刚结束的2023年，上海商业延续精彩，开出不少特色商业项目，而压轴登场的上海真如环宇城MAX，以超32万㎡的总商业体量成为上海年度新开最大商业综合体。超大体量的商业面积、丰富有致的品牌业态组合、绿色人文的场景设置以及精准匹配不同客群的特色活动撞上真如长时间的品质商业真空，项目开业后迅速出圈，一跃成为上海商场热门榜TOP1。开业三天，项目总客流达72万人次，总销售额5718万元，总会员数超10万，10个品牌门店销售额夺得全国销冠，15个品牌门店销售额为上海第一。

上海真如环宇城MAX也是中海商业全新产品线MAX系列的首发产品，是中海商业深耕上海的集大成之作。CRIC商管团队深度探访上海真如环宇城MAX项目，并与项目负责人专访交流，力求从多维视角解析这个年度热门项目有哪些特别之处，又有哪些行业新趋势值得行业借鉴学习。

上海真如环宇城MAX位于曹杨路与铜川路交叉口，地处普陀真如副中心核心位置，是中海在上海普陀大型旧改项目中海真如境的商业部分。中海真如境总建筑面积近100万㎡，是上海中心城区规模最大的城中村改造项目，上海真如环宇城MAX的开业也标志着中海真如境综合体的完整呈现。

项目前身为红旗村，曾拥有上海最大的专业水果交易市场和最大的水产交易市场铜川路水产市场。这里的历史文脉颇具韵味，千年古刹真如寺、百年古银杏树以及东西向曲折蜿蜒的真如港，都记录着曾经的历史变迁和文化传承。与此同时，红旗村也面临诸多问题亟待更新。2018年至2021年，中海联合体耗资百亿，先后两批次竞得红旗村旧改地块。

项目周边自然景观也颇具优势，北侧有绿地、真如港河道，南侧有海纳公园绿地。项目在设计规划时便将在地文化传承和自然生态保护考虑其中，创新探索TOD+PARK的商业模式，将购物中心和公园相互融合，打造多层次多维度的生态购物公园。穿透室内与户外、地上与地下的交互隔阂，构建全新商业场景。

550米长的公众健身步道，由地面至屋顶，依次串联起基于真如港打造的超大水景“渔舟唱晚”下沉广场、以古银杏树为精神图腾的“听风于树下”银杏广场、3层及4层开放露台、5层屋顶花园、6层以真如寺为属地灵感打造的“真如夕照”观景平台，近7万㎡的绿色生态，为商业建筑注入了绿色肌理。

这样的设计理念，叠加景观桥和真如港水系，不仅提升了项目的商业价值，也为城市增添了一处宜人的休闲空间，让消费者在购物休闲的同时，也能感受文化的传承与自然的松弛。

上海真如环宇城MAX引进餐饮、零售、亲子等5大品类业态，300+品牌商家，其中包括60+首店品牌。项目开业率达95%，不仅有效提升了区域的商业消费水平和商业格局，也为普陀消费市场注入了全新的活力。开业三天，Panatta Fitness、Tommy Hilfiger、点都德、湘辣辣、荣先森等10个品牌门店的销售额名列全国销冠，LEGO、UR、SEPHORA、it、波司登、LI-NING、NITORI宜得利家居、小象动悟公园等15个品牌门店的销售额排名上海第一，成绩斐然。

△图： 上海真如环宇城MAX项目内部

在当前市场环境下，消费者普遍倾向于降低消费成本，但对商业项目的期待却更高，这种情况看似矛盾但实际上并非如此。 消费降级意味着价格的下调，但并不意味着品质的下降，消费者希望以更少的钱享受到高品质的消费体验。 真如环宇城MAX的品牌升级正好满足了消费者的需求，提供了具有性价比且高品质的品牌组合。

1）100家品质餐饮，50%首入普陀，定制门店和多菜系搭配是杀手锏

餐饮既是商场的流量担当，同时也是商场同质化和频繁调改的重灾区，新开项目如何在餐饮业态推陈出新，既赢得一时的人气也能经得起时间的检验，是一个大难点。就开业后，各大社交平台消费者的反馈可以看出，餐饮正是真如环宇城MAX出圈的关键点之一，开业以来多家餐厅跻身区域餐饮热门榜。开业三天点都德、湘辣辣、荣先森、Spacelab失重餐厅、凤园椰珍、怂火锅等品牌门店销售额位居全国或上海第一。

