上海最顶级的地段是哪里？官方都给出了答案——中央活动区。

中央活动区是全球城市功能核心承载区，代表上海城市形象，可以说是上海的灵魂。

中央活动区的规划2017年提出，到现在过去了整整6年。

这6年，上海又有了长足发展，GDP由3.29万亿猛增至4.72万亿。

如果新推出一个中央活动区2.0版本，哪些区域会划入呢？

01

邀请普陀入局

首先得承认，中央活动区一定会扩容，毕竟需要不断的新增说明政绩。

要么是现有规划体系增加面积，要么就换个新的名词。

中央活动区就是原来中央商务区、市级中心扩展而来。

即，原来的市中心还是中心，新加入了世博 - 前滩 - 徐汇滨江、徐家汇、衡山路 - 复兴路、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江(内环以内)等地区。

徐汇、长宁是最大赢家，分别新增三个、两个板块。

普陀是最大输家，浦西七区唯一吃了鸭蛋。

2018年规划刚出来时，普陀群情激愤，其实看一下规划细节，普陀一点都不冤。

中央活动区功能定位是：商业设施、高端金融设施、高品质开放空间、历史风貌区以及高等级文化设施，2017年时，这些普陀几乎都很薄弱。

2017年，真如一平米办公都没交付，商业体量不大还很冷清。中环百联偏老，长风大悦城还没改造完成，长寿路亚新已经处于淘汰边缘，普陀拿得出手的就一个环球港。

高端金融设施、历史风貌区、高等级文化设施当时普陀还不具备。

苏州河沿线原来有机会打造高品质开放空间，然而沿线全建成了密密麻麻的普通住宅。

2018年后普陀进入快速发展时期，利好不断落地，部分区域已经具备中央活动区功能，比如长寿路。

苏州河景观步道早已打通，景观带陆续做起来，甚至还开通了苏州河观光游船，长风坐船直接到外滩源。

商业上也落地了天安千树、鸿寿坊等项目，热度一直居高不下。

在全市范围，影响力已经超过老静安的江宁路、曹家渡，划入CAZ并不过分。

更重要的是，与原范围连绵成片，功能上融合性更强。

武宁虽然也是内环，功能上还是纯居住为主，不具备公共属性。

长风功能完备，医疗、教育、商业、产业、居住普陀领先，有一定概率。

真如是普陀真正意义上的中心，上次没进CAZ是落地实在太差。

就像首次华山论剑，裘千仞铁掌尚未大成，没拿到五绝入场券一样遗憾。

真如办公、商业落地后，对西北部有实质意义上的辐射作用，副中心地位做实。

不过现在已经错过了城市发展黄金时期，产业导入上困难重重，进CAZ还是有相当难度。

而且真如、长风都进CAZ，下一步扩容面积实在太大，毕竟其他区域同等级板块也不少（后面详述）。

所以如果有中央活动区2.0，普陀大概率只有长寿路入围。

02

静安有心无力

2017年扩容，静安只新增了苏河湾。

老静安全境市中心，没有增量；老闸北不夜城一带，上轮规划就是核心。

所以2017年只计入苏河湾，也在情理之中。

老闸北另一个强势地段是大宁，功能完备，但是距离市区实在太远，资源融合比较差，也没有得到垂青。

毕竟CAZ的定义中有一条是：“在空间功能布局上高度混合”。

这几年，静安区集中发力中兴路片区，看似这里最有机会，其实反而是把自己路堵死了。

中兴路位置非常好，内环内，去浦东浦西又都比较方便，具备中心地段潜力。

然而新的规划中，中兴路几乎全境住宅。

仅有的综合体在中兴城四期，4万方办公、6.2万方商业、1.8万方酒店。

这个体量的综合体，一定程度上能改善了中兴路商业荒漠的现状。

