在全球房地产市场投资额腰斩的背景下，被低估了太久的日本楼市反而却呈现出了另一种走势。

据《日本经济新闻》报道，东京的新房均价已经突破1亿日元（约人民币600万元），同比上涨大约60%！

但你说，沉寂的那么久的日本楼市怎么就一下子暴涨起来了？

若说起其主要的推动力，除了在通胀影响下投资观念发生改变的日本买家之外，还有一个不容小觑的购房群体——中国人。

这今年，“中国购房者爆买日本不动产”的话题，甚至一度成为日本媒体聚焦的热点话题。

为什么是日本？

想必大多数投资者对此的第一诉求就是：对冲、避险、安全。

不过伴随着近几年东京房价的一路连涨，再加上日元的频频走低，也让越来越多的海外买家开始更注重，如何通过汇率差和资产升值来获得更多的投资红利。

今天，让我们重新站在日本房产投资的起始点上，从买卖的操作中重新审视一下日本二手房的投资价值。

01

第一次购买日本房产

应该怎么选？

首先，需要明确自己主要的投资需求（例如房屋用途、大概预算、物价类型等），之后米宅会根据您的具体情况为您定制最合适且高性价比的购房方案。

其实谈及在日本买房，基本可以分为 两个投资思路：“租金收益”或“资本增值”。

如果您的预算大概在100万以内，更在意的是稳定的租金收入，那么建议可以先从东京23区和大阪核心6区的小户型公寓作为入门的尝试；

如果您对投资物件的品质要求比较高，也更关注未来的升值空间，那么不妨考虑下东京和大阪市中心的高级塔楼；

此外，既有超高的年收益又能住房土地同享的整栋物件，如今也成为了不少海外投资者实现投资移民的重要踏板之一。

其次，从投资城市来看，若是考虑长租的目的，东京都心6区和大阪城心3区都是不错的选择。

这里有着稳定的人口数量和优越的城市资源，所以几乎没有房屋空置的可能。

至于保值程度和房价涨幅，那么购房的“安全范围”就更一目了然了。

一般情况下，比较推荐东京的中央区、港区、千代田区，大阪的话围绕梅田、难波两大商业中心更佳。

当然，这也是针对大多数投资者在日本选房的“安全框架”，此外不乏也出现了不少值得关注的黑马地段。

为了帮您摸透日本核心城市的不同地段特质，我们整理了一份【东京/大阪投资图鉴】，有需要的朋友可以扫描下方二维码免费领取，若您已经有看好的房源，也可以进群让我们内部人员帮您把把关~

02

本人不会日语

该如何打理日本房产？

在整个购买和持有日本房产的过程中，即使海外投资者不会日语也不受影响。

一直以来，日本房地产市场之所以能长久有序运转，其实还得益于其背后有一套成熟完备的房屋托管制度。

根据2019年日本国土交通省的调查，日本有超过81.5%的房东会委托托管公司，对所持房产进行部分或全部的日常管理。

我们米宅有日本的分公司，所以能够实地、近距离的为海外客户管理物业资产。从前期的咨询、中期的买卖、到后期的托管，全程都会由米宅日本团队全程提供一站式的投资和管理服务。

例如持有期间的租约和转售问题，均可以全权交由我们处理。

03

若不能去日本实地看房怎么办？

首先需要说明的是，若您购买的是一间已带租约的二手投资房，那么即使亲临日本也是无法进去看房的。

因为日本的法律规定：有租约的情况无法进室内看房。而一般投资者的主要诉求是：即买即收益。所以很多日本的二手投资公寓都是自带租约的，这样也是保证尽早获得每月租金收入。

