作者 | 江沁园 阳光海天停车产业集团总裁

编辑 | 梁秀杰

责编 | 韩玮烨

作为曾经房地产的附属品，停车资产的商业价值正逐渐被发现与挖掘。

一方面，随着城市化与人们生活水平的提高，私家车出行已成为主流，而有车的地方，就需要停车服务。另一方面，数智化赋能下，停车场也不再是简单的物理空间，更是一个时/空复合空间、优质的数字资产，其价值的挖掘势在必行。

究竟如何通过空间价值最大化，实现收益最大化？

对于深耕停车赛道的阳光海天来说，主要研究的就是一件事，如何把现有的停车位和对外的需求进行最好的匹配，这也是企业的整个“生意逻辑”。

阳光海天停车产业集团总裁江沁园

停车产业：万亿级规模诉求VS超150万车位缺口

中国正在面临一个很大的停车问题，就是车位严重不足。

究其原因，主要是由于汽车增长速度远快于停车位增长速度。数据显示，截止目前，我国约有4.8亿驾驶员，小汽车3.3亿辆，超过美国，增速为世界第一。反观2023年全球停车位数量的预测，全球车位缺口将达到8000万车位左右，其中中国占全球车位缺口的75%。

再者，我国停车消费水平仍有很大的上涨空间。目前中国一二线城市停车消费水平，远低于世界主流城市。且同属于不动产的细分赛道，停车赛道的价格上涨空间和普通住宅房价、写字楼租金的增长逻辑完全不同。最直观的是，过去十年，无论经济怎么走，停车费翻了3倍。

综上，其逻辑本质还是源自供给侧的不足，催生出了停车行业的发展红利。

那么，中国的停车市场规模到底有多大呢？分多个维度来看——

经测算，目前我国高价值车位资产存量接近2万亿；从停车位与汽车保有量比例来看，车位增量需求较大，预计新增车位价值达约10万亿；商办类、交通枢纽类、公建类等可交易的停车资产，交易规模也接近2万亿；后汽车服务市场（不含新能源汽车）也有接近1万亿的规模。

同时，我们还要关注新能源汽车保有量。现在新能源汽车市场一片火热，未来停车场即是其“加油站”，因此充电桩的业务需求量也非常大。

此外，停车场还有巨大的互联网价值，智慧停车用户已接近2亿。伴随停车市场进一步发展，以及国家和地方政府的大力支持，智慧停车项目将会越来越多，市场潜力巨大。

值得注意的是，停车还链接着出行和消费，有着巨大的场景价值+流量价值。

当下，供给侧层面，城市能够提供的车位数并不太多，新增车位非常难。尤其是北京、上海等大城市核心区往上、往下修建停车场都困难。

基于此，面对万亿级别的市场价值但是新增车位又非常困难的情况下，停车场管理的核心是如何不断盘活并高效利用现有的停车资产存量，并合理运用停车资产增量带来的资本和金融效益。

以数智化，赋能停车大生态

目前来看，全国大型的第三方停车管理公司并不太多，更多是以物业服务为主的服务类停车管理企业，相对来说市场比较分散。阳光海天的口号是“全国唯一高度数智化停车资产管理平台”，希望通过一个大链条，把整个停车场、整个空间都数据化。

从规模来看，经过十几年的发展，阳光海天已经覆盖全国80余个城市，涵盖地标商业、交通枢纽、医院、景区等多种业态的高价值停车场，拥有经营权泊位数量达100万+。此外，智慧停车平台“停简单”，也已于9000个车场达成合作，平台月GMV超10亿。

凭借丰富的停车管理经验和数字化停车技术实力，企业已打造了集停车场经营大数据分析系统、云端管理远程管控中心、SaaS模式的ERP运营系统、AI+VR智能监测管控系统、车场现场运行管理移动平台和车主移动服务平台Hi P停车等六大核心技术模块为一体的AIPP智能管理系统，为实现停车资源集约化管理、促进降本增效、业务协同等方面发挥重要作用。同时，将智慧科技融入停车管理，助力停车产业达到高效标准。

AIPP智能管理系统像一个全天时、全天候的监管“大脑”，帮助企业真正意义上的实现线上线下智联与协同，现场突发情况同步传送至远程管理中心，一对一精准解决用户问题。通过远程操控，大大提升了运营效率。

同时，在商业场景赋能方面，通过运用停车场景积累的数据帮助商业地产客户做用户画像、业态调整、和营销引流等。

具体来看，通过系统可以实时监控停车场运营的情况，也可以提供一套停车会员体系，线上提供车流信息以及车主画像，以及对应的分析，便于我们更全面的了解客户。我们甚至可以为业主补充5维客户画像，如什么样的车其实代表的是客户的可支付能力，来多少次，每次停留多久，什么时间来的，以及对应的会员ID等。除了更全面的了解客户，我们也可以帮助商户更及时、更精准地触达入场的车主，便于及时营销。

打造停车场时/空复合空间，实现空间价值最大化

通过数智化，我们还可以把时间和物理空间产品化，这是能够帮助业主带来额外收益的非常重要的手段。

举例来看，以某大型集团性开发商的项目为例，在我们进场后，基本上实现了月租整体收入30%、月租办理效率20%的提升。这是怎么做到的？

首先，数据平台的搭建，让集团层面能够看到数据，整个数据的透明化，让其能全天候管控各个项目。

其次，通过对流量、客户的分析，针对不同消费特征的租户制定出相应的“个性化”定价策略，大大提升了整体收入和业主满意度。

同时，这个端口除了C端之外，也提供给企业端，比如现金和财务对账一体化、实时化，直接提升了办公效率。

以阳光海天在上海的商业项目为例，在我们进场之前项目周边及内部拥堵严重，车辆进不来也出不去，客诉不断。我们进场后重新进行了停车场整体的交通动线和标识系统设计，最重要的是我们实现了停车费无需开到岗亭支付，而是在开走之前就能支付，大大提升了场内支付效率，从而解决了出入口拥堵的情况。并实现了进出场通行效率提升30%，场内支付率提升了80%，车流增长了14%。

此外，阳光海天还将停车空间与服务空间巧妙结合，不再局限于传统的停车场场景。比如，大多数车主期望在停车的同时能够完成充电、洗车等服务需求。每次停车都涵盖多重需求，因此停车场也应升级为一个综合服务场景，以确保最大程度地实现时间价值。

目前阳关海天的停车场已拥有丰富的充电桩、汽车美容、分时租赁、媒体广告和储物柜供应商等生态。

不仅如此，阳光海天的停车资产管理已经不再是简单的To C或To B的生意，也已延伸到To G端，即城市路侧停车的运营，实现从车场到车位级的管理，并积极打造城市智能停车大脑和综合服务能力。

关于未来，我们的愿景是，到2025年实现管理车位200万个，引领中国停车行业的智慧变革；到2023年实现管理车位数量500万个，构建中国停车产业生态圈；到2035年实现管理全球车位1000万个，成为服务全球10亿用户的公司。

（江沁园是阳光海天停车产业集团总裁，本文是由其在2023第八届中国不动产资产管理峰会上的演讲整理而成）