快速导读

以前经常听人说“一铺养三代”，也就是家里面只要有一个商铺出租，家里三代人大概率也不用挨饿了。确实，商铺在以前是比普通的住宅还要值钱，因为店铺是做生意的必备条件。但是时移世易，随着电商经济的发展，今天的商铺价值是否还足够“养三代”呢？

商铺的形态其实有很多种

有一个有趣的现象，你看到的中介往往都是房产中介，很少说自己是商铺中介。因为商铺放盘的概率和比例相对较少，而且商铺一旦是持续盈利，除非业主有变故否则一般是不会随便放盘的。但是如果商铺是不盈利的，那么即便放盘都不会有人贸然出手。所以，商铺的销售和租赁不是房产中介的主营业务。个别商场的商铺是由地产代理公司直接放租，如果员工接到不景气的商圈铺基本上等同于“守水塘”了。

其实商铺也有分很多种类型，路面铺、商场铺，十几年前还有一种叫“格仔铺”。首先说说路面铺，如果你持有的是路面铺基本上就不愁租的，当然你的“路”最好是主干道，或者有比较强的人流。如果是那种小区内的楼下铺基本上算不上路面铺的行列，那些经营的业态范围也非常狭窄，以满足小区居民生活需求为主。

其次就是商场里面的商铺，商场的经营大致有两大分类。第一种是业主方自主经营的，比如某古汇之类的，这类港式开发商实力雄厚，而且对招租运营有自己独特的一套模式，通常是稳赚不赔的，这些商场里面的商铺当然是不会出售。这类的开发商跟近二十年内地冒起的新生代开发商手法不一样，特别注重商业、商圈的深耕细作。

而普通开发商由于需要靠销售回款来继续做大自身规模，所以往往会快速易手，套现离场是常态。这类商铺后续的招租管理通常是五花八门，作为单个商铺的业主如果能够在前三年彻底回本，后面的纯利收益就别指望太高，更别说养三代了。

最后就是传说中的“格仔铺”。80、90后还记得人民北路有一个叫“越*”的商场吗？以前那里可以说是年轻人的集散点，服饰、精品、鞋类和各类的手板模型基本上都可以在那里找到。后来，隔壁的商厦企图复制一个“越*”二期，现在你去看看，那里跟荒废了的烂尾楼没啥区别。

我朋友曾经在当年“越*”二期里面买了一个大约13平米的铺，总价40万。2010年前后的40万足可以买一套普通的住房了。当时我朋友“财雄势大”，直接拒绝了银行的按揭贷款，一笔全款支付。现在怎么样？答案显然易见了……

商铺的变现能力其实很一般

变现能力一般是两种：一是急售放盘能不能快速转手；二是抵押给银行能不能迅速融资。急售放盘就要看价格，如果一折、两折放盘肯定有人愿意接盘，奈何没有意义；二是抵押给银行能不能融资，这个问题其实很多人没有搞懂，经常张口就说我有商铺能不能抵押借钱。其实除非是一手商铺银行直对开发商提供按揭贷款，否则二手的商铺要进行抵押，条件是非常苛刻的：

第1， 商铺原则上必须带租约，租金就是评估商铺价值的主要参考依据。银行是否接纳商铺作为抵押物放贷，一定会看商铺是否附带租约，因为如果商铺没有稳定的租客，那么银行会认为业主其实是想变相找银行做接盘侠！而且房子可以根据评估价来决定房子的价值，但是商铺的评估价是要参考租金收益水平的，如果租金水平太低，评估价再高也没有意义。

第2， 银行是不会接受普通的商场铺和小区铺作为抵押物的。商场铺的价值完全取决于商场的运营是否稳健。之前说过，如果商场的管理做得非常好，盈利能力强，作为开发商业主是不会贸然出售商铺，只会留作自主经营。但是如果业开发商已经把商场所有的商铺销售一空，后面商场的经营管理就很容易出现问题，导致商铺的价值骤降，到头来导致银行是无法变现的，所以银行不会接受商场内的商铺作为抵押物。试想一下，如果商场倒闭，银行持有其中一个商铺，他们又有何能耐可以实现逆袭呢？

小区的商铺又如何呢？当然也是不行的。别说小区商铺，我们常说的内街商铺也不会接受。因为店面的人流不足以支撑经营，所以银行考虑到风险处置问题就会拒绝。银行要的抵押物最起码是标准的市政道路沿途的商铺，这样的人流才有保障，即便将来要走到拍卖这一步，还有人愿意投拍。

第3， 商铺在银行内可以抵押的成数非常低，大概只有4成左右。行内的规则，房子抵押一般可以贷到7-8成，写字楼和公寓一般最高是贷5成，商铺最多就只有4成的抵押率。也就是价值100万的商铺大概率只可以在银行申请40万的抵押贷款。商铺的处置是最困难的，一方面商业物业过户交易需要缴纳的税费非常高；第二方面，拍卖的时候最容易出现无人问津的局面。所以，足够低的抵押成数保障了银行的根本利益。

其实，近几年随着电商经济对实体经济的冲击，商铺的投资前景并不明朗，普通人想买一个商铺来投资，期望可以富养三代的可能已经很小。如果你不是实力雄厚，看准超级商圈未来的盈利能力，建议你还是投资住宅更加靠谱。毕竟住宅的变现难度比较低，商铺要成功是真真正正要结合天时、地利、人和来达成的。

胜手金句

商铺，不是普通人“玩”的！

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