75.38亿！华润置地出手拿地！|万象城|中海地产|华润置地|土储|物业

临近春节，北京成功出让一宗巨无霸涉宅地！北神树“万象汇”来了？

2月1日，北京迎来亦庄新城北神树221.6亩地块的土拍角逐。最终由华润以总价75.38亿摘得，溢价率0.51％，住宅楼面价约4.31万元/㎡。

据了解，该宗地昨日报名结束，进入了中海、华润双龙争霸的决胜局。

据今日市场消息，竞价现场，中海并未现身。

地块出让要求“严苛”

地块位于北京地铁17号线北神树站北侧，地面交通方面，处于东南5环6环之间，京津高速、嘉创路、通马路，交通十分便利。

规划地块范围内无现状公交场站。项目周边共有 5 条公交线路，分别为 637 路、986 路、专 182 路、T11 路以及巡游公交 151 路。

地块面积147727.419平方米，建筑控制规模 ≤332097.2128平方米，起拍价格75亿元。

该地块是近年来北京少见的巨无霸地块，地块包括了二类居住用地、商业用地、其中住宅部分172505.24平方米，商业部分120731.97平方米。

此外，另有 B19A1 地块体育用地、B19A2 地块基础教育用地、B19R1地块中的托育服务设施、B25B1 地块中公交场站、社会停车场。

北神树地块建设要求

据出让要求一看，地块本身，要求还蛮多的。

先说B19地块，9.3万平的用地面积中，住宅用地占7万平，还包含1.28万平的体育用地、4000平的基础教育用地、6600平的公园用地。

也就是说未来吗，这一块地便能实现住宅、体育场、公园、幼儿园四项配套落地。

北神树B19地块用地性质分布

商业地块因为紧挨着北神树地铁站，所以要求有点多。

B25地块按要求要建一个不小于12万平的商业，还要建一个3700平的兼顾社会停车功能的公交场站。

北神树B25地块用地性质分布

商业是有特殊要求的：

1、商业建筑功能主要为集零售、餐饮、休闲娱乐等于一体的大型购物中心、专卖店或大型百货店；

2、商业功能全部建筑规模自持经营，自持年限与土地最高出让年限一致。

华润有“万象汇”的大型商业标杆产品，所以这应该不是什么大问题。

而且目前亦庄整个区域能拿得出手的商业，是龙湖北京亦庄天街，这对于目前的亦庄尤显不足，此次B25商业地块入市，预计会给亦庄区域再带来一个大型的标杆商业。

还有就是，不能只盖住宅不盖商业，必须同时盖。因为如果未来不能同步规划验收，对相应的20%住宅建筑不予通过规划验收。

这要求确实还挺苛刻的，但好在拿地的是华润，它有打造标杆商业综合体的经验。

华润置地的盈利焦虑

据悉，在2024年新年献词中，华润置地董事会主席李欣甚至提出，新的一年，经营业绩要再精进。行业处于谷底之际，有的企业紧衣缩食，有的企业则嗅到了机遇。

据观点新媒体对比2019年之前十年，华润置地综合收入复合增速约达26%，疫情三年复合增长率仅有7.38%；近两年收入在2100亿元上下浮动，即便进入2023年上半年也仅录得730亿元，同比增幅0.15%。

营收增长放缓主要与房地产项目竣工节点后移导致结转收入承压，加上前期获取的高价地块受到限价等因素影响，结转后利润容易被摊薄，在此情况下房企集中结转的意愿相对不强。

从总毛利率看，华润置地过去三年及一期分别录得30.90%、27.00%、26.20%及25.70%。考虑到经常性不动产业务毛利率（不含酒店）持续稳定在71%以上，并不难发现，和其他房企类似，华润置地在开发物业层面也面临不小的利润压力。

数据来源：企业公告，观点指数整理

华润置地的开发物业结转表现较为挣扎，2022年该部分业务录得收入1761.6亿元，同比下降4.19%，2023年上半年录得546亿元，同比下降8.03%。除了结转规模压降，在结转的货值结构上该公司同样出现了明显的变化。

