地方两会近期相继召开，北京、上海、黑龙江、广东、山东等地纷纷着重解决新市民、青年人、农民工住房问题，满足居民刚性和改善性住房需求。

业内人士表示，我国庞大的流动人口规模，催生了住房租赁需求。下一步，在重点城市群、核心城市，住房租赁需求将更加旺盛，租房比例或进一步提高。

保租房和市场化长租房并重

北京提出“着重解决好新市民、青年人等住房问题”。

根据2024年北京市政府工作报告指出，将保障和改善民生、城市精细化治理摆在“更加注重”和“突出加强”的位置上。

其中，构建房地产发展新模式，支持刚性和改善性住房需求，着重解决好新市民、青年人等住房问题便是重点。2024年北京将筹集保障性租赁住房7万套，竣工各类保障性住房8万套。

业内人士指出，要发展有法人主体的租赁住房，可以是政府组织，可以是企业运营。在发展过程中，要坚持“政策性、保障性租赁住房”和“市场化、机构化长租房”并重的思路，使两者之间发挥不同功能。

保障性租赁住房更要发挥“兜底性”“补充性”作用，而市场化、机构化长租房要逐步成为住房租赁市场主力，让存量住房回归房屋本身的居住功能。

金融加大支持

金融机构也加大了对住房租赁类的支持。

中国农业银行日前表示，农业银行始终坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，积极支持多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系建设，构建了保障性和商业性租赁住房“双轮驱动”的住房租赁信贷体系，持续加大住房租赁融资支持，助力构建房地产发展新模式。

据了解，针对公共租赁住房、保障性租赁住房、商业性租赁住房等不同类型租赁住房，农业银行不断完善租赁住房业务顶层设计，建立了信贷政策、专项产品、支持措施“三位一体”的租赁住房金融服务体系，先后推出了商业性租赁住房、保障性租赁住房两类专项信贷产品，积极满足各类租赁住房建设、购买、运营等全流程融资需求。

“租售并举是房地产政策的主要取向，在此背景下，租赁住房建设比例将进一步提升。”易居研究院研究总监严跃进表示，下一步，地方政府将继续扩大租赁住房的筹集渠道与方式，多层次为不同人群提供租赁类住房。

中银证券分析师夏亦丰表示，发展住房租赁市场，是实现“租购并举”住房制度的重要路径，也是探索房地产新模式的重要方向。

他认为，随着国家政策支持力度逐渐加大，流动人口租赁需求持续支撑，我国住房租赁市场将进入快速发展期，保租房大规模建设、市场化机构化长租房快速兴起，房企、住房租赁运营企业等各相关产业链企业都可以从租赁市场的快速发展中寻找到自身转型发展或者增量发展机会。

租房市场增长空间大

从目前来看，除了保障类租赁住房增大供给外，市场端供给体系建设也愈发成熟，我国住房租赁市场需求从“有房租”到“租好房”转变明显。

根据新华网、自如研究院联合，中国建设报智力支持的《2023中国城市长租市场发展蓝皮书》测算，当前我国租赁人口达到约2.6亿人。

同时，根据第三方机构调查数据显示，近年来，我国住房租赁市场持续稳定，并于2022年起呈现快速增长态势和持续向好预期。按照年复合增长率9.3%计算，预计到2027年住房租赁市场规模将达到2.8万亿元。

当前住房租赁市场已经基本形成了“一张床”、“一间房”、“一套房”的供应体系，租客对于品质化的住房租赁需求将保持旺盛。未来，如何为不同类型、不同层次的租客提供多元化的“好房子”，既是当下住房租赁企业面临的新挑战，也是新机遇。

第一财经发布的《2023城市租住魅力指数》显示，当前青年租客的租住时间正在变长。其中，一线城市长期租房观念更加稳定，平均57%租客可接受租房5年以上。

这一数据在北京、上海的占比达到65%和58%。

同时，他们在选择租赁住房时会更加重视居住体验，对于居住品质和周边环境等因素的重视程度更高。

《蓝皮书》调研发现，2023年租客对房屋品质的关注度增长到83%。在实际租房过程中，有65%的租客更愿意租住提供品质化房屋和专业化服务的机构化房源。其中，希望长租机构在租住期间提供保洁服务的占比达到73%，对长租机构提供“免押金和房租月付”的需求更是达到91%。

国家金融与实验室理事长李扬认为，专业化、规模化、市场化的长租机构，是中国住房租赁市场发展的重要组成部分。通过一系列标准化统一改造，并配备专业的租期服务，能大幅提升租赁住房的居住品质，提高房屋出租效率，而“拎包入住”的方式便利了新市民、青年人可以更快地融入城市生活，有效建立起稳定的租赁各方关系。

长租机构自如的相关负责人表示，在住房租赁行业，自如一直在做城市居住解决方案。我们希望借助专业模式以及产品化、平台化手段，从找房、租住、服务、生活方式等一站式方案过程中，做出标准化的产品和服务，从而解决城市中的新市民、青年人的居住问题。同时，自如也将积极投身参与保租房、商办楼转型公寓的探索建设中，为整栋式长租房产品规划、大型租赁社区治理等方面提供专业的运营支持，为城市住房租赁市场打造新产品业态贡献力量。

“庞大的流动人口规模，催生了住房租赁需求，尤其是在重点城市群、核心城市的住房租赁需求将更加旺盛，租房比例或进一步提高，城市住房租赁需求将迎来新的增长空间。”夏亦丰说，在政策支持和引导下，这个空间将由政策类保租房与市场化专业机构的长租房供给共同发力，以满足不同阶段的租房需求。这也将给住房租赁企业带来新的发展机遇。（记者 梁倩 北京报道）

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