还记得去年年初的珠江新城吗？

1个月卖138套，1套房就卖出1个小目标，成交价普遍20万+、30万+.....

那时候的市场一派欣欣向荣，似乎大多数的广州富豪都在出手扫货。

但当初的楼市火爆，仿佛就像一场梦，目前珠江新城正在经历暴跌回调期！

广州楼市风向标的珠江新城，

独立行情的神话破灭

当楼市接连数月“跌跌不休”，即便作为广州楼市风向标的珠江新城，也无法独善其身。

1月20日，中海花城湾成交了一套1314万的84.77㎡南向两房产品。

图源：珠城橙蕉

回看历史数据，同样面积段在2022年12月的成交价为1470万，约1年时间成交价格就相差了156万，减去楼层因素，但回调比例高达12%！

图源：贝壳找房

这样的案例，并不是个例。在如今的珠江新城交易中，房价出现普遍性下跌。

保利心语花园低楼层的北向110平三房成交1178万，单价10.6万/㎡，跌了超半个首付。

金碧华府南向157平三房单价11万+，成交价格卖回了一年前。

嘉裕公馆单价18万+的西向、北向房源，挂盘三四周几乎无人在意。

图源：贝壳找房

跟气温一样“冷”的，不仅是珠城的成交价，还有成交量也出现明显的下滑。

2023年第四季度，珠江新城二手房一共卖出140套，与大热时的2月数据（138套）持平，真是“起起落落落落”......

即便不和巅峰时期相比，这数据，也比去年同期（170套）还要差。

从个盘来看，像凯旋新世界这样的老牌网红豪宅盘，在今年1月暂未有成交，而在去年2月一共卖出了8套。

24天只成交23套（图源：珠城橙蕉）

此外，“中区三剑客”（嘉裕公馆、中海花城湾、保利心语花园）以往成交较为活跃，现在也通通“歇菜”，成交量大幅跳水。

目前，整个珠江新城的挂牌量相当高，业主集中抛售。

从贝壳找房了解到，珠江新城的挂牌量已经高达2390套。

图源：贝壳找房

其中，保利心语挂牌量117套，铂林国际公寓102套，汇峰苑挂牌量90套，跑马地花园三期90套，不少富豪正在排队卖房。

可见，不管是成交价还是成交量，抑或是挂牌量，珠江新城都已经熄火。

买房逻辑变了

珠城富豪集中出逃，千万级新房再创新高

当然，受如今经济大环境影响，加上经营贷收紧，炒房客退场，珠城门槛太高，现在热度下降、价格回调也是属于正常现象。

但并不是所有的有钱人都选择割肉离场，在广州，买部分千万级豪宅新房要靠抢。

克而瑞数据监测显示，2023年广州一手千万豪行情持续走强，成交4993套，同比2022年大增6成，刷新了近11年来的最高记录。

换句话说，2023年一手千万豪宅的去化率为平均每天13套，比2022年每天能多卖5套！

图源：克尔瑞

从区域分布上来看，金融城、琶洲、白鹅潭、万博等高潜力板块崛起，老钱和新贵各得所爱。

豪宅化的海珠表现特别猛，单单是琶洲南TOD和琶洲·樾两个项目的成交套数占比海珠千万级豪宅超一半。

其中，琶洲南TOD卖了751套，琶洲·樾卖了100套，两者加起来卖了850+套，比珠江新城整个板块还要多125套，简直不要太精彩。

图源：克尔瑞

肉眼可见，千万级豪宅选择多了，而且不是大多不是孤盘，所在板块连篇开发、可塑性强，高端买家不在拘泥于买珠江新城。

更重要的是，产品更具竞争力。

其一，户型设计升级，有的项目实用率超100%。

越秀·观樾，世界大观一期项目，低至1.9容积率+13至17层板楼小高层的组合，在寸土寸金的天河就显得难得可贵，加上靠近月亮湖，因此吸引众多想置换的天河改善家庭关注。

越秀·观樾过程效果图，仅供示意

其主推建面约140-190㎡4房及250㎡4+1房，据说实用率115%-120%，比珠城的产品要高出一截。

保利天元，广州楼面价TOP3的员村一横路地块，将推出建面约140-240㎡产品，虽然实用率暂未公布，但保利做高赠送特别牛，预计产品实用率不会低。

保利天元位置图

其二，产品超过豪宅线，圈层纯粹。

滨江·樾，主推约191-303㎡IMAX珠江前航道江景大平层。

琶洲·樾，目前主推在售建面约225-261㎡大平层，南望珠江支流黄埔涌，北望琶洲CBD。

琶洲·樾户型图，以实际批准建设为准

其三，配备优质景观、高端会所配套等，享受顶豪级别居住体验。

中国铁建招商蛇口·西派天河序，作为广州市“智慧+品质”住宅标准的首个试点项目，规划了“云山归向+珠水宴游”景观双轴的同时，运用多项黑科技设计，并打造约2000㎡华尔道夫风格会所，打造高定圈层生活。

