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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一

2023年彻底过去，以东京为代表的日本楼市，也交出了最终成绩单。

1月25日，根据机构“日本不动产经济研究所”的统计，2023年东京23区新建公寓的每套平均售价为1.1483亿日元（约合人民币557万元），同比前年上涨39.4%，首次（以年为计算单位）全区域新房均价冲破1亿日元。

不敢不服，东京房价果真高开高走一整年。

但最近，也许“中国人/海外投资者爆买日本房产”等类似消息频繁被报道，身边有不少人怀疑夹杂着好奇：

日本楼市的资产估价，是不是被故意炒高了？中国买家，是导致东京房价暴涨的始作俑者吗？

而这些被提出的问题背后，其实揭示了一个实情：

近几年关注日本房价蹭蹭上涨的人很多，但当中不少人也没搞懂日本房产变贵的核心逻辑。

而且，衡量日本楼市价格水平更客观的指标到底看什么？

“失落30年的日本”，怎么突然成为了全球资产的投资洼地？如果你也对日本的经济动向解读、日元资产配置、地理套利感兴趣；

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调侃地说一句，日本楼市有今天，要怪也得先怪美国。

安倍经济学的组合拳老牛拉车十数载，日本国内的经济通胀表现也不过略有起色。直到2020年疫情突发，美联储重启“零利率+量化宽松”的货币超发手段来应对衰退。

多印出来的钱除了流入美国市场，为后面高通胀埋下伏笔的同时，也流出了海外进行资产配置。

其中一个就是日本。

像是巴菲特老爷子首次宣布自己投资日本五大商社5%的股权，正是2020年的8月份。同理，超发的美元货币流入日本房地产市场，使得日本房价迎来了第一个“小高潮”。不过，此时日本楼市的热度还不算很高。

眨眼到了2022年，年初俄乌冲突引发全球能源、粮食价格高涨；可几乎是前后脚，美国又为了压低通胀宣布加息，刺激美元回流。

在两股力量的夹击下，日本懵了。或者直接来说，日元懵了。

美日金融货币政策的背离（高息vs负息），导致日元一路贬值至30年来的历史低位。

作为一个非常依赖进口（能源物资）的国家，自身货币折价又加上进口价格上涨，这种输入型通胀之火点燃了日本物价的各个方面。

放到房地产领域里便是建筑材料的费用疯狂飙升。据一些业内人士反映，建筑耗材的进口价格至少上涨了30%。

NHK日本电视台也就此情况追踪调查过，发现受全球材料价格飙升影响，日本国内129个有获批重建项目的中心城区里，多达91个地区即70%以上的建筑成本超出预期。

部分项目还不得不因费用问题，暂缓或修改建造方案。

另外，建筑行业的用人成本也由于人员短缺，薪酬逐年抬升。

例如，日本建筑行业有一种被称为「大工（だいく）」的职业，等于是地盘上的总负责人。他们既要掌握各种建筑上的新工艺、技能，又得负责起与其他工人、业主乃至承包商的沟通责任。

在建筑行业被视为稀缺的高级人才，但在过去这40年间，日本的大工数量降至原来的三分之一；

企业大工新人的工资连续两年上涨10%，30岁上下的大工年收入就可达到900万日元（约合人民币44万元）。

所以可以肯定的，建材+酬劳这固定成本支出，必定会转嫁到房子定价上，“迫使”日本房价第二轮上涨。

美日利差、物价通胀、用人缺口这三者，其实各自都是挺有意思的话题。我们有个“交流群”，会不时分享一些日本热点资讯、大小事件背后的逻辑，感兴趣的朋友可以扫码加入：

持续的日元贬值所带来的蝴蝶效应，不仅是进口价格和工人工资上涨，还极大地刺激了海内外投资者的购房需求，或者说对日元资产配置的需求。

从海外知名机构，如美国黑石集团、新加坡政府投资公司、香港基汇资本等等，到海外个人投资者，比如经常被提及的中国买家。

都纷纷利用日元贬值的利好“抄底”日本房产。

包括东京塔楼等住宅地产、到办公楼、民宿酒店等商业地产，以及物流设施、数据中心等，日本所有用途的土地房产都被掀起了一股爆买热潮。

根据美国不动产服务公司世邦魏理仕预计，2022年外国投资者购入日本房地产金额高达1.3万亿日元。

但是否说明海外资金流入“炒高”了日本楼市呢？

并不。

尽管外需不能忽视，但内需在上的表现更为强劲。其实，2022年日本房地产的投资总额为3.844万亿元，剔除外资后，日本国内资本的投资超过2.5万亿日元，占比高达66%。

