1、这两天，2023年的全国楼市数据（统计局版）出来了。

2023年，全国商品房销售面积为111735万平米，同比下降8.5%；

2023年，全国商品房销售金额为116622亿元，同比下降6.5%。

销售面积数据，和2012年差不多。那一年是111303万平米。

销售金额数据，和2016年差不多。那一年是117627亿元。

销售面积数据回到了2012年；销售金额数据回到了2016年。

这是盖棺定论。

我们要理解这些数据。

2、销售金额除以销售面积，得出成交均价是：10437元/平米。

房价没有降，并且是涨了。

但，这个数据没有意义。这是成交均价。

因为新房成交改善房源较多，显示出新房成交价涨了。

但，二手房房价反映真实情况。二手房房价整体上是跌了。

3、郑州的数据也出来了。

2023年，郑州全市商品住宅年度总销售套数是97331套。

高于2022年的70887套数据。

但，这个数据仅和2016年前几年数据相当。

这也是事实。

4、2023年，郑州住宅市场二手房成交量是大于新房市场成交量的。

我没有准确数据支撑。

但，结论是正确的。

二手房市场价格下跌。

是因为二手房成交以刚需为主。拉低了成交均价。

整个大郑州，二手住宅1000万以上总价的成交量只有15套。

嗯，只有15套。

5、2024年来了。各开发商各楼盘根本没有停歇的时间，纷纷开始了2024年的销售大战。

2024年市场会是如何？很多人关心。

6、在跨年演讲中我说了：

郑州楼市2024的好与坏，取决于中国房地产市场的大形势，不可能走出独立行情。

7、我预判2024年的中国房地产市场销售额和销售数据还会减少。大概率，郑州房地产的销售额和销售数据与今年比，也会减少。但，这个减少的量不会太大。

8、所以，郑州房地产市场2024年的销售额、销售面积、销售套数，大概率和2023年差不多——只会少，不会多。

9、是的 ，在跨年演讲中我提到郑州楼市2024：已筑底，不悲观。

这个不悲观，指的是行业属性。

因为已经坏到一定程度了，一定会向阳而生。

悲观不悲观，和成交面积和成交量的数字无关。

有时，瘦身更健康。

10、2024郑州楼市核心就是两点：

保交楼。去库存。

保交楼是大层面，不是我们考虑的问题，但意义重大。涉及过去买房人的权益，以及信心和信任问题。

这是2024年郑州楼市第一任务。

放心，2024还会有更多保交付楼盘能够交付。

虽然，品质一定不如意。但，没办法。

11、余下的，市场层面，就是去库存。

去库存，是2024众多在售楼盘的核心任务。

各位，看这主城区109盘如何表演吧。

这些盘，至少有一半是现房或者准现房。

他们的去库存结果，决定了郑州楼市2024年成交量数据的好与坏。

但，形势不容乐观。他们必须得降价或者变相降价SP促销去库存。

12、市场层面，还有待建待售64盘的入市。虽然，这所谓64盘，至少有一半在2024年不会入市。从行为上，只是拿地本身而已。

这64盘中，目前猛虎并不多。搅动不了2024郑州地产江湖。

13、所以，2024年我没那么悲观。市场自发的调节行为，使得市场存在“供求平衡”的结果。

14、旧秩序打破，新秩序尚未建立。郑州楼市进入春秋战国新时代。

多个人给我说：东哥你说的不对，应该是战国时代。

好吧，你说的对。

15、战国时代寓意什么？没有规则，没有道德，合纵连横，弱肉强食，小弟想把大哥拉下马上位。

16、这一切都很正常。规则变了，主角变了。传统楼市四大家族建业正商永威康桥一定会主动或者被动下马。风水轮流转。

17、大哥下马，很正常啊。君不见在2016年之前郑州房地产市场是升龙、绿地等的天下。如今还有谁记得他们？

18、房地产市场很残酷，地产圈很真实。想拍地？价高者得。谁有钱谁是爷。有地，才有项目；有项目，才有岗位；有岗位，才有江湖故事。

19、未来，郑州地产江湖五大势力：

A：TOP级央国企房企；

B ：全国级TOP级民营房企；

C ：本土既有数得着的民营房企；

D ：本土省市县区国有房企；

E ：新入郑州楼市江湖的地市实力小弟房企。

20、这几股势力中，A类房企是大哥，无人撼动。

其内部的江湖排位，取决于总部对他们粮草兵力的支持。这种房企很简单，就是保利、万科、华润、中海、越秀之类的房企。

B类房企日渐式微，力量薄弱。要钱没钱，要名无名。

因为口碑不好，日渐被买房人看不上。他们很多会退出郑州市场。此类房企代表很多，比如金科，比如融信，比如阳光城，比如旭辉等。

碧桂园比较特殊，他的问题是保命。把既有项目和土地能够弄好交付善终，这是最大的任务。

融创的结果，也类似碧桂园。在郑州，他再也回不到如日中天睥睨天下的时代了。

C类房企下一步肯定会衰落，肯定会分化。

很多房企，会逐步退出地产江湖。

对于他们而言，既有的土地和项目，如何后续开发，如何善终，是个大问题。

这是老板考虑的问题。地产职业经理人根本改变不了什么。

D类房企其实很多。他们有钱，有地。其实，也有人才。

但他们最大的问题是：企业机制。

如何市场化，如何职业化，是他们考虑的问题。

如果市场化快一点，职业化强一点，也许会孵化出优秀新房企。

但，任重道远。

E类房企，还会冒出很多。他们时刻虎视眈眈郑州房地产市场的机会。

他们想坐郑州的牌桌，并想胡一把。

21、下一步，房企品牌并不重要。项目最重要，地块更重要。一个好的地块，已经成功了60%。余下的是产品。营销层面运营层面，只占10%。

对于一个房企，也许一个好项目，一年就能拿下30亿的销售额。

无论这个房企是什么属性。

22、但是，盖好房子，不是嘴上说说那么简单。是真需要静心去做的。

23、不要拍脑袋，不要喊口号。要敬畏市场，敬畏消费者。至少目前我看到很多房企楼盘的交付品质结果，依然是破罐子破摔。

24、与很多行业相比，比如餐饮业，房地产公司真不算卷。别天天把卷放在嘴上。很多房企很多从业者的“卷”，只是表演而已。

25、得“买房人心”者得天下。

本文完。