会议时间： 2024年2月19日
会议嘉宾： 亿翰智库地产研究总监 于小雨
春节期间销售表现及一季度市场行情展望
1）春节期间整体销售表现：
今年的春节假期虽然较往年假期多1天，但是市场销售和认购数据更为冷淡。我们调研发现，约8成房企春节8天假期期间认购金额同比降幅超30%，仅不足10家企业整体销售情况与去年同期持平或略高于去年同期。此前在我们沟通销售榜单的时候，销售数据表现较为稳定或突出的企业主要为央企和区域性国企，个别企业增幅可能接近20%，主要是因为采用了一些特殊统计方式，如将工抵房、大宗等统计在内，从而带来数据变化。我们统计了16城数据，春节假期期间成交总套数同比降幅约为40%，由于今年假期时间更长（较去年假期多1天），因此数据日均后降幅更大。总体而言，春节期间成交遇冷比较明显，周均成交数据较1月周均数据环比下降10%-15%，观望情绪仍然浓厚。
造成上述现象的原因来源于三个方面：1）假期期间营销活动力度较小，从企业角度来看，优质项目不需要大幅度营销和折扣，较差的项目即使有折扣也难以拉动去化，且很多三四线城市的项目价格已经降无可降，无明显优惠情况下，潜在购房者观望情绪浓厚；2）收入、房价、交付预期悲观，去年年底的时候大家的预期会跟随政策有一定的变化，但是现在来看，收入压力和预期并没有出现明确改善，同时对于房价和交付仍存在一定的担忧；3）房企人员和推货的安排先于政策出台，春节前确实核心城市出台了一系列政策，但是企业人员和推货的安排是更早的，假期和推货等已经提前确定，很难迅速调整新开盘和加推，所以接下来深圳、广州、上海等城市的政策效果还有待继续观望。
2）春节期间返乡置业情况：
分城市能级来看，一线城市同比降幅超80%，主要由于人员大规模出行以及供应情况，后续一线成交表现仍有待观望；二线城市整体优于一线，但主要是低基数的原因，因此个别城市确实出现一定幅度数据好转实现同比正增，但环比仍然向下。三四线继续探底，同比降幅接近5成。
今年基本没有出现返乡置业潮，旅游城市销售也明显受阻，主要原因为：1）打工城市的政策放开对三四线城市有反向作用，可能出现三四线城市卖房房去打工城市或者核心城市置换的情况；2）收入和就业情况不乐观，甚至出现待业的情况；3）旅游城市的的房价调整，观望情绪浓厚，投资需求明显减少。
3）一季度销售展望：
我们认为从年前及近期的政策来看，现在国家对于地产的态度已经发生了非常明显的转变，政策频繁落地，金融责无旁贷，尤其是在保项目上的聚焦。房企出险以来，政策导向都是以市场化方式去解决，但由于收益和风险等方面的考量因素，政策效果一般，甚至很多国企或存在地方国企信用注入的企业，也出现风险隐患，后续政策导向陆续从保项目到增加保主体，到现在很多城市出台白名单。从我们监测的情况来看，真正落到项目上的金额还是很有限的，但是如果多城市共同推进，可能效果会较之前更明显，我们认为后续对于交付的预期会逐渐做完善和强化。
此前很多城市挤牙膏式出台政策试探市场，对市场起到反作用。近期核心城市政策松动迹象明显，虽然由于经济原因，购房信心和意愿不足，但我们能明显看到国家对于地产的态度已经转向，不过由于政策出台较晚以及此前挤牙膏式政策对于市场的伤害，可能会导致现在政策效果的打折。
我们预计2024年行业整体仍不乐观，但不会再出现大幅度下滑，房地产市场进入到筑底的后半程。后续随人员返程和核心城市政策发力以及政策效果兑现，3月数据可能环比正增但是幅度比较有限，持续性也并不看好。
Q & A
Q1：为什么春节期间三四线城市新房销售表现较弱但是二手房成交相对较好，是否说明低能级城市的二手房市场对新房市场形成了挤压效应？
A1：首先二手房成交相对表现虽然有正向变化，但是绝对量并不高，且周度数据波动较大，因此成交热度的持续性还有待观望，对于数据也应理性看待。 其次，春节期间由于业主休假，因此看房和谈价会更为方便从而促进二手房成交。 另外，由于当前大家对于收入和交付的悲观预期，因此对于房价和现房更为看重。 很多低能级城市的棚改房近两年开始陆续入市，售价较正常二手房和商品房有明显优势，所以对于刚需客群的吸引力是非常大的。 我认为很多城市二手房销售表现优于新房，并不是最近才开始出现，而是房地产从高速发展到成熟期的必经过程。
Q2：目前三四线城市，无论房企的营销折扣，还是政策的购房补贴，都已经释放的相对比较充分了，这种情况下还有哪些因素能够刺激三四线城市的市场修复？
A2：从企业端来看，考虑拿地成本后，三四线城市的新房价格确实已经降无可降，因此目前折扣和营销动作放缓，主要以为顺销为主。 从政策端来看，政策和各种补贴也基本已经充分释放。 基于上述情况，三四线城市的销售仍在下滑，核心还是在于预期，而预期的提振有赖于核心城市的改善，如果核心城市开始出现价格上涨的信号，对于低能级城市能够起到带动作用。
Q3：今年春节期间是否出现区域分化行情？有没有哪些区域和城市是明显表现更好的？
A3：今年春节假期期间和往年相比，很大的区别在于几乎没有区域销售明显好转，甚至原来一些旅游城市节假日数据会相对好一些，但今年也没有出现。虽然有一些城市，像武汉、青岛等与其他城市相比数据表现还可以，但是单周数据波动较大叠加低基数原因，并不能说明当地的销售真的有所好转。所以我们沟通发现今年春节期间没有出现明显销售起色的区域。包括像包括华东的南京、上海等往年销售较好的城市，今年春节期间表现都很弱。
Q4：现在全国房价基本处在全面下行通道，如何判断接下来尤其是核心城市价格拐点出现的节奏以及有哪些前瞻指标可以作为参考？
A4：核心城市房价拐点出现的节奏难以预判，但是可以重点观察二手房的价格，因为二手房的价格由买卖双方共同决定，比新房价格更为市场化。 当前存在一二手房倒挂的核心城市，价差在逐渐缩小，很多城市的二手房价格已经跌到了 2019 年的水平。 我们认为新房和二手房之间是存在价差体系的，过往年份明显倒挂的时候是不正常的价格体系，这种情况是会向合理价差体系回归的，回归到合理之后，可能就是价格筑底的信号。
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