凭借大体量和区位优势，项目引入超100家餐饮品牌，其中50%以上的品牌是首入区域或城市品牌。包括满板前环球活鲜割烹全国首店、点都德华东首家黑金店、意式西餐厅Grande A′moo华东首店、三出山华东首店、湘辣辣华东首店、啫火啫啫煲上海首店、凤园椰珍普陀首店、全天候餐厅桂满陇Bistro首店等。米其林、黑珍珠、老字号、网红餐饮不同品类和消费级次的产品应有尽有，更有融合西餐、高端日料和品质中餐形成的中高端餐饮品牌矩阵。

不仅品类丰富，项目的餐饮品类还有两大特色：多菜系组合和品牌定制，面对如此海量的餐饮品牌集聚一堂互补与合作才是长久之道，因此项目不仅在品牌和数量上求高，还进一步通过菜系的细分来有机组合品牌，既为消费者提供了多样化的选择也避免了品牌间的恶性竞争。

其次，便是品牌定制和大店，例如广东老字号茶点品牌点都德开出华东首家黑金店，杭帮菜餐厅桂满陇带来首家全天候Bistro。这不仅体现在餐饮业态，零售业态也是如此，丝芙兰和TOMMY HILFIGER都带来了形象店首店，来自深圳的轻奢健身会所带来旗下高端品牌PANATTA FITNESS上海首店。既避免同质化竞争为消费者带来多层次多维度的丰富体验，同时也是品牌对于项目的认可和期待。

2）五大主力品牌，60+首店品牌,奠定项目的丰富内核

项目集结了上海中心城区首家山姆会员商店，儿童游乐体验Meland Club上海首家人文主题旗舰店，拥有普陀唯一激光IMAX视听体验、博纳影院旗下高端影院品牌博悦汇，“开心麻花”上海总部剧院海心剧场，来自深圳的轻奢健身品牌PANATTA FITNESS等多业态头部品牌主力店，引领沪区域高端、精致的全新生活方式。

项目对于区域消费引领的另一大体现是首店的引入，除丰富的餐饮品牌首店阵容，项目精品零售、育乐亲子业态首店同样齐全。引入Calvin Klein上海最大概念店、LACOSTE上海旗舰店、TOMMY HILFIGER全国最新形象店、丝芙兰上海最新形象店、REMAKE GRACIAS榭榭上海首店、Kangol上海首店、EAU FLORA上海首店、小众香薰品牌La Culla华东首店、Snow Peak上海首家全品类城市店、比音勒芬上海首家GOLF店等全国首店和城市首店以及首进普陀的i.t集合店、Aape、Marc O'polo、Nautica、Saucony、调色师、NEIWAI等品牌，首店品牌的入驻无疑丰富了普陀消费者的购物选择，满足了不同喜好消费者的的多元消费主张，也契合当下消费者的对潮流、户外和颜值的追求。

此外，项目还引入全国首家学院派芭蕾舞培训机构Villa Rella、沉浸式剧场进击的人类幼崽全国首店、首家室内动物主题乐园小象动悟公园等，契合周边亲子家庭的需求。

3）与在地文化结合推出铜川渔乐、携手开心麻花打造真如海心剧院

除已呈现的丰富品牌阵容，真如环宇城MAX项目还有两大值得期待的复合业态——复刻“铜川水产市场”原址的铜川渔乐和携手开心麻花打造的海心剧院。将在地文化与现代艺术相结合，铜川渔乐和真如海心剧院的推出，也推动着普陀区的城市更新和在地文化发展。

真如海心剧院由中海携手开心麻花共同打造，剧院最高可容纳1000位观众。海心剧院独特的设计理念令人耳目一新，一层的市民广场为城市居民提供了丰富多彩的活动空间，而二层的大面落地窗则呈现着开阔的城市景观，三层的露台更是一个令人心旷神怡的演出场所。据悉，海心剧院将成为开心麻花团队的新驻地，为观众带来精彩的戏剧演出、丰富的书店文化、幽默风趣的脱口秀表演以及精彩纷呈的艺术展览等一系列内容文化型消费。

