从 2023年下半年开始，广州各种利好楼市的政策轮番出场，不断刺激着受伤的房地产市场。
给大家用一张图总结一下，利好政策有多密集。
但很可惜，每一次救市政策出来后，都只能支撑一小波市场热度，而且维持的时间都非常有限。
由于市场信心低迷，供应量剧增，广州新房市场也打起了价格战，二手房市场想要成交，只能不断以价换量。
2024年，广州楼市还有多大下调空间？
广州新房
2023年，全年新房卖出73771套，基本与2022年水平差不多。
这成绩单多少有点对不起广州这一系列的放松政策，说明新政的刺激对新房效果不是太明显。
今年表现最好的就是3月小阳春，一手房网签量破万宗，是2022和2023这两年里面唯一破万宗的月份。
9、10月因为广州部分区域限购放松，黄埔和番禺新房网签明显反弹，但仅仅维持了2个月，11月、12月又急转直下，成交量再次跌回5000套以下。
整体来看，今年广州新房市场呈现三个特点：
①、降价！
今年新房出现一个很明显的现象，就是降价大甩卖。特别是新政之后，开发商已经放下高傲的头颅，认清现实，什么十一黄金周大促销，双十一，双十二， 还有年底大放价，想着由头搞促销。
十几万、二十万元都不叫降价，几十万、上百万元才能打动人心。
↑香江天辰特惠房源
↑珠江天郦特惠房源
据中指院的数据监测，11月广州一手房成交均价为37773元/平方米，环比下降了5%，创下了近半年来的新低。
以网红板块花地湾板块为例，前两年的总价门槛在500万左右，年末上新的花地湾三剑客，已经把价格打到了300万+的门槛。
新盘的降价潮，不仅仅停留在外围，已经蔓延至核心区了。就连海珠和天河也是不少新盘在搞降价促销。
②、外围区领跌，中心区撑起半边天！
分区域来看看，今年成交量呈现从外围向中心区转移。以往都是增城、番禺、黄埔撑起全市新房销售的半边天，2022年这三区新房的成交，就占了全市的56%。
但是今年郊区的新房明显难卖了很多，增城、黄埔、从化都是量价齐跌，番禺稍微好一点，价格还涨了一些。
而中心区天河、海珠、荔湾就出现了量价齐涨，越秀价格出现下跌主要是因为新盘太少，属于结构性的。
也是靠着这几个中心区才得以把全市新房均价拉成了正增长。
③、改善需求崛起
今年可以说是广州改善大年，从数据来看，单价8万以上楼盘的成交情况，今年仅前11个月的成交量就达到4025套，接近2022全年的两倍了。
今年，全市改善房源的成交量首次超过刚需房。
未来几年，改善需求依然会占据主导，高品质楼盘反而还有市场。
根据广州房地产中介协会统计显示，今年广州二手房网签量（中介促成+自行交易）共108999套，同比去年上涨了31.7%！
跟深圳的成交直线暴跌相比，广州成交市场正常太多了，2023年相比2020年成交高点也只少了2万多套，主要得益于广州外围的成交价格要便宜太多，大量一万多两万多的房子增加了很多成交量。
具体来看，全年最好的成绩依旧留在了三月的小阳春。全年3、4、11月破万宗。
小阳春一过，市场热度降得很快，后面也是靠着政策放松带来了一些热度，8~11月，成交量“四连涨”，但是12月却没有维持住这个趋势。
今年，虽然广州二手房确实很难，能有这样上涨31.7%的数据，背后有多少是靠业主以价换量得来的，给大家总结一下今年二手房有多难。
①、二手房被新房卷死
前面也说到了，从价格上，不少新盘价格借着各种由头降价，周末去番禺看房的时候，中介都透露，在已有的优惠下还能跟他们把价格压下来。这价格降得让二手房哪里还有什么空间。
年底的时候，万博的网红小区万科欧泊，挂出了3.8万/㎡，这可是曾经站上6字头的万科欧泊。3.8万的价格几乎就要腰斩了。
这还不是个例，在11月的时候这个小区就有3.6万成交的房源了。
还有荔湾 ，今年也是新项目 扎堆 ，被 广钢和花地湾压制下，之前的网红小区 恒 荔湾畔 ，成交价格一降再降。曾经6w+成交的，最近几个月多数是4字头成交，价格跌回了六年前。
今年新盘项目聚集的地方，周边的二手房都很难卖。
不仅仅是价格大跌，新政之后，新房品质也是卷上天，得房率都是往100%、110%上造。 同样的平方新房就比二手房，次新房多出10~20平，你说大家会怎么选。
被新房绞杀的，二手房寸步难行，想要尽快脱手就只能一降再降。
②、挂牌量暴涨
广州二手房2023年的另一个明显现象就是二手房挂牌量暴涨。
进入2023年开始，广州二手房挂牌量一路上涨，根据贝壳数据显示，现在挂牌量是14.28万套。
