今天，国家统计局公布了2023年12月全国70个大中城市的房价变化情况。

不出预料，广州房价依然在跌。

其中，新房价格环比下跌了1%，二手房价格环比下跌了1.5%，双双创下了近两年的最大跌幅。

不过，虽说广州房价跌了大半年，小前线却惊奇地发现，有些地方在2023年房价反而还涨了！

广州中原研究发展部数据显示，2023年天河、海珠和番禺的新房价格其实都在涨。

如果再加上二手房，在2023年能一二手房价齐上涨的，便只剩下天河和番禺。

天河作为广州最发达的区域，房价坚挺还算正常，番禺，又是凭什么？

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放开限购的最大赢家

可能很多人都已经想到，番禺楼市的这把“火”，实际上是得益于限购的放开。

在2023年9月20日，广州官宣番禺、黄埔和花都不再限购，无论是否具有广州户口，也无论是否在广州纳税或交社保，通通都可以买房。

在叠加二手房增值税免征年限5改2的新政，番禺楼市直接起飞。

可以看到，广州在2023年上下半年楼市分化明显，大多数区域在下半年新房成交量都显著下滑，唯独番禺区，在下半年不仅成交量涨了，涨幅还达到20%以上。

单月成交量更能看出新政的威力，在限购放开后，番禺10月的新房、二手房成交量均创下年内新高。

其中新房成交了1707套，相比9月的涨幅达到了夸张的192%！

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为何只有番禺火了？

问题又来了，同样是放开限购，为何只有番禺火了？

当中的原因之一，便在于番禺新房供应量的显著增加。

克而瑞数据显示，在2023年番禺区的新房供应量是最多的，供应面积甚至还超过了增城区。

而新房供应量的增加，又源于涉宅用地供给量的上升，事实上，自2021年开始，番禺每年都有相当大面积的宅地出让，以此保证新房供应源源不断。

△截图来源：克而瑞

特别是在2023年，不仅宅地供应数量多，地块质量也都相当能打，因而得到了不少开发商的争抢，最终全年诞生了6宗摇号地，全市最多。

其中像是汉溪大道北侧地块转化而来的华润置地长隆万博悦府，不仅地段好，配套也十分全能，直接成为了广州现象级的红盘，开盘首日成交额高达30个亿。

△长隆万博悦府首开现场实拍

与此类似的还有越秀和樾府、越秀瑞麓府、耀胜新世界等，都是叫好又叫座，也正是凭借着这些优质项目的入市，直接抬升了番禺区的整体房价。

△越秀瑞麓府实拍

相比之下，黄埔和花都的新盘供应主要还是源于前几年的“老面孔”，带来的惊喜感不及番禺，热度自然也就落于下风了。

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今年的番禺该如何选？

但话又说回来，随着住宅供应量的持续增加，番禺的火还能持续下去吗？

要知道，当前番禺的新房库存量已经达到203.06万㎡，是全市仅有的两个库存量超过200万㎡的区域。

虽然18.4个月的去化周期还低于广州的平均值，但这也是一年半的时间，只能说，新盘的销售压力其实还是不小的。

而在不久前发布的广州2024年供地蓝皮书显示，番禺今年又有18宗地块可出让，数量全市最多，分布于广州南站、万博、市桥、创新城等板块。

如果这些地块顺利出让，番禺“卷”的程度还会进一步上升，无论是开发商还是二手房业主，都要做好心理准备。

当然，对购房者来说，这反倒是一件好事，至少选择性多了，淘到笋的可能性也大大增加。

至于番禺各板块的置业选择上，主要还是取决于预算以及所看重的资源。

不差钱的买家，直接选择长隆万博板块，产业、商业、交通等样样不缺，属于番禺最成熟也是最有发展前景的板块，唯一的不足就是当前优质教育资源还是相对较少，在看房时也要留意下配套学校的情况。

△万博商务区夜景 来源：信投万博

市桥、创新城和广州南站属于番禺的第二梯队，房价都是3万到4万元/㎡之间。

其中，市桥属于老城区，居住氛围浓厚，交通、商业、学校等配套也相当成熟，但城市面貌有待改善。

创新城和广州南站胜在规划前景美好，但现有配套又稍显不足，两者对比的话，创新城的产业前景和居住环境占优，广州南站则属于商业、交通、文旅等均衡发展。

番禺南部的市桥南板块和东部的莲花山、石碁、石楼、亚运城等板块，更适合纯刚需买家，值得一提的是，在今年3号线东延段开通之后，番禺东这几个板块前往市区也会省时不少，值得考虑。

△亚运城

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