另一方面，铜川渔乐的开设更是让人心生期待。这片近3000㎡的海鲜集市，复刻了当年著名的“铜川水产市场”旧址，为项目注入了新的活力和魅力。铜川渔乐不仅是一处美食天堂，更是对“铜川路水产市场”历史记忆的保留与传承，打造专属主题、概念店， 再现当地市民的传统生活方式。与地铁真如站直接打通的交通便利，更加方便了人们的出行，为市民和游客提供了丰富的选择。

4）未来品牌升级方向：高端运动、户外生活方式

真如环宇城MAX项目开业率达95%，在当下的市场、如此的体量，可以说是一个非常优异的成绩。谈到未来项目的发展，项目负责人也表示，项目5%的业态品牌留白也是为未来的升级做准备，留下了更多的想象空间，让项目更加具有灵活性和包容性。未来项目将重点关注高端运动和户外生活方式品牌，通过引入高端运动品牌，为区域消费者带来更多优质的购物体验，打造户外新生活方式。

开业之际，上海真如环宇城MAX结合项目自身建筑特色、业态品牌优势以及丰富的商家资源，推出多档既有项目特色又回应当下热门生活方式的系列重磅活动。包括联合米其林指南打造的“2023上海米其林美食节”；利用花园露台的景观优势，连续3天上演超然MAX天台音乐节；联动国际知名品牌818、PUSHER及魔都热门BAR，打造MAX天台酒局；以及潮流策展、全天候戏剧巡游、开心麻花团队空降等特色活动。此外，还有联动项目旁海纳公园绿地，先于项目一步与消费者见面的“公园接头计划”系列活动。

多元化消费需求之下，丰富优质的活动，不仅可以给提供消费者耳目一新的互动体验， 更是对不同客群消费的需求回应和项目定位的夯实。

△图：上海真如环宇城MAX开业活动现场

1）以公园接头计划，抢先一步与核心消费者面基，倡导户外生活方式

自去年5月以来，真如环宇城MAX借助区域内自然资源6公里城市绿廊海纳公园，联动场内外优质品牌，开启“公园接头计划”系列活动，抢先一步与核心消费者面基，满足都市社交刚需。

户外风潮正酣、搭子文化流行，“公园接头计划”联动公园城市IP AIRMARKET以及Snow Peak、山姆会员商店等项目内代表品牌，开展户外骑行，城市露营，音乐派对，心理疗愈，以及匹克球、腰旗橄榄球、精准劈柴、躲避球等当下热门的潮流户外活动，吸引热爱运动社交的年轻人以及项目周边的年轻白领参与互动，打造休闲生活方式新体验。

项目开业后，“公园接头计划”也将作为公园业态的重要IP活动得以延续，成为项目倡导户外运动方式的重要一环。此外，项目引入Snow Peak上海首家全品类城市店、国际知名网球运动装备品牌FRED PERRY、专业运动品牌Saucony普陀首店、比音勒芬上海首家GOLF店等，在品牌层面迎合当下消费者的户外、健康追求。

2）夯实项目美食聚集地人设，引入2023米其林美食节

12月22日-24日，项目联合世界美食风向标米其林指南，携手来自5座城市的14家米其林餐厅包括米其林二星餐厅吉品轩、米其林一星餐厅炳胜公馆、解香楼、鹿园、唐阁、逸道、玉芝兰、遇外滩、柴门荟、唐阁等“下凡摆摊”，为消费者带来极致性价比的至臻美味。米其林餐厅大厨走出主厨厨房，将潮奢百味送入真如，不同地方的特色美食在此碰撞。活动不仅加深项目美食聚集地人设，同时米其林高端餐饮下凡与项目内连锁餐饮品牌起到互补的作用，共同营造项目的美食氛围。

3）利用屋顶露台打造夜经济聚集地：MAX天台音乐节、MAX天台酒局

迎合微醺经济、夜经济的发展热潮，不少商业项目都开始向上发展，以屋顶露台作为发展夜经济的载体。而真如环宇城MAX屋顶露台的特别之处在于，项目借景南宋时期建成的真如寺古塔，在屋顶创造出绝无仅有的欣赏云霞的景观平台。

