1月27日广州限购政策再度放松。大家关注的核心内容在于限购区内120平方米以上户型不限购;对于在限购区域范围内,居民家庭将自有住房用作租赁住房并办理房屋租赁登记备案手续的,或者在我市存量房交易系统取得房源信息编码并挂牌计划出售的,购买住房时相应核减家庭住房套数。
从上面的图可以看出,120平方米以上的大户型占比大约在23.4%,具有一定比重。此外,如果房屋用于出租,可以再购买一套房子,等于释放了购房名额。因此,政策对于改善性需求释放会有推动作用,市场一定会给予反馈。当然,基于马上要到农历春节,所以反馈的速度不一定那么快,相信会在节后市场体现出来。
如果上海采取类似政策预计会有怎样效果?
一方面看上海房屋交易的主力面积段。从表可以看出,新建商品住宅消费主力面积段在80-120平方米,可以占总量71.5%,120平米以上的交易量大约占25%,这个占比比广州略高些。二手住宅主要集中在100平方米以内。
新建商品住宅占比
二手住宅占比
60平及以下
0.5%
32.1%
60-80平
2.6%
24.0%
80-100平
40.2%
22.2%
100-120平
31.3%
8.4%
120-140平
10.4%
6.9%
140-160平
7.1%
2.3%
160-180平
2.8%
1.1%
180-200平
2.1%
0.8%
200平及以上
3.2%
2.1%
数据来源:网上房地产、上海中原地产整理
另一方面,看上海新建商品住宅库存,全市库存大约6.5万套,120平方米以上的户型大约占29%。所以从库存压力来看,不算小。此外,近两年有不少旧改项目,风貌别墅也是120平方米以上的大户型,潜在的供应量不小。当然,库存可以看作未来供应,市场如果有需求,没有供应那么政策效果也不会理想。
因此,可以预测出,如果上海也采取类似手段,市场会有一定反应,并且基于城市本身消费实力,效果会比广州的明显,从产品上,新建商品住宅的利好程度明显高于二手住宅。
其实从政策工具箱来看,上海还有很多举措可出。比如,不少城市针对多孩家庭有不同的信贷政策和买房优惠,上海可以针对多孩家庭放松限购,给予差异化信贷政策等。上海限购其实比北京还严格,非户籍买房必须以家庭为单位,就目前社会状况来看,晚婚的人还不少,但购房意愿还是有,这也限制需求释放。因此,不用担心储备政策没有。
市场对于政策的担忧是每出一个政策,持续力不够,政策也有钝化作用,后续政策的效果会越来越差。其实出政策也是量变到质变的过程,就和当初市场在飞速上涨的时候一样,第一个政策出了,市场会短暂受到压制,后续还会惯性上涨,大家会不以为然,几个政策组合拳出来后,市场开始下行了。同理,在一系列政策出来之后,市场一定会实现趋势性转变。
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