再过不久就要过年了家人们，除了上周传出大户型放开限购但最终没落实的消息，最近广州楼市似乎没有什么大的波澜了。
左看右看，也就还有天河几个全新红盘产品发布或开放，以及番禺市桥的绿城揽江印月悄悄开了售楼部。
乍看番禺这楼盘案名，又揽江又印月的，果然很绿城。
看完之后听说吹风要卖3万+/㎡，这……也不是说不可能，就挺不容易的。
前河后村，距地铁4公里
这个盘出来，估计有些人会有点懵逼：绿城什么时候有在番禺拿地？位置在哪里？
其实最开始是番禺交投在2022年5月拿的禺山大道南侧STJ15-02地块，前身是番禺水泥厂，后来拉上绿城代建+操盘，之后经历了一段时间土壤修复。
△地块周边较早前面貌 @楼市前线 2023年8月摄
有人说这是市桥断供XX年之后冒出的新盘，从楼市板块划分来看也没错，但要较真的话，这里其实是市桥西面的沙头街，各方面都和市桥有点差距。
首先是交通，距离最近的市桥地铁站要4公里车程，目前没有公共交通可以接驳，跨区通勤有点麻烦，要是在市桥周边自驾还好。
周边的配套，主要都是街道级别的，比如目前附近一带对口的沙头中心小学，虽然不是村小，但也没有名校带飞。
2公里左右有总建面约30万㎡的海乐荟商业体，囊括餐饮、服饰、KTV、电影院等业态，要去happy还是挺方便。
不过呢，楼盘本身叫“揽江”，定位也不是刚需，而是河景豪宅。
是的，严格来说它不是江景，是河景，南面一线市桥水道，粗略测算不到100m宽，也是钓鱼佬的最爱。
△市桥水道岸边的钓鱼佬
西面还有莲湖生态公园，饭后散个步啥的比较舒服。
但是呢，没错，KK要说“但是”了！
南面望过去是沙湾的村级工业区，一根大烟囱直直地矗立在那，不知道其他地方的人会怎么想，反正有些广府人（比如KK）会联想到某些不好的东西，懂的都懂。
△市桥水道对岸景观
而楼盘北面则有北海村、大富村等，短期内都不会改造，四周还分布有一些大大小小的厂房，所以，这同时也是一个“村景”“厂景”盘。
纯改善4房，约110㎡起
看回楼盘本身，占地约5.1万㎡，总建面约16万㎡，分为东、西两个地块，包含8栋19-25层的高层住宅、2栋一线临河的7-9层小洋楼。
另外还配建有9班幼儿园+托儿所、部分商业+公建。
售楼部路口和大门口做的大理石艺术背景墙、水景、罗汉松等元素，比较有诗意，也契合楼盘有逼格的案名。
现场来看，西地块的1#小洋楼差不多封顶，但并非首推；2#和3#的高层也建得相对较快，预计首先推售3#楼，建面约110-125-143㎡纯4房。
u1s1，3#楼是蝶式设计，2梯4户都是东南或西南向，朝向都不差，但要是想望河，低楼层肯定会被遮挡。
看看户型，建面约110㎡，第一眼：这很普通啊，没有做LDK一体化，就客厅约6.4m开间比较亮眼，不就是常规直厅出阳台+4开间朝南吗？
再仔细看，其实它的客餐厅和部分卧室做了加大码飘窗，景观阳台有部分赠送花池，次卧还有部分报建成阳台……
答案揭晓了，它是利用了广州计容新规正式落地之前的过渡期规则，后续已经不能这样设计了，所以它算是赶上了末班车，据称做到超100%实用率。
建面约125㎡的套路都差不多，不过厨房和次卫的位置调整了一下，可以另外做一个西厨岛台，也可以把客厅旁的房间打通，做成超大方厅。
主卧双L型飘窗，一面可以保留作为景观窗，一面可以改成转角衣橱，衣帽间就这样诞生了。
建面约143㎡户型，明显就是卡豪宅线以下的产品，亮点挺多，比如入户玄关旁预留了个小储物间，南北双阳台增加对流等。
各个空间的size也是拉大了不少，比如客厅开间约5.5m，可额外做一个开放式吧台；主卧去到约30㎡，步入式衣帽间、明亮梳妆台都可以安排上。
另外，一线临河的1#小洋楼户型也出街了，1梯2户的建面约180㎡四房。
这个户型有专用电梯厅，并且做了双套房，主套卫生间还可以设置双人洗漱台+浴缸，逼格是上去了。
空间尺寸也很亮眼，景观阳台约8.5m、会客厅约50㎡、主套有独立衣帽间……
美中不足的是，主卧旁边的房间很小，目测和主卧入门+衣帽间那一块差不多。
而且这户型为了整栋楼的外立面平齐，改做了双内阳台，个人感觉它的空间感不及外阳台强。
吹风3万+/㎡，飘不飘？
港真，在番禺，一手住宅卖3万+/㎡，大部分板块都不算贵，甚至还算偏低价，但放在市桥西面的沙头就不同说法了。
大家还记得大夫山旁的龙光天瀛、电建洺悦玉府、大华紫悦府吧？
这“三剑客”都是2018-2019年楼市上行期间，先后成交的沙头街宅地转化的项目，楼面价高达20154-26375元/㎡，当时市场预期楼价能冲一波3.5万/㎡，甚至4万/㎡。
3年多4年过去了，这些楼盘都熬到（准）现楼了还没卖完，去年成交均价约2.7万-3.1万/㎡，别说赚多少了，能不亏都该烧香还神了。
只能说，大家都挺难的，现在亏本卖房流的泪，都是当年抢地时脑子进的水，不过谁都没料到市场会这样。
揽江印月相对好一些，不算土壤修复的话，拿地成本约1.5万/㎡，别说吹风3万-3.2万/㎡了，忽略改善属性的话，卖2万+/㎡也是有钱赚的。
但是，当初番禺交投拉上绿城一起玩的时候是有条件的，绿城要在5年内完成项目的建设施工，并且卖出所有房源，销售金额要达到32.3亿。
单看产品的话，揽江印月确实能打，但差不多的价位，同在番禺的亚运城环境更好，学校有广铁一中，还有马上要通车的3号线直达珠城呢，不是更香么？
所以，绿城这一波还是有压力的，就看最终定什么价格搭配这样的产品，能让周边的地缘置换客乐意买单吧。
△揽江印月效果图
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