小年已过，立春已来，春节在5天后。

各位是在工作岗位？还是在度假？还是已经回老家了？

反正，我还在工作岗位，依然在关注关心中国楼市郑州楼市，依然在探城探盘路上。

郑州房地产圈依然没有停歇。摩拳擦掌，跃跃欲试。

2024年开始，继三次土拍之后，各新盘陆续登场，案名纷纷出炉。

中原区的中海二砂项目名字叫中海时光之境；万科惠济大北区项目的案名很雅（YA二声），叫万科民安雲河锦上；招商蛇口+惠济城投贾鲁河北岸项目案名叫春江观澜；经开区金茂未来府西边地块案名确立为万祥紫庐，金沙湖高尔夫观邸八期案名叫和谐山和府，滨河国际新城蝶湖东侧低密改善项目叫蝶湖书院。

在北龙湖北岸还有一个低调的新盘叫兰溪府；在西杨金片区有个低调的新盘叫中豫湖城印象。

暂且不表。

有一个盘，很多人更关心其产品信息。

他就是去年12月4日土拍的郑东新区中原超级总部基地首块住宅用地项目，由郑东建投+华润置地联合拿下。

目前，其案名也已经确定：润府。

前面还加了个定语：SIC超级总部中心。

提到润府，你想到了什么？

1、宇宙中心深圳的宇宙神盘华润城润府。

2、郑州华润有北龙湖瑞府，中原区有润园。

润府对瑞府，同一坐标。府肯定比园高端，这是必须的。

3、至于SIC是什么意思？我也不知道。SIC超级总部中心肯定对应的就是中原超级总部基地吧。

对，未来整个片区可能就叫SIC超级总部中心。

也就是陆家嘴郑州分嘴。

关于这个区域的未来牛逼，我就不多说了。

之前说过很多次，可参考文章《重磅！华润+郑东建投联手拿下中原超级总部基地首宗土地，陆家嘴郑州分嘴启航》

今天文章的重点是：

华润润府的产品规划方案和效果图出来了。

看图：

之前所拿块地位于郑东新区高铁东站东广场北侧，七里河北路以北，莆田西路以东，锦华路以南。总占地约49亩，综合容积率＜2.41；分为住宅用地和产业用地两种属性。

而从这个鸟瞰效果图呈现的是：

住宅部分共9栋住宅楼，限高80米，26层的高层产品。

产业用地4栋楼。

注意，这个效果图，其实不是所摘地块的全部。

所摘地块只是这个鸟瞰效果图的西侧部分。

下图是详规：

如上图所示，地块的北边，是产业地块。

共两栋楼，名字叫研发中心。建筑很现代。点赞！

再细看，貌似还有独栋商业。

地块南侧，是润府一期住宅。占地约34亩，容积率为2.49。

只有3栋楼。

看下图的红圈部分。

下图是这三栋楼的临街视角效果图。

下图，是建筑效果图。

很明显，依然是现代简约风格，玻璃幕。

很像华润幸福里的弟弟。华润瑞府的孪生兄弟。

根据细化指标，润府一期住宅部分共3栋楼，379户。

再看细化指标和方案，其大门朝西，在圃田西路上。

北边是1号楼，中间是2号楼，南边是3号楼。

其中，2号楼一层为架空层。

综合来看，价值最高的楼栋肯定是3号楼，因为其临河。

七里河一线河景。

其临河效果参考华润幸福里临河的7、8、9号楼。

关于产品，公示方案里呈现了1号楼和2号楼的楼层布局图，可一窥户型图。

1号楼标准层：

2号楼标准层：

从这两个标准层平面图可以看出，润府有三个户型：

A户型；B户型；C户型。

其中，B户型面积最小，三室两厅两卫；

户型面积中间的是A户型，四室两厅两卫；

户型面积最大的是C户型，四室两厅两卫。

从既有信息可以看出，1号楼两个单元只有A和B户型；2T3布局。

2号楼西单元只有A和B户型；2T3布局。

2号楼西单元只有C户型，2T2布局。

做了简单测算，目测户型面积B户型最小，大概在120—130平米之间；

C户型面积最大，目测面积在160平米左右，最终建面应该不超过165平米。

至于3号楼的平面图，没有公示。户型产品是什么样，不知道。

