出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
1月26日，搜狐财经通过多方信源获悉，1月25日万科与投资者举行业绩与战略交流会，并对新经营性物业贷政策、REITs资产证券化、供应链金融融资、债务等热点问题进行回应。
针对新经营性物业贷政策，万科方面指出，万科在经营性物业方面拥有近1100亿的投资性物业和200亿的固定资产，公司已经实施一些经营性物业贷，并且有潜在的融资资源，可以用于未来的融资需要。
“我们的经营性物业贷加上固定资产贷款总共大约150亿。随着政策的出台，银行会制定执行细则，银行对该领域表现出较高的兴趣，新的项目落地速度预计会加快。同时，我们可能会用新贷款置换一些已有的物业贷，释放更多额度。但具体多少取决于后续与金融机构的磋商。”万科方面如此表示。
据万科方面介绍，目前经营性物业贷款的成本较低，大约在3%到3.3%之间。事实上，自去年四季度以来，万科融资主要通过银行贷款。
万科称，正逐步增加新的融资品种，如经营性物业贷和CMBS发行等。在万科的有息负债中，银行贷款超过总有息负债的60%，信用债大约占25%，其他借款（主要是保险资金合作）也在正常进行。
投资者对于万科经营性物业贷款的关注源于一份文件。1月24日，中国人民银行办公厅、金融监管总局办公厅联合印发《关于做好经营性物业贷款管理的通知》（以下简称《通知》）。《通知》细化了商业银行经营性贷款业务管理口径、期限、额度、用途等要求。
多位业内资深人士对搜狐财经表示，新政会对新城控股、龙湖、华润置地、大悦城、万科等持有商业、写字楼，或者产业园等资产的房企融资带来利好。
根据新政策，商业银行对经营性物业贷款的兴趣增加，贷款用途更加灵活。此外，贷款额度上限可达物业评估价值的70%，期限最长可达15年。
近年来，经营性房地产迎来两次重大政策突破。2023年10月，商业地产公募REITs破冰，2024年1月，经营性物业贷款政策放款限制。
对于REITs资产证券化，万科方面则指出，公司在商业、物流、保障性租赁住房等方面都有项目正在推进。商业方面，印力REITs已获监管批复，预计一季度进行发行；物流方面，正在进行审批流程，由三个项目组成；租赁住宅方面，则因涉及非居改保需要时间沟通。
关于供应链金融是否有压降计划，万科的回应是，去年供应链金融的规模已经明显下降，年底余额大约为500亿，与年中相比并无太大变化。未来趋势上，供应链金融应该还是会随公司在建规模有序压降。
从三季报来看，万科应付账款相比年初下降了约400亿，这中间包括相当一部分供应链金融。万科管理层表示，目前还没有设定具体的2024年供应链金融的目标，会依据项目开发节奏合理安排。
在债务层面，2024年，万科企业在境内信用贷款到期金额为93亿人民币，分布为上半年50亿和下半年43亿；境外约有105亿人民币的公开债券到期。
针对发债及偿债计划，万科则指出，目前公司银行融资渠道顺畅，具体采用何种融资方式会综合考虑成本等因素。目前公司的信用债券收益率较高，境内约为6个百分点以上，所以与银行贷款相比，发行信用债在当前阶段成本较高，银行贷款大概为3%多一点。
“我们会更多通过银行贷款满足资金需求，并探索其他融资品种，如近期计划发行的CMBS，它比公开信用债成本更优。”万科方面称，会从多方面保障债务偿还，包括境外本身的外币资金、对境外公司分红或股权回购实现资金筹集，以及银团贷款或债务置换。公司有计划地保障了按期偿还债务。
根据此前公告，万科2023年销售额3761.2亿，同比减少9.8%。从现金流安全性层面来看，搜狐财经获悉，2023年万科回款总额与签约金额基本相同，即3700多亿。2023年万科新增40个项目，全口径地价830亿，意味着拿地成本为830亿，而截至三季度末，公司相对年初的应付账款减少了约400亿。2023年前三季度，经营性现金流净流入约有2亿多，实现了基本平衡。
从投资者交流会来看，目前万科尚未披露全年销售目标，2024年的计划是，万科主要以销定产决定推盘安排。拿地策略遵循量入为出原则，根据市场回款情况及预留必要支出后，再考虑拿地量，这取决于市场销售情况。预习同时，公司也在加大现房库存去化
针对2024年的发展，万科方面称，2024年随着在建规模的下降，预计支出压力将明显下降，建安支出也会相应减少，从而维持现金平衡所需的现金流量将有所下降。
据了解，关于涉及城市更新等复杂项目类型的、工作量较大项目，万科已经与相关部门建立了专项工作组以此推进。
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