北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是京籍家长，目前户籍朝阳，孩子2025年入学。目标是想在东城上学（目前住在欢乐谷附近，工作地点有东边有西边，大都7号线附近，所以主要考虑东城龙体和东崇前，龙体位置更合适一些，可以实现住欢乐谷上东城上学）。但是预算有限，所以想考虑买房的时机，找个相对低点买入，考虑了有以下几种可能：

1、朝阳上个普小（北中集团校），通过2-5年级跨区转学，或者跨区小升初过去东城。东城房子可以2026～2030年再买进（优点：晚几年买，资金压力小一些，如果房价继续下调低点进入更合适。缺点：不是东城学籍，怕政策有变（包括入学政策和买房政策，同时也怕转学对定额到校，对口资格的政策有变），或者转学没名额转不进去。

2、2025.4前买好东城的房，幼升小去东城。（优点：学籍是东城。缺点：需要凑钱付首付，贷款还款压力大，持有时间越长影响现金流，会影响好几年生活质量，怕影响孩子。且龙体片区怕出学区去天永，离朝阳太远了）。

请您看一下，未来目标区域房子走向如何，受人口数量影响多大什么趋势，哪种方式更合适呢？

A：

1、2025年后入学人数就明显减少了，不至于再有收紧的政策，就算有变也大概率是放松。校额到校只要有三年初中学籍就行，跟小学无关。这不会有什么变化，从当年的“名额分配”就是这规矩。

没学位名额是有可能的，尤其是好学校，不太可能有空余学位，就算是有也给政保的留着呢，一般轮不到普通家庭，否则谁还提前买学区房啊？所以转学和跨区小升初都是看运气，东城算公平的，可以说不吃亏，只是占便宜也不太容易。

房价下调未必，按韩国与台湾省的先例，入学人数减少后的学区房都是涨的慢，逐步降低溢价率，但并没出现明显的下跌，除非是溢价很高的占坑儿房。

2、常规建议是如果选择了某个行政区，最好是从幼升小开始，适应教学环境。但资金方面就看自己了，这没有标准方案。

龙体2025不至于再大规模出区了，一是应该没那么多孩子抢学位，二是也不能总可着一个学区调剂啊，轮着来才能让家长的怨气小点儿。

3、未来目标区域房价的走势。基础部分看大盘呗，主要看政策。反正现在是救市，就看政策的力度和效果了，我只能说前几次救市都成功了，这次的概率也比较大。也就是学区房价中的基础部分没什么风险，未来大概率随着增发而波动。

溢价部分也得看政策，如果有放宽落户什么的就能支撑住，如果没有那就有可能受影响。也就是基础部分上涨而溢价值不动，溢价率就逐步降低了，结果就是从总价来说有可能比非学区房升值慢。这参照其他的功能型房产吧，基本都是这规律，首尔台北的学区房也是这先例，保值好的都是离牛校近的宜居型房产。

4、哪种合适我可说不好，这没标准，看自家的情况了。另外也可以考虑朝阳的，相对溢价率低些。既然是能上北中的集团校那就是在北边儿，看看清朝的是否合适？学校质量好也没什么溢价，总价还相对低，只是都是老房而已。或者看看陈分的，相对溢价也不高，性价比高些。

仅供参考。

二

Q:

想问一下，北京房山两套房,一套大三居有贷款，目前剩余贷款70个（高价时买的）。另一套小两居，老房子无贷款，算得上是学区房。因2016年底投资买了环京城市商品房（商贷）,每个月，月供近五千。现在工资比以前少，觉得生活压力特别大。环京的房子目前又卖不掉。即使能卖掉都不够银行剩余贷款。

每个月贷款压得我喘不上气，想问问是否今年可以把房山那套小两居卖掉？还是可以再等等房价还能回暖？如果小房子能卖掉就可以把住房公积金贷款还完。这样每个月用住房公积金卡里的钱还商贷的房子。工资就能保住了。

A：

1、环京的卖不掉，想卖房山的。这得先看哪套能自住啊，房子是用来住的，哪套确定住不上就先卖哪套吧。

最好不采用哪套好卖就卖哪个的。好卖的说明流动性好，也就是供需相对合理。而商品价格是供需关系决定的，楼市回暖后，好卖的大概率行情会更强。

2、2016年底买的环京，几乎是最高点了。等房价回暖，我认为短期内很难回到当时的高点。现在环京有腰斩的，那如果回到高点就得翻一番。

而环京的如果翻番了，北京市区和热点板块也得至少翻番吧？现在的北京均价是小7万，翻番至少10多万，核心区和高档小区就得20多万，我觉得这种可能性没有。所以就算楼市大盘回暖，想回到2016年底的高点也很难，会是个漫长的过程，指不定几年呢。

