续接上篇，本篇将聚焦泊寓•虹寓及%莘荟栖心公寓，继续探讨上海老厂房如何为完善城市居住体系“发光发热”。
01
虹寓·泊寓
项目基础信息
虹寓·泊寓位于上海市虹口区新市北路1400号，距地铁3号线江湾镇站步行距离约600米，紧邻逸仙高架路、中环路，自驾或公共出行便利，邻近上海财经大学、复旦大学、同济大学等高校以及五角场商圈。
公寓于2019年12月开业，共推出房源256套、3种产品户型，产品定位为“泊寓PLUS”，旨在提供更有品、更舒适、更贴心的服务，同时这也是万科践行成为“城乡建设与生活服务商”的城市更新的新尝试。
▲虹寓·泊寓位置及周边情况
“旧厂房”的再开发利用
建筑主体前身为创立于二十世纪50年代的上海机床模型厂（国企），主要经营机床模型及配件、铸造件、五金加工等。2018年9月14日，虹房集团与上海万科签署合作协议，组建合资平台公司，共同推进虹口区租赁住房的发展，并进行该项目改造，历时近一年，将厂房改造升级成为拥有256套房源的长租公寓。该项目不仅是区属国企和知名地产企业合作的在城市更新领域的成功探索，同时也是上海典型的工改租案例。
▲建筑立面更新前后对比（图源“虹寓·泊寓“）
在这次改造过程中，保留了原有建筑结构，根据使用功能和空间形式，对内部空间进行了创新升级改造：
公区
机床模型厂厂房规模较小，建筑为砖混结构（小部分钢筋混凝土及大部分砖墙承重的结构形式），内部承重墙较多，对空间限制较大。故在设计上，项目通过融入“拱形”元素，增加建筑及空间的艺术感，更新其工业面貌。
▲公区改造后（图源“虹寓泊寓“）
居住空间
机床模型厂厂房空间进深较小，所以房间以常见的双排平行式排布模式（东西两侧为功能区），可以在有限的空间内排布最多的房间数量，故项目共设置了三种户型：26-32/40㎡一室、48-58㎡一室一厅、76㎡两室一厅。相对于商业类存量旧建筑，旧厂房有较宽敞的内部空间，进深较小，合理的空间布局可以最大限度地利用自然采光改善居住舒适度，改造可行性较高。
▲厂房一层更新前后房间排布及房型设计（图源“锋思设计“、”虹寓·泊寓“）
房间内设置玄关鞋柜、梳妆台、操作台、卫生间、活动桌、卧室、衣柜，功能一应俱全，可以满足单身青年及年轻夫妇等不同人群的居住需求。除了基本的功能外，在房间的功能上，还增加了特色空间，以提高居住舒适感，如休闲卡座、小型且独立的收纳衣帽间+化妆台、完整的客厅功能等。
▲居住空间更新前后对比（图源”虹寓·泊寓”）
功能空间
为了满足租客生活中的多方面需求，公寓配置了集休闲交流、文化学习、娱乐健身和多功能空间于一体的公共活动空间。公共活动空间设置于厂房一层的东、西两侧，包含影音室、健身房、书吧、共享厨房、共享会议室等功能空间，满足租客的休闲娱乐需求。
▲功能区设置（图源”虹寓·泊寓”）
“旧厂房”的价值再生
公寓位于江湾镇地铁站步行距离约600米处，一站即可达到大柏树站，距离五角场商圈仅3公里，骑车可达。大柏树作为重要的交通枢纽、商贸商务区和成熟居住区，又是科研院所和驻沪办事机构较为集聚的区域，也是张江高新区虹口园的主要所在，聚集了大量的从业人员与高等院校学生。因此虹寓·泊寓公寓的建成与运营，为虹口区的科创人才提供了居住配套。
公寓当前租金为：一室3510-5080元/月、一室一厅4820-6930元/月、两室一厅7280-7860元/月，其中朝南房型租金较朝北房型贵500元/月，目前为满租状态。
小结
项目位于虹口区江湾镇站，交通出行便利，周边临近高校及科创中心，作为上海城市更新“工改租”典型案例，将旧厂房建筑再利用改造为租赁公寓，打造多风格居住空间。一方面使老旧厂房实现资产盘活、风貌焕新，另一方面也为周边高校青年及就业人员提供了适宜的居住产品。
02
%莘荟社区
项目基础信息
上海%莘荟社区位于上海市静安区北宝兴路624号，是集特色商业、创意办公与长租公寓为一体的新型社区。
项目周边交通便利，直线距离1km左右有地铁1号线上海马戏城站、延长路站。商业方面，有以久光为核心的商圈，沿街商铺、便利店、超市遍布，配套完善，可满足各类生活所需。生态资源有闸北公园和大宁公园，步行距离20分钟内。
项目周边有大量办公楼，办公人群基数大，且虹口人民法院距项目仅200m，因此周边律所众多；此外项目紧邻上海大学延长校区，周边还有上海财大、上外、同济、复旦等高校，周边高校学生群体庞大。
作为综合性的新型社区，上海%莘荟社区以便民、利民为目的，吸纳众多优质商家入驻，以满足社区居民的消费需求，并引入栖心公寓旗下国际青年公寓品牌，为周边高校学生、白领打造舒适宜居、积极向上的居住氛围，广受年轻租户青睐。
▲%莘荟社区效果图（图源“莘荟有你”）
项目改造背景
上海%莘荟社区原为1984年落成的上海联华生鲜食品加工配送中心，主体建筑以冷库建筑和生产车间为主。
