。
在如今的大环境下，更为讲究置业的一步到位，而如果买错二手，更容易带来转手周期、置换成本高的困扰。
如今知识城二手业主为求置换，艰难套现离场的现状，就是缩影。
除了价格，一些购房者青睐二手房，看中的无非是配套上会有优势。
但目前，在知识城，不少新盘楼盘的成熟度与兑现度都不差。
比如片区销冠悦辰壹号，开售仅1年时间，就实现了小学开学、商户入驻、超级邻里中心动工。
特别是项目配建的广州知识城广实小学，去年9月招生，比业主收楼还早一步。
｜广州知识城广实小学实景图
再比如，板块内的红盘凯德中新里，也是如此，项目自身就是现楼发售，能省去不少过渡成本。
而且，该项目周边聚集了城南邻里中心等五大商业体，拥有 知识城近80%的核心配套，目前不少已经在逐步兑现。
｜知识城周边配套实景图
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