中国铁建招商蛇口·西派天河序效果图

琶洲南TOD，近看滨江公园，北望珠江支流黄埔涌和琶洲CBD天际线，景观十分不错。

琶洲南TOD头排景观实景图

其超2000㎡会所已实景呈现，设置私宴厅、无边际泳池、健身房、瑜伽室、桑拿房、茶室、品酒吧、艺术展陈空间等功能，营造繁华都市下隐奢艺术的私享空间。

琶洲南TOD会所实景图

还有坐落天河沙河的澐璟，西面是白云山，南面是广州动物园，东南面是体育西、珠江新城，一线开阔山景加上优越的城市天际线，是天河比较稀缺的山景新盘。

延续天麟府·瑧林的配置，澐璟打造逾千方会所，有会客厅、泳池、健身室等。

澐璟效 果图（图源：英广集团）

更关键是，总价更低，入手门槛更友好。

以面积较大的琶洲·樾为例，产品225㎡起步，套均超3000万。

对比珠江新城东区，大概3000万的预算，你只能选到誉峰的173㎡三房两厅两卫、中海观园国际的196㎡三房两厅两卫、凯旋新世界枫丹丽舍的150㎡三房两厅两卫等。

左边为誉峰173㎡户型，右边为中海观园国际196㎡户型

这印证了一句话，不是珠江新城买不起，而是其他高潜力板块的新房更有性价比。

目前，珠江新城的大部分小区楼龄已超10年，户型相对过时，竞争力有所下降。

而在售或即将发售的新式豪宅楼龄更新，产品力更强，自然而然抢走一部分珠城的潜在客户。

变化的原因

珠城三项稀缺性均受到冲击

过往，珠江新城能成为广州楼市风向标，原因至少有三。

首先，珠江新城代表广州顶级生产力。过去广州是单中心城市，被公认为广州商务、金融中心的珠江新城，财富集中度最高。

再者，珠江新城拥有最核心的城市级资源，比如广州塔、大剧院、博物馆、图书馆、东西塔、花城广场、多国领事馆等。

最后，珠江新城是市区少见的连片开发的豪宅区。

3项稀缺性元素汇集于一身，造就了珠江新城。

目前，广州从珠江新城单中心向珠金琶“黄金三角”多中心发展。

其中，琶洲代表的是以互联网、电子贸易等为代表的新money 群体，珠江新城代表的是以金融服务业为主的老money 群体。

如今，琶洲已基本成型，金融城雏形初现，正在强势崛起。

琶洲航拍图

据戴德梁行统计，2023年贸易和零售业表现突出，四季度租赁成交面积占比达到31.8%，全年占比达23%。

在四季度电商企业租赁成交面积中，有超过七成位于琶洲。

图源：戴德梁行《广州写字楼市场2023回顾》

未来，能代表广州先进生产力的区域不止一个，珠江新城的生产力含金量被稀释。

未来5年广州甲级写字楼的新增供应主要在琶洲和金融城

图源：戴德梁行《广州写字楼市场2023回顾》

幸运的是，金融业的Old money并没有抛弃珠江新城，广州期货交易所会落址于此，其金融产业的价值依然很高。

广期所落址珠城西区的寺右万科中心（图源：广期所发布）

至于核心的城市级资源，琶洲等区域也在“复制”，其唯一性含金量也正被稀释。

琶洲广州塔周边规划图

住宅方面，上面已经说了很多，目前市区连片开发的区域也不少，比如世界大观、汇景新城、琶洲南、上涌公园等。

还有由于珠江新城的前几年涨了很多，与琶洲等高潜力区域的二手房比，性价比显低。

比如，琶洲雅郡花园的联排别墅报价2200-2380万，这个价格在珠城中区的中海花城湾只能买130平北向三房。

图源：贝壳找房

有人说，买珠江新城，看重金融属性远超居住属性。

但如今广州千万级豪宅越来越多，尤其是1500-3000万的高端改善型豪宅越来越卷，这部分的珠江新城业主想控盘越来越难。

投资客更多为了保住现金流，割肉离场，这金融属性也有所降低。

可以说，珠江新城的3项稀缺性都受到冲击，部分珠江新城的业主选择直接跑路。

如果是你，你还会选择珠江新城二手豪宅，还是其他高潜力区域的新豪宅呢？欢迎大家留言。