其次，日本的公寓房都是标准化装修，除了基础的简装之外，其他都不会有，例如家具家电都需要由租客自理。

此外，日本的宅建法也有明确规定，在签订购房合同前，卖方有义务向买方说明该房屋的一切信息，即重要事项说明。

所以在完全透明的房产交易规则之下，购买者能基本了解房屋的所有情况，例如历史售价、房屋修缮情况、是否有恶性事件等，即使不去看也能放心够买。

04

在日本投资买房时

不同户型和面积该如何选择？

这方面和国内比较像，不同房型面积对应的租客群体也不一样。

例如1K/1R的单身公寓一般是独居的年轻人；而2LDK的两房或3LDK的三方基本用作家庭居住。

若从租售比来看的话，20平米左右的一居室会比较高，不过40平米左右的两房收益也比较稳定。

05

在日本买房之后

每年自住一段时间

不住的时候租出去可以吗？

这个问题可以分两个投资思路来解答。

第一是长租房，代表着稳定的现金流。

这种一般是被本地的上班族、学生群体或育儿家庭长租使用，意味着无法那么灵活使用，但收益非常稳定。

第二是民宿，只能用作游客短租。

它需要提前确定好出行日期让运营方进行预定日历管理，有时不想出租用作自住也是可以的。然而弊端也很明显，无法保证稳定的租金来源。

当旅游旺季褪去，房屋空置的几率将非常大，所以民宿类型的投资，米宅并不建议。

06

如何通过投资途径

来实现移民日本的目的？

需要再次强调的是：日本不是移民国家，买房是不能直接拿日本的身份。

但这并不意味着，购买日本房产不能为申请日本身份提供助力。

而这里用作办理移民签证的投资物件类型，不仅局限于小公寓。

例如，已经有不少国人通过投资整栋物件的方式，把大楼的投资管理作为经营事业来办理经营管理签证，进而实现移民日本的目的。

那么具体该如何操作？

首先，在买楼过程中就成立好公司主体， 当有了收入流水和缴税记录， 这样对个人的信用、资产审查会更有利；

至于一整栋楼的租金收益， 便可以用作在日经营公司营收流水的补充；

此外，若是 在 日本投资多栋小楼物件，还可以直接在申请签证时，在事业内容计划书上写上整栋的资产管理。

一般情况下，很多想移民日本的朋友大多会考虑 配置房产来获取一定的收入，来满足续签要求；

但相较于投资几套小公寓， 土地和房产兼得 的整栋物件不仅收益更高，也更便于管理；

那么当纳入申请移民签证的 事业内容中 ， 日本入管局也认为这样更有说服力。

当然，如果您只是想短期在日本居住，一年的大多数时间仍需回国，那么其实直接办理一个日本三年的往返签证即可，一次可以住90天，累计可以住180天，基本可以满足短期在日本旅居的要求。

并且现在日本旅游签的条件也放宽了，三年多次往返签证也很好办理，只要您在过去三年中累计去日本两次就能直接申请了。

若您每年在日本的累计居住时长不到2个月，那么我们不是很建议买房自住，因为不如把购置的房产用来出租，拿着每个月稳定的租金收益享受日本的温泉酒店岂不是更好。

当放眼海外，不论是投资房产还是身份配置，无非是换一个池子，换一个模式，或是换一个赛道，为自己和家人的未来做准备。

在内外环境的正向影响下，再度迎来第二次国运的日本凭借着自身稳定上涨的投资市场，和频频放宽的移民红利；

吸引着海外越来越多的高净值家庭选择来这里，撬动着资产和身份的“杠杆”。

在如今这个信息化的时代，你可以接触、可以学习、可以操作，都会比只能听说，高出一个纬度。

所以，第一波红利，总会属于最先行动的人。

若您想对日本投资/身份配置感兴趣，或是想进一步了解2024年日本还有“躺赢”的投资机会？移民日本都有哪些最优“捷径”？

欢迎扫描下方二维码进入我们日本交流群，与一群深研日本的高净值“玩家们”一同探讨下如今最真实的日本市场，聊一聊当下普通中产家庭资产避险的最优解。

如果你现在对日本投资市场还不是很了解，想我们也为你准备了一套【供米宅内部传阅的独家考察研报】，以及【常见误区】【具体流程】【持有成本】等内容比较多，我已经整理打包好，感兴趣的朋友可以下方扫码进群发送关键词“考察”，我将资料包发送给你。

重要的是，您还可以了解到米公子对日本投资/移民的独家见解：

首次在日本投资，选大阪？还是东京？

在日本哪些地段铁定安全？哪些区域直接放弃？

在日本买房最看重哪个方面？是房龄、朝向还是户型？

普通中产家庭如何最快移民日本？

想携带父母和子女一同赴日，应该怎么操作？

平时在群里我们还会第一时间分享日本最新政策消息、社会动态、财经资讯、楼市行情等，还有 那些敏感的、不能说太多的话题，都可以在群里畅快聊聊！

另外，米宅还给您准备了三份独家精研的日本秘籍：

第一份，是针对投资小白的，讲的是置业日本的底层逻辑和思路

第二份，是面向主要市场的，讲的是东京和大阪的具体买房指南

第三份，是日本移民的干货详解，讲的是申请永住最需要关注的细节

进群之后发送关键词“日本”，会有专属顾问把以上资料私发给您~