我觉得大概率会是2号楼东单元的翻版，也就是说全部是C户型。

当然，这只是我的猜测。

就算是大户型产品，户型面积应该也不会超过180平米。

再补充几个细节信息：

1、架空层在2号楼。

2、1号楼和2号楼的入户大堂大门在南侧，3号楼的入户大堂大门在北侧。

3、楼栋层高是3米。

4、目测建筑外立面是统一阳台封窗交付。落地窗标准比较高。（只是目测，以开发商最终说辞为准）

5、99%是精装修交付。

好了，我说完了。

我们复盘一下，形成华润润府的全貌。

1、华润润府住宅整体是9栋楼，但一期只有3栋楼，379户。

2、一期地块临圃田西路和七里河，自北向南分别是1号楼、2号楼、3号楼。3号楼价值最高。

3、建筑风格为现代公建外立面风格，类似华润幸福里和华润瑞府。

4、楼栋层高26层，高层产品。

5、产品面积段大概率在125—165平米之间。只有三房和四房。

6、从面积段来看，润府一期定位没有幸福里高。幸福里可是有大量228、236、270平米的四房五房。

7、润府二期，也就是东地块，会不会升级产品面积段，目前不得而知。

好了，整体来看，润府的产品定位还是很务实的。

嗯，我用务实去评价。

这个务实，其实就是保证销售速度。

在叫好和叫座之间，华润必须首先考虑叫座。

只有这个面积段的产品，才能更好销售。

毕竟，这个地块不是华润幸福里的位置。

市场，也不是当年的市场了。

至少，这个产品定位，给了很多300——500万之间客户有了选择的可能。

而当年，这个总价区间买幸福里，是几乎没有机会的。

至于这个盘卖什么价？

我不知道。

肯定卖不了幸福里的价格。

从其产品定位，我想华润也是想的很明白。

毕竟，中原超级总部基地还有后期住宅地块，大概率还是由华润操盘。

低开高走，慢慢来。

从目前产品定位来看，如果是精装修，开盘价大概率会在2.5-2.8W/平米之间。

其实，不愁卖。

毕竟只有379套房子。

当然，润府二期住宅大概率2024年下半年也会推出来，也就是东边的6栋楼。

以我这么多年的探盘经验，预感二期东边6栋楼会有大户型，甚至有180平米、200平米的。

如果一期满足不了你的面积需求，也可以等待二期。

当然，二期的价格，肯定比一期高，这是肯定的。

至于产品品质，华润幸福里一期的交付已经打了个样，各位自可放心。

华润出品，还是好于95%开发商的。

好了，本文是个技术贴。

所说只是我的推测。

信息来源于东区管委会网站公示的信息。

所有信息，我没有给华润求证。

但我相信我的推测，和最终版本，八九不离十。

关于楼盘规划产品信息以开发商最终公布为准。

至于这个盘能不能买，值不值，我还是那句话：

他的价值不只是这个住宅产品，而是整个高铁东站东广场的城市资源占有，而是整个中原超级总部基地的城市资源占有。

再看下这个图：

再看下这个图：

最大的价值是这里。

如果不明白，去上海看下前滩太古里片区，去重庆看下重庆化龙桥国际商务区片区，你就明白了。

所有住宅房子的价值，都在外，而非内。

来，看一张图：

在华润润府南边1.2公里处，华润新时代广场城市综合体项目已拔地而起，大城初现。

写字楼、公寓、商业氛围已起，牧原总部、蜜雪冰城总部已经到来，更多的企业、白领来此办公，万象汇商业在2年内也能开业。

我能说：

中原超级总部基地的未来，比高铁东广场这里还牛逼吗？！

什么？这里是三环外？

打死不出三环外？

好，我闭嘴。哈哈哈

OK ,说完了。

如果你不懂中原超级总部基地的价值，可请教东哥。

95.58%的买房人，压根看不到也看不懂中原超级总部基地的未来价值。

本文完。