近日，京康律所接到咨询，当事人黄先生说因当地修路占地项目，他跑了三年手续却只经营不到一年的加油站面临征收，可是出价太低让他无法接受。本来他的加油站之前有被出过400万的收购价他还拒绝了，而此次征收方竟以30万的补偿价就想征收他的加油站。他想知道，加油站拆迁究竟应该如何补偿？

律师解读

我们都知道，加油站属于特殊行业，在审批营业经营许可时，一个合法的加油站在建立初期需要向规划、自然资源、城市建设、消防、安监、环保等部门申报一系列极其繁琐的建设手续，期间花费的时间多达几年。突然的征收让几年的辛苦白费，搁谁身上都是一道过不去的坎。那么，加油站这种特殊行业，遇到拆迁该如何补偿？

加油站拆迁补偿可以依据当地相关政策为计算依据。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：(一)被征收房屋价值的补偿；(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

表面上看，似乎被拆迁一方漫天要价毫无道理可言，但如果仔细想就会发现其主张也是有一定道理的，加油站作为一种收益性物业分布于道路两侧，为来往的各类车辆提供加油、维修、零售等相关配套服务，其既具有无形资产如土地使用权和特许经营许可证，又具有固定资产如房屋和加油站的设施配备，如果只按照地上附着物来计算，可能只需要几十万，但是按照加油站的预期收益来说，可能就是上千万的利益了。

所以，加油站比一般生产加工行业的手续更加复杂，成本自然也更高。特殊行业在面临征收拆迁的时候，评估是一个非常大的问题，征收拆迁项目比较常用的评估方法有四种：成本法、市场法、假设开发法和收益法，除此之外还有一种不经常使用的土地修正系数法。综合分析加油站的附属物和附属设施并不是很多，经营的设施也相对比较简单，但是它所蕴含的附加值和预期收益却特别高，所以在选择评估方法的时候，应选择收益法，通过经营年限、折现率和现有净利润的运算周期得出最终的评估价值。

此外，由于加油站的特许经营权是有期限限制的，因此当在估价基准日特许经营权剩余年限长于土地出让剩余年限时，宗地剩余年限应按照土地剩余年限确定；当估价基准日特许经营权剩余年限短于土地出让剩余年限时，应按照特许经营剩余年限和特许经营权期限后土地剩余年限分段评估。可以说在如加油站等特殊行业的征收与拆迁工作中，收益法才能最大程度地保障企业主的应得利益，被拆迁人可以主张适用收益法进行评估从而取得合理的拆迁补偿，维护自身的合法权益。

对于补偿的标准，是由当地政府根据拆迁面积、补偿方式来制定，因此，在拆迁之前拆迁方一定要与被拆迁方协商，从而结合实际的情况给予补偿，只要签订好补偿协议，拆迁方就可以实施拆迁行为。

史主任提醒

拆迁是一个长期斗争，需要全面专业的知识，需要对全局的把控，需要对法条的合理运用。即使一个有着多年诉讼经验的律师，也在不断地学习和更新，才能在一个案件中冷静地分析并作出正确的判断。而对于非法学的人来说，这是一个庞大的课题，不能仅靠短时间的恶补可以达到的。所以在遇到任何拆迁问题的时候不妨问问律师，在律师的指导下进行专业维权。