而今年11月的时候最高峰突破了18w套。
要知道22年年底的时候，二手挂牌量不过才12万套，今年二手房挂牌量增长的有点惊人。
二手房源涌出，也增加市场去化难度，供应激增，也会一定程度拉低均价。
综合，这两个因素，现在广州二手房想要成交，都是要以价换量。
土拍
最后看一下，广州今年土拍情况。
没想到，不愠不火的2023年广州土拍，最后用“地王”高调落幕。
全年来看，今年广州推出48宗涉宅用地，成交43宗，流拍5宗，成交金额约1182.54亿元。
今年，广州土拍有个明显的分化趋势。
这边核心区拍出地王。12月29日，琶洲西地块出让，以75670元/平的折合楼面价，被越秀拿下。刷新了两年多以来的地王榜单。
那边外围区就经常出现取消交易，流拍。据数据统计，今年中止交易+取消交易有14宗，流拍土地有4宗。
花都、南沙、增城、从化这外围四区，今年共计出让22宗涉宅地，仅成交13宗，流拍率高达41%；
而成交的涉宅地，也大都为前期接洽好的央国企兜底。
而且，像南沙这些地方都是把好货拿出来了，都是以前核心地段，比如曾经大火的横沥岛。这样的地块都只能面临终止交易了。
现在土拍市场分化，也可以看出，城市中心的土地价值重回C位。
主要是前几年外围区域供应量大，投资客也不少，现在二手房供应量估计很大，房企也变得谨慎，要是这会拿了地，去化周期估计还得很长。
总结完2023年的整体情况，我们看看2024年广州。 我对广州的几点预测：
1、量升价跌
现在广州无论是新房还是二手房供应量还是挺大的 。目前全市可售新房约为10.7万套，出清周期为19.5个月，存量挂牌18.8万套，合计29.5万套 （数据：中指院）
而且据不完全统计，明年新房全新盘有70个。
今年二手房供应量估计还得往上升，这两年广州已经展现出一个很明显的改善需求，大部分改善群体，都逃不过要置换，先把手头房子卖了，再换个更核心更大的房子。
2、天河区会卷上天
我看到，天河明年的全新盘就有10个以上，比起刚需粮仓的增城数量还要多；加上现在在售的17个新盘，天河2024年的新盘市场免不了赤身肉搏。
这两年天河的地卖的很猛，2023年卖了11宗地，是全市唯一宅地成交规模超百万方的区域。去年也卖了5宗。
天河区的新盘在2023年年底，也开始打价格战了。十大新房降幅最大的小区，天河就有两个，分别是天河源筑和珠江天郦。
新房供应大，对天河二手房价格也是一个致命打击。而且天河老房子多，在二手交易的时候，只有价格降到位才有人看，据中介透露，现在一些老房子“优惠”力度最狠接近30%。
以前新房二手房是互相成就，现在行情不好，就变成了相爱相杀。新房降价，二手房也只能跟着降，二手房一降到底，笋盘频出，又抢夺了新房的客源。
除了天河区，外围区价格还得继续跌，24年的土地供应会以外围区为主，现有的应该要赶紧降价卖出去。而且这两年改善需求逐渐占据主流，外围区的二手房估计还得下跌。
3、明年政策还会放松
23年是个调控大年，广州反应最迅速，争当调控放松一线城市第一。但是我们前面也说过了，接二连三的政策放出后，后劲不足。
加上23年的土拍来看，流拍率也相当高。 20 2 3年年初的时 候，广州定下的约90 1万平宅地出让目标，成 交数据来看K PI只完成了71.8%。
而现在广州这个“上有老，下有小”的老大哥还是依赖土地财政的。
现在正处在广州经济的转型之际，广州已经被重庆超越了，想要夺回一线城市的尊严，就靠这场翻身战了。过去靠工业、靠商贸，这些的增量都有限了。广州现在发展一个大的问题就是创新能力不足，那解决的办法就是要加大对新兴产业的扶持、加大科技创新投入。这些都是要money。
所以，我觉得24年的政策还会继续放松，挽回市场信心，才能挽回开发商的信心。
最近，广州公布了2024年供地蓝皮书。蓝皮书显示，广州今年预计供应的住宅地块96宗。
23年中心城区的供应量比较大，市场也就勉强完成了71.8%的KPI，24年外围区的供应又开始多起来，不知道开发商买不买单。
24年广州想要把重点放在房票和旧改上面，现在很多开发商都想加入这个房源超市，这样能尽快去去库存。
后面只有等新房存量下降，加上供应减少，价格才能上来，但这个可能需要几年时间，24年我可以肯定的说，能不继续跌多少就是好事了。
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