在2023-2024年交替之际，克而瑞苏州房产测评推出了《承压见韧—2023年苏州房地产市场年鉴》栏目。

我们已经从土地、政策、城市、产品与新房、二手房市场等多个篇章为大家带来了2023年的总结以及未来的预判。

今年的年鉴，我们还将分区域为大家展开更为细致的市场分析。

本篇是本专题的『工业园区篇』。

众所周知，无论苏州楼市如何发展，园区都是市场瞩目的“宇宙中心”，它是苏州楼市的风向标，也是购房者的心之所向区域。

历经二十九年的发展，园区已然成为苏州城市规划蓝图上最摩登最先进的区域，这里有高端醇熟的资源配套，有着国际化、现代化的城市界面，它是苏州名副其实的城市名片。

回望2023年的园区楼市，有太多的内容可以讲，比如说它的地价再创新高，达到了39027元/㎡，比如说独墅湖板块的路劲君和居57080元/㎡的备案均价为苏州房价天花板，比如说它核心区的二手房价格开始回调等等。

今天，分析师想和粉丝聊一些园区不一样的内容。

市场供求关系决定政策导向

我们知道，楼市火热时候，园区是第一个收紧政策的，楼市冷静期下，在各类松绑政策纷纷出台之后，园区又是最后一个放松的。

为什么？因为2016-2022年4月在限价的高压之下，园区强大的区域价值和市场号召力吸引了众多炒房客，尤其是核心板块，早在2015年下半年，就吸引了众多的投资客入场。

2019年，由于前两年园区核心价值板块土地出让停滞，导致新房开始“青黄不接”，但购房者对园区的“偏爱”并没有减少，开始投向二手房市场，造成园区二手房价格领涨，成交量价齐升。

随后，2019年5月11日，针对园区全域和新区狮山的限售新政呼啸而至——新房限售三年，二手房限售五年。7月24日，针对整个苏州市区及昆山、太仓的调控政策出台，对之前的调控进行加码。

感受到了吗，政策收紧时候，园区总是第一个打头阵。

政策放松时候，园区又总是“滞后”一步，比如说2022年下半年，在其它区域外地人限购方面已经取消了6个月的社保/个税证明限制，园区和新区狮山仍旧死守“底线”，直至政府发文全面取消外地人的购房限制。

再来看2023年，苏州出台了多项鼓励措施，园区总是“迟到”，比如说商转公业务，比市区整整晚了一个月才出台，包括“卖旧买新契税补贴”，园区也是市区内最后一个出台政策的。

值得一提的是，在2023年12月下旬，园区取消了执行五年之久的九年一学位政策，开始和市区一样执行五年一学位政策。

说到底，是因为当前园区房地产市场供求关系已经发生深刻变化，入学人口高峰和房价高峰期已经过去，皆回归平稳。

所以，回归到主题，再次印证了一个方法论——楼市的本质是政策市，一切以市场为导向调整。

湖东新房备案均价再刷新，验证园区价值

说完政策，我们再来聊聊园区的房价。

限价取消后，园区又是第一个“冒尖”的。

2020-2021年，园区的新房供应量有所增加，但是备案均价也严格执行4万元/㎡的限价政策，奥体红盘锦麟铂悦府39999元/㎡的备案均价为园区房价新高。

限价是什么时候开始突破的？园区打头阵，在2022年4月，颐和玲珑花园以41928元/㎡“小试牛刀”，然后园区核心新房的备案均价就一路上涨。

大家也看到了，颐和源璟花园45050元/㎡，万科左岸中心46188元/㎡，招商沁苏禧、招商文禧花园48500元/㎡，万科朗拾48950元/㎡，绿城云庐49950元/㎡，华润润月雅筑52500元/㎡，再到湖西观云54800元/㎡，路劲君和居57100元/㎡，园区房价天花板一步步被刷新。

就在我们翘首以待的地价达到了3.9万元/㎡的北京金隅奥体绿城云庐南项目，明年备案均价要超6万元/㎡的时候，昨天，园区湖东的白塘壹号却抢先了一步，先冲破6万元/㎡的大关，整体备案均价为68400元/㎡，产品为市面上稀缺的独栋+双拼别墅，这也意味着园区湖东的房价再次迈向苏州的第一梯队。

往深了说， 苏州楼市新房锚点已经开始重新建立，用房价再次验证了园区湖东以及核心低密产品的价值。

园区楼市风向已变？

当限价逐级突破，一二手倒挂空间减少，曾经风生水起的园区楼市已经开始回归理性。

2023年以来，次核心斜塘板块、车坊、跨塘和青剑湖等板块皆启动分销，足以说明园区已经不是前几年的园区了，开始进入了板块的竞争蓝海。

但是，激烈的市场竞争也让房企放把更多精力在产品精研上。2023年园区核心及次核心的楼盘产品品质得到了极大提升，几个新盘的户型、立面、装标、社区景观等，都要强于之前限价之下的倒挂盘，这对于购房者来说是重大利好。

接下来的园区楼市，更加考验产品力和营销能力，因为投资客已经减少，更多的是园区改善客户，自住型改善客户对产品的要求更高。

可见，当前的园区楼市风向已经变了。前几年，园区核心倒挂明显，大量投资客来园区置业，也间接带动了园区房价的上涨。

但是，现在园区核心以及湖东的一些次新二手房成交量价都有所下跌，而此时的园区核心新房限价不断打破，达到了68400元/㎡！

限价取消的直接结果就是倒挂空间越来越小，甚至不复存在。二手房次新房大量挂牌，无论是市场环境迫使，还是置换改善需求，房东大量挂出手头的二手房，造成了二手房挂牌量的居高不下，要想尽快卖掉，只能降价，加上新房价格越高，买房人就越犹豫，置换型改善客户就在抛售二手房和买新房之间摇摆。

说到底，是因为2023年园区新房供应量太多，为2016年以来供应高峰，原来供不应求的局面已经打破了。

园区仍旧是苏州楼市基本面最好的区域

二十年前，园区湖东还是一条遥远的湖岸线，金鸡湖还是一派地道的农村风光，湖泊西部为娄葑乡低洼水田，东部为跨塘、斜塘乡农村和农田。

没有人能想到，二十年后年后它们翻天覆地的变化。

当下的苏州园区产业和人口聚集于此，它起点高、规划好、兑现快，决定了它在苏州这座城市的首位度。

不管市场如何，园区仍旧是整个苏州经济和楼市基本面最好的区域，这一点不容置疑。2023年苏园区千万级高端住宅的成交量占比最高，这一点也反映了园区楼市的韧性和坚固的底盘。

2024年，园区楼市仍旧充满看点：

双湖板块新增4宗容积率低至1.02的宅地何时能挂出？

北京金隅地块何时能入市，备案价能达到多少？

执行五年一学位后，2024年的金三银四，园区重点学区房的成交量能否冲一波？

欢迎留言补充。

本文仅为个人观点，不代表所在企业立场，供参考

引用数据及观点请注明来源：克而瑞苏州房产测评（cricfjsz）

▍往期回顾

C R I C · S U Z H O U