3、建议参照一下日本吧，楼市崩盘30年了，人口也下降30年了。全国大多数城市的房价一直下跌，只有东京回到了高点还创了新高。但是，东京是越靠近核心区的保值越好，郊区就普通了，除了发展的好的郊区产业区（如港区）之外，离核心区越远的投资性越弱。

4、总之如果是我会先看哪套房住不上，然后看房子的地段儿，毕竟房产价值大部分都由地段儿决定。另外参照股市，很多股民之所以挣不到钱，是因为涨了就拿不住的赶紧卖，而赔了则舍不得止损。

仅供参考。

三

Q:

咨询换房事宜，我在龙体培新小区有个全南向眼睛户型42平米全南小两居，75年的，精装修。想换个大点新点带电梯的房子。请教以下事项，考虑到孩子小升初还可能需要东城户籍，还是要保留户籍：

1、是否买东城的就行，还是必须龙体学区保险？

2、现在适合换房吗？如果适合换到哪里合适？

3、我的老破小大概能卖到什么价位，因有160多万贷款，如果换房成本出来卖房款只能额外在加50万以内的话，买哪个片区或者小区更合适？是买八九十年底带电梯的？还是2000年以后的小点的？

A：

1、如果想上龙体的学校，那就必须买当地的房子啊，换到永外，那就是天永的户籍+房籍了，学籍自然落在那里。

2、房子是用来住的，有需求就应该换啊。从投资角度我只能说现在是政府救市的时期，前几次都成功了，这次至少是没什么下跌的空间吧。

不过你们这是同区内换房，都是学区房也就无所谓时机，这种时期各个学区的溢价率都差不多。具体的学区只能家长自己定，外人不好建议。

3、我不知道能卖多少钱，这问当地中介吧。这些问题我都回答不了，谁都不好回答，除非是大忽悠或中介。房龄、面积和是否带电梯都看自己的喜好。单从保值和流动性角度说，老房中除非是维护非常好的，否则不带电梯的倒占优，至少比塔楼流动性好。另外如果是短期持有就买房龄新的，贷款时不受限制，长期持有就无所谓了，反正都得变老。

另外房龄是房子保值的重要因素，但不是决定因素，是否有电梯也一样，维护的水平更重要。北京老公房中保值好的有的是，但都是强势部委的宿舍区，优势是维护的好，缺点是都太贵。

4、房子是用来住的，这还是看自己的喜好吧，讨论这些理论上的东西意义不大，都是忽悠人的。就跟争论中午应该吃什么似的，没有标准方案。

仅供参考。

四

Q:

我现在的房子在东城建国门老破小，我想改善到郊区，看了顺义后沙峪的万科城市花园，感觉小区挺好的，环境也适合老年人居住，就是这么好的小区怎么才3万多一平？7/800万就能买200多平的超大户型了，为什么？我卖掉现在的能估计600多万，您建议置换吗？请从宜居和保值上分析一下。

A：

1、房子是用来住的，是否宜居得看自己的喜好，不用听别人的。

不过既然是万科城花200多平的就应该是复式，常规建议是如果没住过这种房，那最好先短租一段时间体验一下。因为这种带楼梯的在当年流行，近十多年极少有人开发了。主要就是很多住户觉得天天上下楼梯太累，尤其是出门的时候，忘了手机眼镜的还得上楼取，麻烦。还有叫吃饭得喊，拿个外卖快递的也得跑下来，尤其对于老人来说不算多方便，只能看自己喜好。

2、保值来讲普通，主要就是户型大还带楼梯，不太受追捧了，这些年都流行大平层。当年万科开发这种产品的目标群体是CBD白领，追求美国郊区生活的那些人。而这部分群体对房子的要求高，总去追求新产品新时尚，对城花这种老小区不太感兴趣了。

这些大户型面积大总价高，很多家庭不是买不起，而是觉得没必要，搞卫生挺累，人口少的话也用不上那么多房间，摊入生活成本的话有些浪费。而商品价格是供需关系决定的，感兴趣的人少也就升值慢了点儿。

3、城花小区里中小户型的保值还行，近些年基本没落后大盘。所以如果是喜欢后沙峪的环境和这个小区，再注重保值的话看看普通户型吧。这里应该有80-100平左右的两三居，保值都不算弱，适应面广。

4、其他没什么建议，养老改善的还是多考虑自己的喜好吧，毕竟房子是用来住的，其他的都说副产品。

仅供参考。

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