2023年，江宁多次土拍触顶、开盘摇号，热度不输河西、大校场。在南京新房市场刷足存在感。

得益于土地供应上的慷慨，2024年江宁，置业重点仍在主城核心区。百家湖、小龙湾、东山等江宁主城核心区域，不仅供货充足，且多个新面孔亟待上市。

而其他板块的表现，则与之相反。譬如方山、江宁滨江、禄口等，新盘上市数量骤降，新房供应以“老盘”续销为主。

新的一年，江宁仍有充足的置业选择。

01

核心区域持续上新

我们重点来看一下核心区域——百家湖、小龙湾、科学园的供货情况。

百家湖的百家臻园、象屿华发铂萃云湾，凭借优越的地理位置、超强的产品力，俘获一批江宁改善买家，多次开盘热销，可以说是2023年江宁流量红盘。

科学园的璀璨璟园去化成绩同样亮眼。去年7月首开144套房源，中签率35.12%；8月加推56套房源再次吸引249组买房人报名。

开盘至今共推出8栋楼，还有5栋楼待上市，新房储备量充足，新的一年仍是置业热点楼盘。

新盘方面，近期关注度较高的有华发&联发打造的嘉和华府、中建信和G44（案名疑定为中建信和麓铭府）。

嘉和华府：项目地块历经13轮竞价，由联发摇号拿下，与华发联手开发，拟建18栋12-18F住宅，预计1月下旬公开、春节前上市。

位置上紧靠地铁5号线新亭路站（在建），不远处就是龙湖天街，稍远一些还有金融城G93，片区内有新亭西路小学、竹山小学、竹山中学等多所学校，生活配套较为完善。

按照规划，嘉和华府拟建18栋12-18F住宅，户型面积段约100-175㎡，能满足区域内刚改、改善等多种置业需求。

百家湖中建信和G44：触顶摇号后被中建信和拿下，楼面地价21265元/㎡，拟建9栋17-18层住宅，疑定案名为中建信和麓铭府。

中建信和G44紧靠铂萃云湾，南侧为规划小学、幼托用地，北侧不远就是秦淮新河，周边有秦淮路、利源北路、明城大道等交通干道，距离3号线胜太西路站不远，日常交通非常便利。

网传中建信和G44户型面积段约115-160㎡，相比铂萃云湾户型面积更大，改善定位更精准。未来上市后，或将进一步满足江宁改善群体置业需求。

除此之外，小龙湾的仁恒G93项目，自去年上半年传出“动工、即将亮相”的消息后，再无动态更新，吊足了买房人胃口。

位置上来看，G93临靠秦淮河、江宁龙湾天街，江宁市民中心、杨家圩市民公园，交通上有1号线竹山路站和5号线新亭路站（在建）；

值得一提的是，G93商业部分、G92地块的同步建设，打造城市综合体，涵盖商业、办公、滨水商业街等，业态十分丰富。

从网传信息来看，G93以建面约140㎡户型起步，精准定位改善客群。

仁恒打造+滨河商业+配套成熟，仁恒G93项目或将成为江宁核心区域的改善新标杆。

02

新房持续上新

相比来看，江宁东山的供应量更加充足。

东山片区在售+待售项目，共有7盘，其有房在售的项目就有6家，比百家湖、小龙湾（待售/在售）加一起还要多，可谓是江宁的“供货大户”。

买房人的选择也比较丰富，期房、现房、精装、毛坯，甚至是骨灰级老盘，都有得选。

目前主力在售的有中天云来、武夷七里湖山。

中天云来：主力在售约77-143㎡户型，精装均价约3.2万/㎡；

武夷七里湖山：主力户型约99-143㎡，精装均价约3.4万/㎡。

海玥华府和万科都荟启境，则是精装现房/准现房销售。

海玥华府：现房销售，主力户型建面约115、135、143㎡，精装均价34345元/㎡，最后1栋楼预计本月加推；

万科都荟启境：户型建面约104、124㎡，精装修均价约35791元/㎡，预计将于今年6月交付。

聚景园和上善居，则是“骨灰级老盘”。

聚景园，产权缩水22年，毛均价约2.5万/㎡，主力户型建面约93-160㎡。

聚景园位于东山中心地段，不远处有地铁5号线东山站（在建）、万达广场、东山步行街、东山小学等，居住氛围已然成熟。

聚景园体量不大，仅有2栋楼，又是商住混合地块，因此虽日常生活较为便利，但居住舒适度上不及纯住宅项目。

产权上，聚景园所属地块于2001年出让，最快2024年底交付。也就是说，业主拿房时产权就已缩水23年。

上善居，产权已缩水22年，毛坯均价约2.6万/㎡，户型建面约88㎡、126㎡。

上善居位于江宁万安西路以南，周边有万科都荟启境、海玥华府、武夷七里湖山等在售新盘。

上善居小区交付已有10年之久，目前在售的为小区三期项目，拟竣工时间为2024年年底。

同样是老盘、毛坯，上善居和聚景园一样，面临产权缩水、户型设计落后等缺点，在当下新房市场上并不吃香。

待上市的纯新盘，仅有去年8月份拍出的江宁城建G49项目，与在售项目武夷七里湖山为邻，南京苏城地产拿地开发，预计今年上市。

另外，南站（江宁片区、下同）和上秦淮，均有新房储备。

南站的禧樾府、悦著九章，户型面积段、均价相差无几；早已交付的嘉华嘉宏峰，目前仍有少量房源在售，精装现房颇有优势。

沉寂许久，上秦淮将在今年迎来纯新盘上市。

上秦淮G45，8月25日被颐居拿下，楼面地价15839元/㎡。靠近芳原、秦尚栖庭、紫京四季等楼盘，不远处就是上秦淮湿地公园、电影小镇。

上秦淮G62，新都建设于去年10月27日拿下，楼面地价15042元/㎡。与银城旭辉、云台天境一路之隔，周边还有恒大悦澜湾、葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦栖原等小区，居住氛围浓厚。

目前上秦淮仅有紫京四季、芳原少量房源在售，未来G62、G45上市后，将给板块带来更多置业选择。

03

江宁置业向核心区域靠拢

相比来看，前些年扎堆上新的江宁方山、麒麟等板块，逐渐收缩供应量，新房以续销、去库存为主，至少在今年上半年，不会有纯新盘上市。

江宁滨江、禄口、正方新城板块，除目前续销项目外，均有新项目待上市。这几个板块虽远离主城，但目前房价对于年轻刚需来说较为友好，若加上购房补贴、新房优惠等，置业门槛会更低。

最后：

从去年的情况来看，江宁核心板块的地块开始陆续出让，生活配套完善、区位优势明显的改善楼盘，成为置业江宁的重点选择。

与此同时，库存足、去化压力较大的远郊板块，将重心放在房源续销上，持续为刚需买家提供置业机会。

新年伊始，江宁区也迎来了更多城建利好。江宁殡仪馆搬迁、土山机场片区转向规划合同出炉，不利因素迎来突破性进展，这也将对江宁区楼市格局带来新的影响。

可以确定的是，2024年，江宁置业重心继续向核心板块靠拢。