开业期间，项目在五楼花园露台引入MAX天台音乐节，3大王牌DJ、6大宝藏乐队、9场超燃live，连续3天，用不同风格的音乐满足年轻消费者的社交玩乐需求；联动国际知名品牌818、PUSHER及魔都热门BAR，打造MAX天台酒局，首发特调鸡尾酒以及开心麻花团队空降天台酒局。结合现场艺术打卡空间、BAR、主题活动等，营造轻松自在的微醺社交氛围，打造项目娱乐休闲的潮流属性。

4）四大潮流策展、全天候戏剧巡游，呼应项目艺术人文属性

开业期间，各类艺术展陈遍布项目各个角落。Ori Frederiqo x MATNUT x Autumn Daze三方联名上海首发，闪现巨型24KGoldn雕塑，打造美式复古潮流打卡点；联名艺术家倪志琪打造的城市与旷野，落地可阅读的建筑主题展，探讨城市、自然、人的关系；WALLIE黏土艺术展、存在的存在插画展，汇集雕塑艺术、当代美学，为商业空间注入耳目一新的感官体验。此外，还有公共艺术环境戏剧巡游，第十届乌镇戏剧节古镇嘉年华剧目上演。通过新鲜有趣的潮流艺术活动，带领消费者走入不一样的商业空间，塑造多元共生的精神原野，与消费者建立更紧密的精神链接。

5）联动项目主力商家，以丰富易参与的活动增加项目的体验感

同时，项目联动主力商家山姆会员商店、PanattaFitness普拉达健身等项目主力商家，打造美食试吃、瑜伽运动体验等丰富又容易参与且适合不同年龄客群的互动活动，提升消费者在项目的体验感，同时也为项目内商家提供了更多露出机会，让商户能共享项目的客流。

在与项目交流的过程中，项目负责人笑称“真如环宇城MAX有很多自来水”，这不仅是消费者对于项目呈现的品牌业态、营销活动的买单，更在于项目提升了真如片区乃至普陀的区域商业面貌和社交声量。

真如早在2001年便与徐家汇、花木、五角场共同获批成为上海首批城市副中心，二十多年过去片区的发展一直不尽如人意，仅从商业角度来看，不仅被其它副中心远远超过，近年来外环外大体量商业崛起，商业声量也远在真如之上。上海真如环宇城MAX的开业，无疑是从商业上为真如片区乃至是普陀区打下一针强心剂，但项目对于区域的意义远不止于此。

除真如环宇城MAX外，办公业态中海中心也于去年12月正式开业。中海中心商务集群已引入多家世界500强企业进驻，未来将成为承载日流量约3万人次办公的商务集群，带来大量中高品质商务办公客群，蕴藏极大的消费潜能。

作为上海“两旧一村”的标杆项目，也是上海中心城区规模最大的城中村改造项目从2018年开工建设，到2023年规划蓝图渐次落地，如今红旗村已经从传统初级市场，转型为包含区域旗舰商业、现代商务集聚区的城市综合体，城市界面焕然一新。项目在产业导入、商业氛围营造、公园环境提升和配套民生完善上都发挥了重要作用。

小结

开业已超一个月，上海真如环宇城MAX持续霸榜上海商业热门榜，多家热门餐饮品牌即使工作日也保持着高人气，排队不断。无论是从消费端还是行业端，真如环宇城MAX开业无疑是大成功。展望未来，无论是复古美食市集铜川渔乐还是筹备中与开心麻花合作打造的真如海心剧院以及未来户外生活方式的高端运动升级之路。相信项目都将结合自身优势和客群的需求，以引领之姿持续成长。

上海真如环宇城MAX是继2018年上海环宇荟开业、中海商业正式进军上海后，时隔5年再次开出的现象级项目，也是中海商业产品系的MAX系列产品，是中海商业深耕上海的集大成之作。据项目负责人介绍，未来中海商业计划拓展多个MAX系列产品。2023年10月，中海地产与上海龙华建设发展有限公司以240.16亿拿下徐汇滨江的土地包，携手打造一座世界级地标综合体。这让我们对中海商业未来在上海的布局和商业作品打造都充满了期待。

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