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（沙盘实拍）。（被冬天封印了颜值的滨河森林公园）（观堂府北侧南环北路，围挡里面是观堂府地块）（观堂府西侧南丰路）（观堂府东侧内环西路）（南环路和南环大桥）

01基础信息

占地面积：约5.6万㎡

建筑面积：约18.32万㎡

容积率：2.2

户型：63/74㎡两居、82/99/110㎡三居；

112/132/137/139㎡四居；

156/157/159/169/186㎡4+1户型

价格：指导价5.5万/㎡，总价区间预估347-1023万，开盘会有折扣

楼栋：19栋

楼层：6-15层

总户数：1108套

停车位：1∶1.2

物业公司：建发物业

物业费：待定

装修标准：精装

开盘时间：预计2023年12月底

交房时间：预计2026年

02土拍回顾

观堂府地块在土拍时热度并不高，只有建发和住总两家房企报名参与。最终，建发以54.15亿斩获这宗地（没有触及价格上限），住宅楼面价约2.6万/㎡，指导价5.5万/㎡。

项目的体量很大，也很复杂，有一定开发难度。其中，16、18和23地块是住宅用地，19地块是社区综合服务设施用地，20地块是体育用地，21地块是托幼用地。

03 地段板块

建发观堂府位于北六环外的昌平新城，步行到昌平线北邵洼站大概600米。

从北邵洼站出发，5站到朱辛庄，7站到西二旗。在海淀上班，预算够不上朱辛庄和沙河高教园的朋友可以重点考虑下观堂府。

如果自驾去城区，最重要的道路交通就是京藏高速和京新高速。从小区出发走南环路或者南丰路都可以直接上高速。

从板块来看，观堂府属于昌平新城东区。以滨河森林公园为界，西边是老城，东边是新城。

老城发展较早，内部的各种配套都很齐全，生活便利度很高，烟火气十足。当老城发展饱和后，就开始拓展新的发展片区，于是就有了新城。

目前新城人气比较足的地方集中在南邵地铁站附近，北邵洼站和观堂府周边比较荒，空地较多。

虽然荒，但是规划完整，有发展空间。从官方文件来看，昌平新城东区主要分为四个功能板块，其中京北体验消费示范区是排在第一位的，也就是说商业会是一大特色。

这也是观堂府销售重点介绍的，在项目的北侧和西侧都是大体量的商业和特色街区，未来购物、逛街不用发愁。

从下面这张规划图可以看出，观堂府在新城东区中心区的范围内，是这个板块里位置最好的楼盘。

中心区放大之后就是下面这张图，住宅1、住宅2和住宅3就是观堂府项目。未来规划全部落位后，整体的环境及生活便利度都挺不错的。

04 产品分析

众所周知，建发的产品风格向来都是以新中式为主，观堂府也不例外，最具有标志性的就是小区大门了，这次是唐风，高将近11米，宽54米。

目前实景大门已经开始施工了，不久就会完工。

观堂府一期推出的是18地块和23地块，一共19栋楼，1108套房。如果加上二期房源，整个盘有将近2000套房源，体量非常大。

两个地块的容积率都是2.2，由6-15层的洋房和高层组成，南低北高。23地块的户型为63-159㎡；18地块更纯粹，都是改善户型，110-186㎡。

观堂府的好多户型都是从建发之前的项目中直接拿来用。倒也不能说建发偷懒，换做别家也会这么干。

值得一提的是，大部分户型北侧赠送「设备平台」。黑科技是有了，但是与顺义的新房相比，还是太保守了

05 户型价格

下面，我们来看看具体的户型和价格。

观堂府的指导价是5.5万，沿着昌平线往南2站有个新盘叫梧桐星宸，和观堂府的指导价是一样的。

梧桐星宸预计12月18日开盘，优惠之后的开盘均价大概5.1万。观堂府比梧桐星宸的位置远，未来开盘价肯定比5.1万便宜。

我们暂时先按照5万的均价来估算下观堂府的价格。

63㎡纯南两居，总价约315万。

这个户型是常见的纯南两居的格局，缺点是次卧采光被自身的厨房和主卧遮挡。

74㎡南北通透两居，总价约370万。

这个户型全部都是6-11层、一梯两户的洋房，所以得房率很高，81%左右，所以两个卧室的面积都挺大，主卧接近14平，次卧9平多，已经非常宽敞了。

与其他南北通透的两居相比，观堂府的这款户型调整了电梯、厨房、卫生间的位置，做到了全明格局。

但是有利有弊，厨房的窗户对着天井，采光差点意思。另外就是，餐厅的空间被电梯压缩。

82㎡三居，总价约410万。

这个户型比较常见，梧桐山语和梧桐星宸都用了这个设计结构。整体看，比较紧凑，适合对居室有要求，但是预算比较有限的朋友。

99㎡三居，总价约495万。

