因行政机关原因造成房屋无证，应当给予适当的补偿|于洪区|土地使用权|房产|房屋无证|行政机关|限期拆除决定书

因历史问题导致我们年久的房屋尚未取得房产证，在这种情况下被征收时行政机关不得一律将我们认定为违建不予补偿，应当按照一定的标准适当补偿。今日圣运律师给大家带来的是一则由辽宁高院二审【（2018）辽行终1519号】、最高院维持的【（2019）最高法行申7904号】典型案件。

案情回顾

1995年7月19日，沈阳市铁西区飞翔肉制品厂通过转让协议取得沙岭信用社将其所有的有证房产1100平方米以及相应的设施，肉制品厂的法定代表人是潘玉民先生。1998年3月5日，沈阳金峰肉制品厂注销。1998年3月5日，沈阳市玉民肉制品厂成立，负责人是潘玉民，经济性质是独资私营企业。2003年7月29日，沈阳市金峰肉制品厂作为土地使用者取得集体土地使用证，用途为工业，使用权面积为4603.76平方米。

2011年7月18日，沈阳市于洪区城乡建设管理局、沈阳市于洪区沙岭街道办事处和沈阳市城市管理行政执法局于洪分局联合作出《限期拆除决定书》，决定对本案案涉地上物及附属设施限期拆除。2011年9月，本案案涉地上物被强制拆除。其中，有证房屋1100平方米，无证房屋708.47平方米，另外还拆除了围墙等附属设施及果树260棵。

潘先生起诉至人民法院，要求于洪区人民政府履行安置补偿职责，主要针对有证房屋、无证房屋、土地使用权以及相应设施。一审法院经审理查明后认定，判决于洪区人民政府依法就有证房屋、无证房屋以及相应设施补偿合计六百余万元。潘先生与于洪区人民政府均不服，双方共同上诉至辽宁省高级人民法院，双方上诉理由主要是在于补偿标准。

辽宁省人民法院经审理查明后认定事实与一审法院基本相同。但在无证房屋补偿标准以及土地补偿方面与一审法院不同，最终二审判决中政府应当补偿给潘先生的金额提高至八百余万元。后于洪区不服，向最高人民法院申请再审，最高人民法院经审查后驳回了于洪区人民政府的再审申请。

圣运律师案件评析

针对本案，圣运律师团队就相关问题提供如下法律关键点供大家参考。本案的争议焦点主要在于：1、有产权证房屋的补偿标准问题。2、无产权房屋的补偿问题。3、土地的补偿问题。

首先，就有证房屋部分。潘玉民提交了案涉1100平方米房屋的《房照》及契税证，用以证明房屋依法登记，虽然案涉房屋没有房产档案，但不能因房屋登记机关的失误否定《房照》及契税证的效力。案涉房屋即使没有房产档案，也属于历史遗留问题，不应由潘玉民承担没有房产档案的不利后果。故案涉1100平方米房屋应按照有证房屋予以补偿。因此，就本案潘先生的有证房屋部分，综合考虑案涉房屋的使用年限、地理位置、使用用途等因素，酌定按照基准价的80%确定补偿单价。

其次，就无证房屋部分。潘先生提交了2006年6月29日于洪区沙岭街道办事处出具的《证明》，用以证明无产权房屋建筑面积1600平方米，建成年代为1976年。但该份证据并不足以说明案涉土地上除1100平方米有证房外还存在1600平方米无证房。在《限期拆除决定书》中认定潘玉民三处违建房屋建筑面积708.47平方米，潘玉民又没有其他有效证据证明其主张的情况下，应当认定本案的无证房屋面积为708.47平方米。根据《证明》的记载，案涉无产籍房屋建成于1976年，房屋建成时《城市规划条例》尚未实施，没有办理房屋权属证书有其历史原因，属于历史遗留问题，不宜用今天的标准去衡量房屋的性质。在于洪区政府没有提交充分证据证明案涉708.47平方米房屋系违法建筑的情况下，按照基准价的50%作为补偿单价比较合理。

最后，是本案潘先生对于土地使用权享有的补偿金额。本案案涉土地性质为集体所有，根据《土地管理法实施条例》的规定，土地补偿费应当归农村集体经济组织所有。但就本案而言，潘先生是1995年从沙岭信用社购买的案涉土地和房屋，并依法取得了房证和土地证。案涉土地虽然为集体建设用地，但潘先生支付了对价，享有占有、使用、取得收益的权利，原农村集体经济组织的土地权益已经通过房屋买卖合同，通过对价方式让渡给潘玉民。潘玉民取得案涉土地不同于集体经济组织成员承包集体土地用于农业生产，后者属于承包关系。故，潘先生应当在土地征收时有获得土地补偿的权利。但在对潘先生有证房屋和无产籍房屋补偿时已经充分考虑了房屋项下土地的价值，故在对案涉土地进行补偿时应当扣除有证房和无产籍房屋的面积，以土地面积4603.76平方米减去有证、无证房屋面积1808.47平方米后的土地面积2795.29平方米作为土地补偿面积。法院做法属于合理。