2000年物流配送业快速兴起，上海联华生鲜食品加工配送中心也随之蓬勃发展。但2016年后，应上海城市发展、大面积高能耗工厂外迁的要求，联华将其物流功能迁至嘉定区，静安区原有厂房关停，自此成为了闲置厂房。2017年，上海联华生鲜食品加工配送中心有限公司将股权转让给百联集团有限公司，也开启了从机械轰鸣老厂房到活力四射新社区的蜕变之路。
▲原配送中心厂房旧貌（图源“上海冷链协会官网”“中国海诚”）
▲原配送中心厂房的冷库及加工车间（图源“水石设计”）
改造方案
空间改造
原厂房在空间改造方面，紧紧围绕“开放”这一要素：
1、首先，拆除外墙，让封闭的仓库内场向城市开放，使之成为社区的活动广场，将场地内原有的露天堆场改造为缤纷多彩的活动场地；
2、其次，连通场地内与室外空间，创造廊道，形成可漫步、可逗留的开放式步行网络；
3、最后，对建筑体量局部进行拆除与场地重组，打造步行空间，提供穿越式街区体验，将主体建筑的二层作为开放性邻里集市，与地面层的步行空间构成互动、立体的邻里中心。
此外，原厂区内共有10栋老建筑，其中体量最大的是一体化中心冷库及生产车间，与众多 80年代的建筑一样，是无梁楼盖结构，结构改造自由度受到巨大限制，同时厂房外观封闭，难以满足商办物业的采光和通透要求。
▲工厂原貌（图源“水石设计”）
因此在改造设计中，设计团队做了如下的整体规划：
▲原建筑体量解构与重组（图源“水石设计”）
将建筑拆分，形成穿堂空间，再以商业街区的模式对建筑进行有机重组。以此同时解决了商业空间改造中采光性和通透性两大难题。
▲原本的生活楼（图源“水石设计”）
▲改造后的小河迷仓公寓
而原本的生活楼经过简单的装修和改造便焕然一新。墙面经过重新粉刷，青春简约而不失温馨；将窗户进行增大处理，让房间拥有更良好的采光；原本的首层架空部分改造成入户大堂和公区，添置了台球桌；屋顶布置成露天阳台，可供租户聚会、烧烤；建筑外围增添了绿化带，一层的租户还能获得拥有花园的体验。
▲莘荟业态规划（数据图源“莘荟有你”）
商业与办公
经过疫情的冲击，加之附近有更成熟、更具知名度的大型商圈和林立的写字楼，因此社区内的商办招商表现不如预期，空置率较高，但依然有如德克士、Tims咖啡、联华超市、涟源谧境、颐和私房菜、茶百道、慧动体育等优质商家经营良好，且不断有新的商家入驻。
▲莘荟外街商铺（图源“莘荟有你”）
长租公寓
在长租方面，上海%莘荟社区引入栖心公寓旗下品牌甜的服务式公寓与小河迷仓，打造两种面向不同群体的青年公寓产品。
甜的服务式公寓和小河迷仓青春社区总计357套出租房源，由于是厂房改造，具有层高优势，能够达到4.5m，其中loft户型占比92%，且户型设计活泼、通透，为社区人群提供了更多元的选择
小河迷仓——经济舒适型
▲小河迷仓外立面（图源“栖心公寓”）
▲小河迷仓loft户型（图源“栖心公寓”）
主要定位于高校学生、毕业生或工龄较短，对租金较敏感、有居住品质需求的高素质人群。
甜的服务式公寓——轻奢白领型
▲甜的服务式公寓外立面（图源“栖心公寓”）
▲甜的服务式公寓loft户型（图源“栖心公寓”）
主要定位于积累一定工作经验后、有较高收入、对居住品质有改善需求的白领人群。相较于小河迷仓，甜的服务式公寓居住空间更大，额外配置烘干洗衣机和智能马桶，且每周可享受一次免费室内打扫服务，使得租户能够获得更便捷、舒适、智能的生活体验。
▲长租公寓潜在客群（数据来源“莘荟有你”）
▲健身房、共享厨房（图源“栖心公寓”）
▲阳光阅读房、公共休息区（图源“栖心公寓”）
公寓允许饲养宠物，有宽敞的公共空间，定期组织丰富的社交活动，能够满足年轻人，尤其是高校学生对于居住环境的改善需求与社交需求，深受年轻租户的喜爱，公寓整体出租率超过95%。
小结
上海%莘荟社区是都市空间与产业形态变化的产物，它在一定程度上补充了市中心紧俏的品质型租赁产品。因厂房本身建筑空间较大，层高优势便于改造成loft为主的租赁产品，开阔且较为独立的建筑个体可以提供更为舒适的采光条件。厂房具备建筑形态上的优势，经过改造升级，可脱离厂房因生产属性所带来的冰冷感受，打造成为活力四射的综合性社区。
综上所述，城市存量资产改造为租赁项目不仅要为空间赋予新的生命和更高的价值，也要考虑城市发展方向的契合度、区域功能定位的适配性。一个好的存量改造项目不仅要提升城市风景线、赋活城市生命力，更要跟进时代步伐、为城市提供恰到实处的服务。
—关注同策研究院视频号—
—近期活动—
声明：本同策研究院微信公众号内容版权、报告发布等最终解释权归同策研究院所有。所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。未经本公众号授权，严禁在任何平台(包括但不限于微信公众号)以任何形式(包括但不限于文字、图片、录音、录像)传播本同策研究院公众号刊发的所有内容。抄袭、盗用及篡改我司发布内容者，将依法追究法律责任。欢迎大家监督举报。部分图片来源于网络，若有疑问请联系邮箱songxuemei@tospur.com
热门跟贴