回看去年的数据则更为明显，2023年前三个季度，外资进入日本房地产市场的资金总计约1.2万亿日元。

但2023年前3个季度，日本国内资本包括国内个人买家在内，对本土房地产的投资竟超过了4万亿日元，几乎是海外投资额的3倍之多。

2023年前9个月，海外资金流入日本国内房地产市场的占比，统共也不超过19%，连1/5之一都不到。

这就很好的说明了，即便是在“货币贬值、高通胀”的背景下，日本乃至东京房价的暴涨，其实是由内至外的需求在带动，

支撑着日本楼市价格迎来第三轮的内需式增长。

只有真正明白了日本房价为什么涨，我们才知道为什么有人争先去日本投资，置换核心一线城市的外币资产。

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总结下来，1.承载超发的美元，2.因日元贬值导致的建筑和人工成本增加；3.货币贬值刺激国内外购买力；

至少是这三重原因，才一步步令日本房价连续三年快速上涨。换句话来说，东京新房均价一年暴涨39%的这个“锅”，还轮不到中国买家来背。

“以二手房为锚”

我们都知道，日本政府无比渴望借着这三年创历史新高的通胀，充分调动起日本国民的消费投资热情。

但怎么偏偏忽略了，买房，正是一个国家能极大刺激个人内需的重要环节。

2023年年末之际，日本三菱UFJ、瑞穗、三井住友等五大银行发表了一份降低房贷利率的公告。公告显示从2024年1月开始，降低10年固定的房贷利率，平均降幅为0.05-0.12。

降幅之后，日本10年期固定房贷利率为1.02-1.52%之间。

房价在上涨，利率却在下调。日本政府和金融机构的意图很明显了。

这也是为什么，每当我看到有渲染房价上涨日本人不买房、为什么日本人会在房价上涨时才买房等类似的消息时，都会觉得比较搞笑。

换位思考一下，如果是你看着工资在涨（但因为通胀实质会缩水），看着房价（资产价格在升值）在涨、但房贷利息还低了，你是买房还是不买？

正因为不仅海外投资者，涌入东京购买高级住宅的日本人也多，很多日本开发商扛着高价的购地和建筑成本，也争夺在东京市中心打造豪宅，从而使得23区全区域的新房房价持续走高。

那对于海外投资者而言，想要在日本东京买房投资，比起关注新房的房价动向，其实关注二手房的房价动向，更有参考价值。

即便新房房价会带动二手房同步上涨，但相对不会直接受建筑成本影响的二手房产，涨幅更贴近实际。

比如，东京二手公寓（70㎡计算）近三年来的平均房价涨幅分别为9.8%、8%和3.1%，整体没有超过10%。

当然肯定会存在地段的差异，像都心地区二手公寓和城北地区二手公寓的涨幅不同。不过这也是视乎大家购房的预算和需求。

如果仅看二手公寓的涨幅，是完全符合目前日本经济的节奏，而不会觉得是日本楼市上涨产生了泡沫。

因此，海外买家入场日本房地产市场的第一步，要记得日本至今仍是个存量房市场，二手房也是买卖交易的重点，新房比二手房仍是更适合自住多于投资。

日本楼市确实转向了，但核心的投资逻辑，从来都没有变过。

大浪淘沙，日本楼市获得越来越多关注的今天，越是需要专业的经验和眼光给想要进场日本楼市投资、或需要海外资产配置的人群，带来有价值的判断。

我们掘金日本团队正是有这样的自信。如果你对日本资产配置感兴趣，或者想了解不同资金、需求，收益该怎么在日本买房，可以扫码添加下方顾问，一对一为你解答：