北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是刚回北京的美飘儿，在美国十多年了，每次回北京都挺感慨的，但这次更感慨，因为要买房了，北京是真够贵的。我算了算，当时留学花了40多万，当年在海淀能买一套两居，现在至少价值千万，比我在美国这么多年苦哈哈的赚的多多了。结果我背井离乡这么多年，终身雇佣合同都被裁了，回来竟然买不起曾经的房子，真是讽刺。

不多说了，原谅我出国这么多年也没改了北京人话密的毛病。只是人到中年太难了，全世界都一个德行，有钱哪儿都好，没钱哪儿都不能安居。现在我全部身家就是400多万，人民币，还得留出100万的生活费和孩子教育费用（私立校）。以此首付我目前看的是昌平的金域华府，我看您说这里是保值好的，应该能做到自住+保值吧？请指点。目前新工作在谈，预计支撑房贷没问题，估计中国企业比美国资本家讲诚信。

A：

1、看出是北京人了，是有点儿话密，否则就直接问金域华府的保值了，没必要写成小作文。但这就是咱北京人的特点吧，按侯宝林大师的说法：北京人说话，能多说一个字儿他们就肯定多说。这既是咱们的毛病，但也是北京人的“礼儿”。

2、金域华府是挺好的，至少到目前为止不仅没落后大盘，而且还超了点儿。另外万科的小区大多数都维护的不错，所以就算过几年房龄老点儿也大概率能做到保值，至少不落后。

3、自住角度就看自己的喜好了，这外人不好建议。另外中国企业跟美国资本家估计差不多，天下乌鸦未必一般黑，或许是一个更比一个黑。

仅供参考。

借这话题也“话密”一回，要不然有点儿憋得慌。

这网友所提到的“终身雇佣合同”估计是理解错误，或者说是用中国人的思维去理解美国法律了，以君子之心度小人之腹。

前些年我的同学在美国也遇到同样情况，用工协议中写的就是“终身雇佣”，但纳斯达克的泡沫一破裂，他就成了第一批被裁的。按他的说法是不仅没提前通知，甚至也没有任何补偿，而且是HR带着保安过来的，要求必须十分钟之内收拾东西走人，没有任何商量的余地。

然后我这同学就拿着合同找律师去了呗，还花了好几百的咨询费。结果律师就扫了几眼合同，直接说，人家这是标准合同，辞退你的流程没有任何问题，到哪儿打官司都赢不了，白花钱。

因为美国是个极其讲究“自由”的国家，再加上资本主义和市场经济，那就更是讲究自由竞争了。美国有50个州，据说是有49个都是支持“自由用工合同”的，那一个特殊的州我忘了是哪儿了，而且也未必真的不讲究自由。

所谓的自由就是如果没有特殊约定，那公司可以随时自由的解雇你，其他的都免谈。但员工也可以随时自由的跳槽，同样是不用通知和违约金什么的。

这导致的后果就是如果经济形势好或行业处在发展期，那员工就可以频繁换公司，资本家们咬着牙也得支付高工资。但如果是形势不好或行业衰退，那员工就倒霉了呗，直接被祭天还没有任何补偿。

那这“终身雇佣”算不上特殊约定？不算，这就是个文字游戏，实际的含义是没有明确的雇佣期限，随时可以离职或被结果，相当于咱这儿的临时工吧，或者类似于派遣。

总之，自由是有代价的，这代价是就是自己承担后果，成年人要为自己的选择负责。

仅供参考。

二

Q:

我家有两套房，一套是在通州梨园05年商品房，买的时候360w，现在都跌三四十万了，问了中介说不好卖。还有一套去年买的清河燕语清园小区开间，买的时候400，为了娃上学买的。娃今年已经在清华附清分入学了，现在身边的朋友都建议我把通州房子卖了，赔了也要卖，说通州房子不可能涨。

我现在也很纠结，现在是在学校附近租房子住。最近房地产也不景气，是不是要把房产出掉把钱放手里好呢。

A：

1、这去年买海淀房子的时候怎么没用通州的置换啊？清河的学区溢价并不高，换过来也并不降低居住的性价比。而开间的占坑儿房溢价会稍高一些，当然也高不到哪儿去，比标准户型高个10%差不多了。

所以没考虑换到清河吗？到高中可得至少12年在海淀呢，一直租房？如果在海淀上大学那就至少16年了，总不能永远租房吧？

反正要是我就整个换了，房子是用来住的，在条件具备的情况下先解决自住问题更合适。何况清河的升值挺好，大多数都不落后大盘，超出的小区也不少，而且还溢价不高。这看自己的想法吧，我只是提个思路。

2、通州以后涨不涨的看北京大盘了，跟自身的关系不是很大。郊区现在差不多都是这种情况，没什么特殊的。

身边的朋友劝着赔钱卖，呵呵，谁家没几个这种朋友啊，正常。这在清河买开间的主意，是不是也是这朋友出的啊？

通州挺好的，大部分的价格走势并不落后，没必要纠结短线的涨跌。北京刚出台的救市政策不到一礼拜，这会儿卖了，那万一跟前几次似的，春节后出现小阳春怎么办啊？还买的回来吗？

