香港与内地通关将近一周年，两地交流越来越紧密。

根据香港入境事务处（入境处）在2023年12月24日公布的数字，23日出入境人次超过106万，为疫情后香港社会全面复常以来首次突破百万。

随着两地互联互通步入稳定期，越来越多的内地人才纷纷把目光投向香港。

他们率先瞄准的，是香港的房地产市场。

今天，我们有幸与长江实业集团营业部首席经理郭子威对话，谈谈香港房地产的现在，发展与未来。

香港市场

在不断起伏

广州PLUS： 在通关后，香港房地产市场的回暖态势如何？

郭子威： 在2022年年底，当时香港的房地产市场很“安静”，整体成交量比较低，大家观望情绪很浓。

实际上，香港跟内地实现完全通关，大概是在春节之后。

也就是说，要判断通关后香港房地产市场是否回暖，应该看 第二季度开始后的市场情况。

两地通关的确是一个关键事件，它勾起了很多买家进入香港房地产市场的欲望，对市场的恢复有一个刺激的作用，此前积压的购房需求得到了释放，当时无论是香港的一手房或者二手房市场，成交量都有回升的态势。

然而，市场并没有一直维持在成交的高位，回暖的过程只持续了几个月的时间。

2023年的第三季度，香港房屋的成交量有所回落，整个市场走向平静。

两地通关并不代表香港的经济能瞬间提振起来，香港作为国际金融中心，不但要跟内地，还要跟世界各个地方接轨，这样的交流、合作不能一蹴而就，而是要有一个渐进的过程，需要有一定的恢复时间。

来源：长实波老道21号公众号

香港房地产市场能否良好地发展下去，是建立在香港经济是否回暖之上。

2023年年初，香港财政司预期香港经济有3%-5%的增幅，虽然目前经济数据还没有最终版本，但预计会是3%左右。

这个数字算不错了。

目前很多欧洲国家，如德国，经济是负增长的，但香港还处于正增长，整体市场失业率也是很低的，大概为2%左右。

虽然二手房的成交量下跌了约6%，但主要还是普通市民对经济增长的预期信心不足。（数据来源：香港中原）毕竟香港在春节之后才完全打开对内地的关口，跟国际接轨也用了一定的时间，这里大概用了三个季度调整，恢复速度并没有那么快。

相对于二手房市场，2023年，香港的一手房市场表现出显著的成交量增长，相较于2022年增长了4%，而成交金额的增幅更是达到了15%。（数据来源：香港中原）

这些数据显示，平均成交金额的增长主要是由于中高端市场的集中交易。

尤其值得注意的是，这些数据进一步突出了香港顶级豪宅的保值性。与其他类型的产品相比，顶级豪宅显然具有更强的投资价值。

至于今年会不会降利率，从而对香港房地产市场带来影响，我认为2024年下半年有机会的。

港元的利率是跟随美元来调整的，但其反应不会那么迅速。

目前美国已经从加息的周期过渡至平稳周期，目前香港也逐步进入平稳阶段，往后若美元降低利率，香港会在美国调整一两次之后才会跟进。

总的来说，2023年的香港房地产市场有起有伏，踏入2024年，香港的工作重心还是要全力拼经济，经济稳定才是市场发展的根本。

香港豪宅

圈粉内地买家

广州PLUS： 据我观察，很多内地的高净值买家钟情香港豪宅。

譬如长实波老道的项目在2023年的3月份成交了3套，平均一套2亿，在您看来，为什么香港豪宅特别受市场的青睐？

郭子威：在2023年，长实的波老道21号成交了6套，成交金额大概10亿，平均每一套1.5个亿。

香港的房子之所以这么贵，是因为香港土地资源本身非常稀缺，盖在好地段的好房子只会更稀缺。

现在的香港，顶级豪宅就是凤毛麟角。

因为它属于卖一套少一套的产品，也有自己独立市场，不会经常受大环境的波动而波动，价格比较坚挺，自然有价值。

像我们项目没有降价，反而涨了一点。

长实波老道21号

香港不仅要抢人

更要抢人才

广州PLUS： 今年香港的施政报告里头有提及一些政策，包括不仅要抢企业，还要抢人才，还要打造宜居活力之都，同时，香港也减少了印花税等等，感觉要把失去的都抢回来。

这里人才等的利好政策，对香港房地产的影响有多深？

郭子威：以往，香港存在很多楼市的投机人士，但投机并不利于发展，当购买物业（无论是商业还是住宅）的成本太高，就会吓跑一部分的人。

这时候，香港放松一些楼市和人才政策能帮助香港经济继续平稳地发展。

作为知名的国际金融中心，香港具有独特性。很多公司（不论是国内还是国外）都很容易在香港建立据点，譬如最近宁德时代就在香港建立了研发中心。

图源：新华社

因为香港有良好的、灵活的、世界认可的金融环境在支撑，优秀的企业会更偏好这样的市场。

世界上不同的国家和地区，都在抢人才，这些人不光来自我们国家，还有来自欧美等世界其他地区，好的人才具有流动性，有好的市场环境和企业，人才才会主动靠近。

企业集聚会产生的购置商业需求，人才集聚会产生日常住房需求， 在保持自己的竞争力的情况下，让香港房地产市场平稳发展，这才是正循环。

长实波老道21号

刚才我提及到，香港作为国际金融中心，绝对有能力吸引顶尖的企业，企业一定会集聚更多的精英。

这些大企业家、项目高管、科技型人才无论是要投资还是自住，其购房需求一定是偏向改善，首选当然是更优质的房子。

在香港与世界各 地互通之后，大家的信心在逐步恢复，购房需求自然也会上来，再加上顶级豪宅的供应不会太多，整体表现比较平稳，假如未来美元能降息，购入顶级豪宅的成本也会相应减少，因此，无论是现在还是未来，这样的产品都会受到追捧。

加速融入大湾区

是未来大势

广州PLUS： 我们知道，在香港房地产市场，长实有非常丰富的运营经验，在你看来，内地的房地产市场有什么样的发展机遇？

郭子威：在国际大环境波动的情况下，我认为2023年国内经济表现已经不错。

当市场经历新一轮大洗牌之后，会慢慢走向正常化，我认为，资金还是会投入到房地产的，毕竟我国的城市化进程并没有消失，国家有着庞大的人口托底，大家对买房还是有一定的需求。

随着交通网络逐渐完善，地方的互联互通越来越紧密，大城市会产生虹吸效应，拿广州来说，2023年，广州的GDP经济总值超过3万亿，同比增长4%（数据来源：广东省统计局）。其城市实力是有目共睹的，那么它就先一步虹吸更多人才前去发展、生活。

大城市领跑，随后拉动的其他城市一起发展，就是最理想的结果。

来源：摄图网

要知道，目前全球各大城市都面临各种各样的挑战，资金会走向更有潜力的地区，在亚洲，最有潜力的就是我们了。

当国家的经济环境稳定，自然能吸引全球的资本前来，房地产市场也会跟着受益。

广州PLUS：除了香港，未来长实有没有投资大湾区其他城市的意向？

郭子威：集团在国内也有一些项目，我们主要考察都市圈或者是具体城市的潜力，不会限定在某一个地方。

大湾区的各个城市都有自己特点，能取长补短，拉动彼此的经济发展，香港也会继续融入大湾区的大家庭，发挥自己的优势，这样最终受益的也会是香港本身，经济稳定才是房地产能稳步发展的基石。

作为国家重点发展的经济圈，大湾区坐拥广州、深圳、香港等强一线城市，其未来发展肯定是值得期待的。

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