但是最多只能算作社区级商业，很难产生区域影响力，更遑论全市范围。

中兴路片区全部建成后，定位就是新版本的普陀武宁，密密麻麻全是住宅，甚至连武宁的环球港都没有。

这样的地方不能说不好，至少与中央活动区定位背道而驰。

中兴路划不进去，静安区其他板块更无从谈起。

随着黄浦区旧改大力推进，静安黄浦的差距可能越来越大。

03

虹口、杨浦有序扩张

上次扩容虹口、杨浦表现一般，各自拿了半个板块。

虹口北外滩计入一半、杨浦滨江计入一半。

闸北并入静安后，虹口、杨浦、普陀市区垫底。

其实2017年规划时，北外滩已经打了提前量，把东长治路以东划入CAZ。

实际情况是，2017年时东长治路、东大名路中间部分，还处于拆迁状态。

当时真正的成熟区域，是东大名路以东部分，窄窄一条。

2020年，北外滩命运彻底改写。

840万方天量规划出炉，480米地标得到确认，北外滩-外滩、陆家嘴黄金三角的地位推高。

2020年，北外滩霸占上海头条，规划落地很快。

新版规划中，北外滩街道全境开发，商办面积扩容，将建成仅次于陆家嘴的摩天大楼群。

这样的地方全境进入CAZ，毫无悬念。

杨浦滨江命运与北外滩差不多，上轮规划中因为拆迁难，错过了不少机会，勉强把内环部分划入CAZ。

2017年规划时，杨浦滨江内环部分也很难让人满意。渔人码头刚开业很冷清，八埭头还在烂尾。

2020年，杨浦滨江开始热闹起来。

2020年11月，美团65亿重仓东外滩。2021年1月，B站81亿重仓东外滩。

2021年9月，字节跳动也来了。

2022年，中交上海总部、星空华文前来报到。一时间东外滩成为上海互联网高地。

B站 园区内商业面积约14万㎡，打造球体状Bili星球、中央广场，定位世界级的二次元打卡地标。

抖音也将在这里打造访客中心，既有文化属性又是公共开放空间。

这些项目很多都在内环外，如果落地顺利，杨浦滨江CAZ部分将走出内环。

根据当下规划进度，北外滩全境进入中央活动区毫无悬念，杨浦滨江是否能走出内环，需要看规划落地情况。

04

浦东可能爆冷

上轮规划最抢眼的是世博 - 前滩 - 徐汇滨江一带，直接将市级中心/中央商务区范围拓展至中环。

前滩也不负众望，10年时间几乎全部建成，成为全上海发展最快的区域，没有之一。

你们用100年才获得中央活动区地位，前滩只用10年。

可见浦东发展的领先地位。

近几年，浦东的主要发展方向是：前滩功能落地、张江南拓、浦东枢纽开发以及临港新片区。

新的商务区建设只有张江中心区双子塔、北滨江、金桥副中心等等。

这几个区域推进速度、开发现状都较为滞后。

地段最好的是北滨江，然而目前也是困难重重，空置率全市最高。

北滨江的问题是，很难与陆家嘴连片开发，越来越像一个孤岛。

而且本身就是一窄条，大部分地段还建成了住宅，难以形成商务氛围。

并且体量不是很大，已经建成办公面积仅9万多方，与江对岸的北外滩、东外滩比不了。

大树底下不长草，有北外滩在，北滨江可能很难找到机会。

当然，不排除为了规划漂亮，为了东外滩联动发展，把北滨江也划进去。

只是概率比较低。

金桥副中心很多地方都没拆完，现在遇到商办打压，机会不大。

张江双子塔基本建成，已经有企业签约入住，不过这个地段离中央活动区定位太远。

综上，这些区域很难进入中央活动区2.0范围。

反倒是声音不大的花木副中心、塘桥滨江有些希望。

花木集合了博物馆、图书馆、科技馆、艺术中心等文化设施，恨不得浦西有的场馆都在这建个分部，成为另一种形式的“副中心”。

