和睦湖板块，作为肥东近年重点规划的东部新城核心区。在市场上行周期时，是品牌房企扎堆进驻的城市热土。近年来，房地产市场遇到“冷静期”，作为距离合肥主城区相对较远的和睦湖板块也是最先受到市场冲击。现如今，和睦湖板块到底发展如何，市场是否有所改善，让我们用数据说话。

NO.1丨壹

市场进入深度调整期

一、土地市场供应量减少，市场进入去库存阶段

纵观肥东近7年土地成交情况，年均供应120.94万㎡，年均成交92.49万㎡，供应成交率76.5%，历年楼面价稳定在5800元/㎡上下波动。2017-2022年整体土地市场相对稳定，2023年由于整体新房市场库存量偏高，市场进入去库存阶段，土地整体供应量和成交量下滑明显。2023年月肥东县涉宅用地供应建面52.2万㎡，同比下滑72%；成交建面30.82万㎡，同比下滑66%；成交楼面价5206元/㎡。

从近两年肥东县成交土地成交明细来看，累计成交12宗涉宅用地，其中6宗位于泛瑶海板块，3宗位于和睦湖板块，2宗位于肥东经开区，1宗位于长临河板块。泛瑶海板块得益于紧邻合肥老城区的区位优势，能共享主城区配套，板块认可度较高，近两年也是房企重点关注的板块之一。和睦湖板块，在市场上行期，单盘月均流速超百套，但近期受整体市场大环境下行的影响，加上市区不限购，另外板块缺乏大型商业配套，刚需客户观望情绪严重，市场下行明显。新房市场传导至土地市场，以至于土地市场热度有所下滑。

二、新房市场横盘筑底，价格稳中有升

根据AI楼市数据显示，按备案数据计算，肥东县近7年新房年均供应110.94万㎡，年均成交106.36万㎡，需求大于供应，成交均价11704元/㎡。2018年起，肥东县商品房市场成交量价总体呈稳定态势；2021年上半年，受合肥市区带动，成交量继2016年后再创新高，达到峰值；伴随全国市场大环境下行，作为合肥卫星城市的肥东众多板块属于城市边缘板块，叠加市区放开限购，肥东市场遇冷明显，但历年成交均价稳步上扬。2023年供应40.18万㎡，成交46.52万㎡，成交均价13939元/㎡，需求大于供应。分月度来看，2023年6月至今，市场长期处于筑底横盘阶段。

三、库存量偏高，但去化周期可控

库存方面，肥东县广义总存量13912套，月均700套，理论去化周期19.9个月。整体存量偏高，但去化周期相对可控。其中泛瑶海板块去化周期最短、流速第一；老城区板块存量最小；撮镇板块虽然存量整体不大，但去化周期较长，市场客户接受度不高。和睦湖板块、肥东经开区板块流速第二但存量较大，单盘流速30套左右，在当前市场情况下，和睦湖板块仍然表现出了较强的韧性。

四、配套逐渐成型

从配套方面来看，和睦湖板块定位为合肥副中心城市，板块定位能级高。起步较早，目前配套逐步完善中。教育资源丰富，有城南小学、安师大附属实验中学、肥东一中；板块路网完善，城际交通有肥东汽车站、肥东站，轨道交通有规划地铁2号线延长线；商业方面社区商业较多，缺乏大型城市综合性商业、区域型商业综合体；环境景观配套优质，医院有安医大一附院，地标建筑有文化传承馆、政务服务中心、图书馆、大剧院、金融大厦等。整体来看，和睦湖配套较为完善，未来可期。

五、板块市场韧性较强

和睦湖板块目前在售及待售项目8个，其中在售项目6个，待售项目2个。板块总存量4695套，板块月均流速166套，单盘月均流速32套左右，去化周期28.3个月，存量去化周期较长，单盘流速较慢。受市场下行的影响，刚需客户观望情绪严重，市场下行明显。

六、二手房与新房售价几乎持平

二手房方面，目前和睦湖板块二手房挂价在1.1-1.3万/㎡之间，与新房价格几乎持平，主要集中在和睦湖西侧。

NO.2丨贰

定位起点高，产业助力加速腾飞

一、定位能级高

和睦湖板块，整体定位为合肥二级城市中心，能级仅次于滨湖，定位能级较高，同时也是未来肥东的政务新中心。“十四五”时期，肥东将强“城”与“乡”的融合，形成“一心引领、两翼腾飞、三带优化、多点支撑”的县域空间新布局，构建国土空间开发保护新格局。

肥东县作为合肥东部城区重要组成部分，在合肥东部组团未来发展规划中重点打造和睦湖区域，沿线布局科技城、大剧院、博物馆以及超高层金融大厦，和睦湖区域也将成为肥东县范围价值高点。

二、立体交通，全线发展

在交通方面，新增合福、南环线、商合杭三条高速铁路，拥有肥东站、长临河站、八斗站（在建）3座高铁站，县内铁路运营里程达到121公里，铁路网密度位居全国县域前列。合肥轨道交通2号线东延线已于2023年12月26日正式通车。轨道交通6号线肥东段全面开工，预计2025年建成通车。肥东东部城区有轨电车项目于2020年通过项目建设书审批流程，目前处于项目可行性研究阶段。肥东白龙通用机场为A1级通用机场，项目总占地面积约 643 亩，目前肥东白龙通航机场已具备运营条件，已成为安徽长三角一体化重要的通用机场。

三、教育配套提质加速

在教育配套方面，近年来，肥东县与上海世外教育集团、安师大附中、合肥一中、四十八中、师范附小等一流教育资源合作办学，一大批优质教育资源在肥东落地。

四、产业赋能

在产业方面，合肥上海产业园、雅创高科肥东产业园、中南高科肥东智造产业园、全国首例合肥VR特色小镇等一批战略性新兴产业和高新技术产业落地，打造“新光大道”产业集群。

早在2020年，肥东和睦湖生态景观带建设大型游乐园设计方案就已经公布，将打造成一个梦幻乐园，形成一个集市民文化交流、休闲娱乐为一体的公共活动场所。

NO.3丨叁

结语

和睦湖板块,作为合肥九大城市副中心之一,整体城市能级较高，未来潜力可期。现状配套缺乏城市综合性商业和区域型商业综合体，同时板块内存量较大，去化周期较长。随着市场政策不断加码，叠加减少土地出让量，库存不断出清，产业的加速落地、配套不断升级完善，板块利好不断，房地产市场也将迎来新的拐点。