这个三居由文源府100㎡三面款户型演变过来。与原来的格局相比，观堂府有两处比较大的调整：

第一，把北向卧室挪到了门口。这样的好处是三个卧室不会离得太近，私密性会更好；

第二，把厨房挪到了中间，厨房、餐厅纵向分布，牺牲了独立采光餐厅。这样释放了更多的北向面宽，所以才能在次卫做出了独立家政间。

不过这个户型有个隐藏的缺点，就是客厅或者卧室会被凸出来的63平两居遮挡。

110㎡三居，总价约550万。

这款三居是建发的“御用”户型，在珺和府和文源府两个楼盘里都出现过，而且都卖的不错。这次观堂府直接照搬了过来，格局一模一样，只是尺寸上有些差异。

这个户型的亮点有两个地方：一个是豪华主卧套，衣帽间+梳妆台，女主人应该会很喜欢。

第二个是餐客的空间非常完整，且宽敞，餐桌靠墙，留足过道空间。

137㎡四居，总价约685万。

这个户型直接照搬了建发璟院的133㎡四居，最大的特点是北边的两个卧室把窗户开在东侧，加上设备平台和转角飘窗的赠送，采光和观景的效果会大大提升。

139㎡四居，总价约695万。

这个户型的尺度已经非常改善了，四个房间的面宽都在3米以上，最小卧室也在10㎡以上，居住舒适度很不错。

而且这个户型都是边户，都做到了全明格局。

159㎡ 4+1户型，总价约795万。

从这个户型开始，观堂府就有大平层的气质了，首先是客厅的面宽拉到了6.5米；

其次这个户型是单独一栋，在楼王的位置，只有一个单元，两梯两户，几乎等同于一梯一户，应该会有独立的电梯厅。

186㎡4+1户型，总价约930万。

这是观堂府最大的户型，直接把建发观云189㎡的设计搬了过来，非常适合昌平县城终极改善的朋友。

南向采光面非常大，整体达到了17米多；厨房面宽5.7米，比一些房子的客厅的面宽都大；主卧配置基本也拉满了，转角飘窗、双台盆、浴缸等。

06 样板间实拍

建发观堂府做了6个样板间，正式的售楼处有99㎡、110㎡、137㎡、159㎡、186㎡，文源府的售楼处还做了一个74㎡的。

先来说下整体的看完样板间之后的感受：

第一，整个项目的装标分了三档：63-99㎡是第一档；110-112㎡是第二档；137-186㎡是第三档。

面积越大装标越高，主要体现在赠送、烟机灶具和卫浴的品牌、岩板的选材等方面。

在我看来，前两档的装标差别不大，算是5万+楼盘的正常装修水平；137㎡及以上的户型装标确实很高，无论是整体的质感还是品牌，都提升了很大的level。

第二，观堂府在每个空间的分配上很均匀，没有过分压缩次卧的空间。在保证客厅、主卧尽可能大的尺度之外，次卧也有比较舒适的面积。

下面重点来看下137㎡的交付样板间。

进门后是一组玄关柜，柜体外面皮革包裹，这是今年很多开发商在做样板间时非常喜欢的一个设计。

深U型厨房，台面比较充足，烟机灶具、洗碗机、蒸烤一体机都是AEG的，这是德国比较高端的品牌，常见于8万+的楼盘中。

客厅面宽4米，光看数据不算优秀，但是因为餐厅和客厅相连，且面宽一样，所以餐客厅这一块的空间感特别好，很通透。

吊顶细节，最上面那一层黑色弧线其实是金属线条。

南向的主卧，依然是弧线的吊顶，赠送转角飘窗。

主卫是个明卫，马桶、台盆、龙头花洒也都是很高端的品牌。

南向的次卧，不再是无主灯和弧形吊顶。

东南采光的次卧（如果是西边户就是西南采光），这房间外面就是小区的园林，观景效果会很好。

纯东采光的次卧，外面有设备平台，懂的都懂。

三分离的次卫，预留了洗衣机的位置。

07 地块实拍

接下来我们来看下地块周边的情况。

这是在售楼处拍的一张照片，正好可以俯瞰观堂府地块，南侧是四合新村。北侧有一大片空地，是未来的商业用地。

观堂府北边和西边的视野应该挺不错的，北边眺望是山，西边是森林滨河公园。

从实地踩盘的感受来说，观堂府周边的道路很干净、很整洁，开车的体验感还不错。

这是南环路，可以很清晰地看到南环大桥，连接起了昌平老城和新城。

08 通勤测评

建发观堂府紧邻着昌平线，比较适合沿着昌平线上班的朋友。

以西二旗为例，无论是地铁还是开车通勤，时长都在半小时左右。（测评时间为下午2点多，基本不堵车）

以上是建发观堂府的全部信息。

最后来总结一下：观堂府的两居300多万，紧凑三居400多万，舒适三居不到500万，比较适合在海淀西二旗上班的纯刚需和追求品质的刚改朋友，从居住感受来说，观堂府比回龙观里的老破小要好很多，但是要牺牲通勤。

至于大户型，更适合昌平本地的改善，或者买来当作第二居所的客群。

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