而且通州毕竟还是双限购，这次很有可能放开。虽然从理论上说短期效果未必多大，但毕竟就属于正常交易了，从长期看是会增加购房人群的。

反正如果是我不会在这会儿套现，这时机不太合适，要卖早卖也行，这会刚出政策就套现，也太不给中央和北京的面子了。等等再看吧，过了春节看是否出现小阳春。

3、最近房地产不景气，就跟房地产景气过多少年似的。这么说吧，我从1994年入行，真正房价全年上涨的只有2003、2006和2016这三年，部分上涨的是1998、2003、2005、2007、2013、2017，然后和口罩期间，其他年份都是下跌，其中1999-2000,2007-2008是崩盘暴跌，奥运前后通州跌幅40%以上。2017年也算暴跌，通州跌幅全北京第一，接近20%。

现在翻回头看，你觉得哪年持有房产好，哪年把钱放手里好？房改之前通州的房价才2000多，现在跌到多少钱了？另外一点，利率可也是下行的，按照央行前行长的原话“中国有能力尽量避免过快进入负利率时代”。自己品吧。

另外参考日本，崩盘30年了，全国房价仍然低迷，只有东京去年回到了30年前的最高峰，去年还超了。

仅供参考。

三

Q:

我们在蒲黄榆，有两套老破小，一套50平，一套60平，都有电梯，一个92年的房子，一个88年的房子。想把两个都卖了，买一个新一点的，不知道去南三环那边的丰台的，还是在东城永外买一个。孩子目前在东城上学，本人也在东城上班。

A：

1、我一般只能从投资角度说几句，而这是典型的自住需求。既然是二换一的改善，那最好是从个人喜好选择，房子是用来住的，不用听别人的建议。

2、单从居住的性价比来说，丰台是高于东城的，一般是30%左右，如果总价低的话能到40%。这参照两区交界的小区吧，价格差很明显。所以纯粹的注重自住就买丰台的，希望离孩子上学更近那就看东城的，这没标准，看自己的喜好。

3、另外也看自己对学区房未来的判断吧。我只能说这两年是入学最高峰，所以溢价才是正高的时候。过两年就是明确的入学低谷期了，到时候如果永外明显的政策支持或提升成绩，溢价部分有可能受到影响。

但还是这话，房子是用来住的，看自己觉得哪边儿居住舒服吧。

仅供参考。

四

Q:

我也是咨询是否在北京买房的问题。目前是海淀集体户，如果买房就是为了让孩子在北京上学，可代价就是六个钱包（200万）+借款（100万）+30年房贷（300万），压力巨大。而且北京的鸡娃费用太高了，海淀更加高，我们很担心无力承担。

目前孩子在石家庄的公立幼儿园，如果继续读书的话压力会很小，将来也可以来北京上高中和高考。在石家庄有房子，当地的教育费用比海淀低的多，也就没有压力。

但这又涉及到一个将来孩子是否留京的问题。如果留京同样需要房子，而如果现在不买，担心过几年更买不起了。我是七年前在石家庄买的，到目前为止还跌了一些，而海淀清河的房价几乎翻番了。所以目前很是纠结，请问是否有建议或思考方向。

A：

1、这好像是个北京和石家庄的选择问题，包括孩子的上学和大学毕业后的就业生活，是这意思吧？怎么说呢，在我看来，选择城市就跟二次投胎似的，都是借助外力。只不过第一次是借助父母，第二次是借助城市经济。

我不好比较这俩城市。只是提供个思路，假定是你自己能穿越回童年，是否愿意在北京上学？在海淀上学？如果愿意，那是为什么？那继续的问题就是，如果你愿意，多年后你的孩子是否会有同样的想法？

所以这就是个把维度放大的问题，最好站在20年后的维度上考虑今天的选择。或者是今天回想20年前，如果能选择的话会怎么选？目的都是避免后悔。

2、我也是海淀家长，不能太过分的夸北京和海淀，只能说这里算是全中国精英占比最高的地区。在我家孩子的同学里，不少父母都是高学历，都很重视教育，这种学习氛围在海淀很普通，在全中国不多见。

人生的大多数习惯都是从小养成的，如果能有更好的环境就帮助很大，孟母三迁选择的不就是学习环境吗？海淀不能说多好，但在这里能接触到更多占比的学霸，大概率比其他地方的帮助大。

所以，就算是在其他城市减少了一些教育费用，但未必能达到海淀的成绩，或者是体验不到海淀的这种氛围和环境。而且既然是很注重教育，那其实无论在哪所城市都会很辛苦的，或许你在北京孩子在外地会更辛苦。既然都辛苦，何必不来北京呢？

这也站在20年或30年后的角度上考虑吧，看看到时候想到今天的选择会怎么选？主要考虑的就是今天省下的这些钱，多年后是否会觉得划算。

3、另外，现在纠结的是买房的问题，那假定不存在这个问题，请问准备让孩子在哪里读书？大概率应该是北京吧，就算是教育费用比石家庄高也会选择北京。

那可否这样排序，孩子的教育是第一位的，房子是第二位的。如果同意，那就先让孩子来北京上学，之后在考虑是否买房。也就是先解决当下最重要的问题，然后再考虑如何解决重要但不紧急的问题。

4、还一点，北京的房子是有各种价位的。你们现在给自己设定的是600万总价预算，而实际上在清河附近，500万之内的选择也不算少。如果能降低预算，那这100万借款是不是就没必要了？是否会缓解还款压力？是否能腾出些教育预算？

5、总之我没有明确建议，大主意自己拿。我也没有太多的思路，只是想到这些。

仅供参考。

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