圈到龙阳路一带面积实在太大，圈到科技馆这里，还是有一定机会。

塘桥滨江一直被大家忽视，近些年也建设了不少滨江办公，盒马总部就在这里。

而且滨江景观开发的也不错，与世博连片开发不是没可能。

当然与北外滩、长寿路相比，能级还是差了一些，概率略低。

所以中央活动区再次扩容时，浦东并不占优势。

浦东腹地太大了，经济发展很快，但是增量大部分来自临港、张江、东站等偏远地区。

话又说回来，上海也不需要那么多CAZ，浦东的产业起飞才是上海永葆青春的基础。

05

徐汇的好运不在？

徐汇是上海运气最好的区域之一，几乎任何时期的机遇都抓住了。

第一条地铁、第一代副中心、第八届全运会、漕河泾、世博大动迁、一江一河核心规划，徐汇是一个没落下。

当然徐汇还有文化沉淀、政治因素、科教文卫资源，想不起飞都难。

所以2017年CAZ规划中，徐汇是最大赢家，拿到了徐汇滨江、徐家汇、衡山路三个名额。

中央活动区的面积，仅次于黄浦。

有句话说得好，步子大了容易扯到蛋，徐汇滨江南拓太快，导致招商并不顺利。

徐汇滨江仅2025年前建成的办公面积就高达450万方，三个核心项目就超过400万方。

总体量，将在800万方以上。

前滩总建筑面积350万方，办公面积100万方出头，规模小的多，所以才能10年全部建成。

徐汇滨江商办在集中交付，空置率不低，甚至区里把部分漕河泾的企业调了过去。

徐汇滨江的商业落地也较为一般，已经交付部分商业定位普通。

这种背景下，徐汇中央活动区扩容存在一定压力。

目前的规划范围是云锦路以东，沿江发展。实际规划中，徐汇滨江范围还在扩大，云锦路以东大片区域也规划了公共职能。

云锦东方到石龙路一带，是滨江中城规划，又是一个地标性综合体。

这些新增面积是否能进入2.0版本，还有一定风险。

徐汇大力开发的华泾，地段太偏远，跟中央活动区没有交集。

所以如果有2.0版本，徐汇不一定拿到太多机会。

将来10年，徐汇的关键词都是夯实，夯实徐汇滨江开发，夯实徐家汇旧改，夯实漕河泾转型。

06

长宁应入尽入

2017年规划另一个赢家是长宁，拿了中山公园、虹桥开发区两个名额。

虹桥开发区是为数不多的从零打造的核心区，是上海改革开放成就的象征。

这次CAZ规划，虹桥开发区划了一大片进去，甚至高岛屋古北soho一带、金虹桥商场一带都有划入，范围比原来大得多。

即，原先虹桥经济技术开发区只有0.65平方公里，打着虹桥开发区划进CAZ的面积超过2.7平方公里。

这意味着，虹桥-天山片区的精华部分全部划入、中山公园全部划入。

没有划入CAZ的，只有凌空、东虹桥较有影响力，这两片区域与中央活动区相去甚远。

所以长宁才是真正的应入尽入，经过这六年发展，也没有出现潜在CAZ区域。

唯一有可能的是，新华路。

不是因为新华路有了发展，而是上次新华路就有机会，长宁好地段太多，权衡之下名额给了虹桥。

结果就是新华路像被抠走一样，周边都是CAZ就它不是。

仔细看地图，大家发现新华路也不是一无所获。靠近徐汇的部分，比如新华别墅群，就以“文化游憩区”的定位荣升中央活动区。

如果中央活动区扩容，新华路有望全境划入，毕竟这里也不乏历史沉淀。

最后做个总结，激进的讲，CAZ二期可能各区都有新增。

保守一些，可能只有普陀、虹口、浦东有机会。

普陀是历史遗留问题，虹口是北外滩重大利好，浦东是亲儿子肯定不会落下。

你觉得哪些区域更有机会？

以上为正文

编辑∣环线咨询