其中，按结转城市分类，过去三年及一期，华润置地来自二线城市收益占比从2019年的59%逐步提升，至2023年上半年达到74%，创下历年新高。

同时由于一线城市收益占比降低，开发物业结转均价从2019年的1.69万元/平方米下滑至2021年1.25万元/平方米，直到2022年起有所回升至1.43万元/平方米。

数据来源：企业公告，观点指数整理

成本方面，华润置地开发业务的土地成本、建安费用却出现了大幅上涨，并在2023年上半年分别达到6039元/平方米、4712元/平方米，同比涨幅分别为38.38%、17.62%。上半年开发业务的总成本占结转均价比例达82%，创下近年新高。

数据来源：企业公告，观点指数整理

以上数据或许也说明，华润置地过去所拿高价地块较多地集中于二线城市。受此拖累，开发业务的结算毛利率连续走低，2023年上半年同样创近年新低，仅有17%；该部分业务核心净利润6.45亿元，同比下降15.5%。

此外，从华润置地的开发物业土储结构看，过往储备项目多数集中于二三线城市，也成为去库存的重点区域。以2019年为例，该公司开发物业土储共计5852万平方米，二三线城市土储占比分别为59%、33%，一线城市仅有8%。

自2019年以来，华润置地开发物业土储开始呈现逐年下降趋势，其中下降最明显的是三线城市土储，同时一线城市土储比例上升至两位数。

变化最明显的是2023年上半年，与四年前相比，华润置地在开发物业土储缩减近400万平方米的情况下，一线城市的土储提高至928.71万平方米，占比17%，两项指标都几乎是2019年底的2倍。同时，二线、三线的土储占比分别降至55%、28%。

数据来源：企业公告，观点指数整理

华润置地债务情况

据悉，自2020年以来，华润置地债务总额从1746.64亿元逐年提升，至2023年上半年达到2310亿元。总有息负债比率则一直稳定在40%上下，上半年为39.30%；净有息负债比率28.50%，甚至比2022年底下降10.3个点，主要由于总权益的提升（少数股东权益提升更大），以及银行结余及现金增加导致。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在常规境内外融资方面，近两年受到美元加息等国际形势变化影响，华润置地明显收紧了境外融资，至2023年上半年非人民币负债共计520亿元，较2022年底下降18.75%；非人民币净负债敞口下降8.3个点至8.5%。

截至6月末，华润置地现金短债比1.87倍，另有融资储备短债比1.58倍；平均融资成本3.56%，同样下降19个基点。

从全年观察，据观点新媒体不完全统计，华润置地共计公开发行了16笔境内债，募资总额215亿元，平均发行期限为3.12年；其中3年期融资利率仅2.80%-2.95%，5年期利率为2.85%-3.39%。

此外，日前华润置地披露2023年12月及全年销售情况。

数据显示，2023年12月，华润置地实现总合同销售金额约210亿元，总合同销售建筑面积约1012831平方米，分别同比减少57.6%及62.5%。同期，华润置地的权益合同销售金额及权益合同销售建筑面积分别约125亿元及625251平方米，分别同比减少64.2%及68.6%。

2023年华润置地累计合同销售金额约3070.3亿元，同比增加1.9%；总合同销售建筑面积约13073106平方米，同比减少8.3%。

另外，2023年12月华润置地的投资物业实现租金收入约25.4亿元，同比增长39.8%。2023年累计投资物业实现租金收入约256.3亿元，同比增长39.4%。

华润重塑置地

值得注意的是，房地产行业步入存量时代，这已经是共识。而华润置地的2023年是调整结构的一年，既要兼顾“库存去化”攻坚，又要保持“稳健精准”做增量。

开发销售业务以外，华润置地首次设立“经常性业务”指标，这部分业务在开发销售业务承压时，支撑起了公司的基本面。背后是购物中心、写字楼、万象生活、代建代运营等板块的发力，华润希冀它们能贡献50%的盈利。

同样令外界无法忽视的是华润置地的大资管战略，从CMBS、类REITs再到公募REITs，2023年该公司开展了多层次的REITs业务探索，资产价值被逐渐释放出来。