全国城中村改造专项借款落地西安，这四类片区有望拆除新建！|城中村改造|棚户区|棚改|老旧小区|西安

在广州、上海一线城市“新利好动作”纷纷之时，西安也开始动了！

昨天下午，西安市住建局发布一则工作动态--《全国首批城中村改造专项借款成功落地西安》，可以说是一石激起千层浪。

一方面，从内容中可以看到「西安市高新区、浐灞生态区2个城中村改造项目获得国家开发银行陕西省分行全国首批城中村改造专项借款5亿元」。

另一方面，这也是2024年“三大工程”重点任务之一的城中村改造正式在西安启动。

意义和影响不一般。

本轮城中村改造≠棚改2.0

拆建和整治范围也有明确

在去年年中，高层会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》之时，这个罕见的市场动作被不少人认为是“棚改2.0、房价再次起飞”的信号。

这一点有必要再来简单解释一下。

翻看当时的会议内容：

会议指出，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造的政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营。

从内容上可以明显看到，这一轮的新城中村改造，方向更加明确：

改善民生(改善居住环境提升城市界面)；

扩大内需(增加消费力，如装修、买房、租房消费需求，同时也增加了部分相应工作岗位)；

推动城市高质量发展(改造增加房源供应吸引人口流入、在城市面貌升级下激活区域活力、提振城市带动周边配套发展)；

除此外，隐性的还在于通过这一轮改造更新提升市场预期。

相比较之下，和之前“迅速刺激大量住房需求”的棚改来对比，这一次的城中村改造更加温和，以地方为主体，通过有序推进+避免过渡货币化安置＆避免大体量大拆大建的市场刺激模式，稳定市场需求增长和减少房价上涨刺激。

同时，在深圳市规划和自然资源局在今年刚一开年发布的《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（征求意见稿）中，也对接下来城中村改造有了更加具体的执行方案，虽然目前西安尚未出炉城中村改造方案，但应该大差不差，也可以作为我们对西安接下来城中村改造方案的预判参考。

城中村改造将稳步推进。

从方式上来看，深圳发布的征求意见稿也明确了“成熟一个推进一个”的推进方式，这与高层会议中的路径一致，避免了城中村改造一拥而上，但又都半路搁置的尴尬局面，优先解决升级或拆除“群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村”。

而在西安，前期调查工作其实也已经陆续开展。

2023年12月8日，陕西省政府采购网发布西安市城中村（棚户区）改造事务中心（本级）西安市城市主要节点及重点区域城中村调查分析项目竞争性磋商公告。

在采购需求中，明确将对西安市城镇开发边界范围内城中村开展调查摸底，确定全市城镇开发边界内445个城中村范围和位置，形成“西安市城镇开发边界内城中村土地利用现状图”“西安市城镇开发边界内城中村国土空间规划图”“西安市城镇开发边界内城中村遥感影像图”等文字图表资料，为我市城中村存改造政策及规划编制提供坚实的基础数据。

再结合目前高新区、浐灞生态区2个城中村项目获得首批次专项借款，也意味着城中村改造并不可能出现“一窝蜂”现象，而是将分批次开展改造工作。

这也与我们早期的预判一致：

城中村的更新动作将会被控制到一个合理的发展速度区间，不再只是一个简单、快速的“拆了盖”过程，而是统筹城市发展需求，综合区域产业升级和区域需求，拉长城区更新时间轴，不再揠苗助长，而是因势利导，结合区域发展，引入产业、更新配套，不仅仅做到了城市界面的更新，更在这个更新过程中，摒弃了以往的地产化改造(哪里经济价值高就改造哪里的方式)，完成整体的片区综合改造，在未来，也将再次带动区域发展。

这样的一个良性的升级循环，也将会对房地产市场的健康发展，打下一个良好的基础。

城中村拆除新建和改造整治（含拆整结合）的范围。

来到大家最关心的问题上，这一轮城中村拆除新建和改造整治并行，那么哪些区域有望拆除新建、哪些区域又会改造整治（含拆整结合）？

参考深圳发布的城中村改造意见征求稿，这些范围逐渐清晰：

一、拆除新建类项目

①是位于国民经济和社会发展规划、国土空间规划、各类专项规划等确定的重点功能片区、重点发展组团、轨道枢纽地区的；

②是位于国家、省、市等各级重大民生项目、重大基础设施范围的；

③是位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围的；

④是存在公共卫生安全风险大、房屋安全和消防安全隐患多、配套设施落后、环境脏乱差、社会治理难等突出问题，或经相关部门评估亟需实施改造的。

二、整治提升（含拆整结合）类项目

不具备拆除新建条件的，纳入整治提升（含拆整结合）类城中村改造范围，开展经常性整治提升。

在维持现状建设格局基本不变的前提下，为完善城市基础设施、公共服务设施，消除安全隐患，可按照规划采取“整治提升+局部拆建”方式实施拆整结合类改造。局部拆建应以栋为基本单位，涉及的拆除用地面积之和（含零星纳入的空地）原则上不超过拆整结合类城中村改造项目总用地面积的30%。