01

唐冶保利新项目亮相了...叫做保利·鹊华赋

在说这个项目之前，先聊聊唐冶

虽然说现在好多人把唐冶张马新东站雪山号称为济南的四大刚需板块，但是实际上，这里面唐冶和另外三个有极大的不同..

这里面最大的不同就是，改善项目在唐冶是从来没断过的..

这几年的华润润府，当初我写他开盘不错，好多人在后台杠...

其实你只需要看看旁边银丰的洋房和银丰的别墅，你会发现这盘的价格也没有某些人嘴里那样的离谱...

甚至继续往前追溯，景粼原著别墅区、九里晴川别墅区，保利荷唐悦色，以及现在还有别墅在卖的万科翡翠山语..

这些事情实际上说明了，在唐冶存在了不小的富人群体。

尤其是这两年，唐冶给我的感受是资本家更多了，这里面不单单是产业集聚东强核心在移动的因素，而是历经这么多年的发展，认可唐冶的人越来越多...

尤其是前段时间，我去了趟唐冶东八区，惊鸿一瞥看到了小山包，那一霎那仿佛回到了七里山路...所以，生态方面唐冶也有自己的优势所在。

这些东西都摆在明面上，你可以说唐冶偏唐冶远，这些都没啥问题，但是这地确实被一批有钱人认可..

当然讲这么多肯定还是有人不信，我的建议是去转一圈，去看看唐冶的写字楼到底是空的还是满的...

这也是为什么保利这块地当初拍了100多手的原因所在。

不讲太多关于这个盘的事情，就说几个要点

一是容积率1.2，堪比别墅，二是产品方面分类，220-370㎡高定隐墅，4-8层约165-240㎡峯境洋房，约220-240㎡洋房顶跃；第三是正式的售楼处还没开，想认真体验估计要到3月份了..

至于价格方面还没最终确定，周边的环境还是不错的...等正式售楼处开了我再去体验一波..

02

这两天航拍了一下张马屯，其实从飞机上看张马屯的开发速度真是不慢...

小清河东站，2024.1

小清河东站为济南城市轨道交通9号线一期工程的第六座车站，车站主体总长约542米，宽度约19.7米，总建筑面积约为33685平方米，为地下明挖两层岛式车站，共设5个出入口、2个消防疏散口。车站主体及附属结构采用明挖顺做法施工，标准段基坑深约20.35米。

出入口找了张图，仅供参考，不过不好和现场对应..

小清河东站为济南城市轨道交通9号线一期工程的第六座车站，车站主体总长约542米，宽度约19.7米，总建筑面积约为33685平方米，为地下明挖两层岛式车站，共设5个出入口、2个消防疏散口。车站主体及附属结构采用明挖顺做法施工，标准段基坑深约20.35米。

华山白泉廊道虽然已公示，但是估计因为天太冷，要到明年动工了，现场的有围挡而且土好像都翻过..

同，张马轨交地块没动作，这块地也不知道是不是要找开发商合作，有知道的朋友可以后台告诉我..

一共是37个楼，大概2000户，容积率2.0-2.5，16-17F的楼座居多，按照6500的楼面价，大胆猜测下价格，毛坯售价1.4，精装的话1.6吧..

万科魅力之城精装14000-15000左右，这里在加上新房效应，往上调个1000问题不算大。

最起码园林他不能用红砖吧... 公示的楼座还是街区制，4-6个围合楼座，这没啥好说的...

航拍的时候发现了这个奇妙建筑...应该是泉城驿站... 感觉它好孤独...也不知道有没有更改用途..

03

前段时间去了趟北湖，心情有些复杂...

想了半天，我只能用“凑活”这个词汇来形容，而且不单单是整个片区凑活，包括片区的开发商在内也挺能凑活的...

凑活的结果就是劝退，除了周边地缘性的老板和上班族外，几乎很难吸引其他片区的刚需，即使它的价格确实不高..

为什么讲是凑活呢？

首先在通勤路线上，北湖片区是城乡疏离感最强的区域..

由南往北去往北湖的路上，往往是在一段磕磕碰碰的拥堵道路后然后豁然开朗...

而在由东向西的路上，则变成了机动车非机动车货车互相抢路的现场

这种奇特的人文环境真的非常劝退，我也知道这是因为专业市场多，城中村拆不了等一系列的问题所构成的。

但是总结来看，还是两个字:劝退...

平心而论，经过改造北湖片区确实有着不错的气象，但是通往北湖的路上却是非常崎岖的..

更为关键的是，北湖的楼盘酷似上一个世代的作品..

在其他片区容积率越来越低的同时，北湖楼盘却依然有着3.0以上的容积率，一水的大高楼，某些甚至紧邻高架桥...

更为关键的是，某些开发商的操作更是让我感觉到浓浓的凑活...

A盘，打着大公司的旗号，本身就是大高层算了，内部的水系几乎不喷，水池下基本是黑的，目之所及均是一手土坷垃..

早就寿终正寝的小树不抓紧拔掉，放在那里不知道在想什么， 明明是现房发售，感觉好像放了好几年似的... 怪不得这盘的爆出过抵押的新闻

B盘，混改暴雷前两名，在看惯了众多高端示范区后，实在是不知道该如何评价一个花坛大小的实景示范区...

不过特别值得一提的是，这盘保安的态度非常不错，一般保安看拍照是驱赶，这盘拍照，保安说感兴趣就进来看...

不过，身在样板间就能看到高架桥... 我是该说坦诚是 优秀品德呢还是该说你不动脑子呢..

关于北湖我就不多说了，因为早些年我曾短暂的待过恒大滨河左岸，当初我就感觉恒大弄得那套活太粗糙了..

时隔多年再去，发现还不如当年...

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