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悦见锦府

地块信息

【宏发·悦见锦府】是龙华区旧改项目，前身为“彬峰桂工业园城市更新单元”的其中一部分，旧改单元总共出5个地块，其中包括1宗商办用地、2宗住宅用地、1宗住宅+办公用地、1宗教育用地，涵盖办公、商业、住宅、学校等业态。

5个地块中，清泉外国语学校初中部由宏发代建移交政府管理，另外4个地块组成了“宏发悦见倾湖”项目整体，分别命名《悦见新时代大厦》、《悦见和府》、《悦见锦府》、《悦见誉府》。

悦见锦府

基础信息

【项目名称】宏发.悦见锦府

【占地面积】约0.63万㎡

【建筑面积】约6.7万㎡

【推售产品】96-116㎡ 3-4房

【交付标准】精装交付

【交房时间】预计2025.9.30

【房产性质】70年住宅

【总户数】规划351

【车位数】约582

【物业公司】宏发物业

【物业费】5.5

【容积率】约7.0

【绿化率】约40%

【梯户比】3T5、3T4

【宏发.悦见倾湖】首期即将销售的是A826-0227宗地，【宏发·悦见锦府】，由2栋商品住宅楼组成，其中1栋1单元44层住宅3梯5户、1栋2单元44层住宅3梯4户，总货量351套，有2套是回迁的，可售货量为349套。

悦见锦府

周边配套

交通地铁：项目距离4号线清湖站A1出口步行约450米左右，可以直通福田市区，也可与1/2/5/6/7/9号线和观澜有轨电车直接换乘，地铁出行较为便捷，5站到深圳北，8站到福田。‍

未来整个项目完成后，直接从空中花园去地铁口，更加的方便。

教育资源：根据龙华区教育局2023年度秋季招生学区划分，项目小学对应的是门口的清泉外国语小学部，初中对口的是由清泉外国语初中部+新华中学+龙华教育科学研究院附属外国语学校初中部组成的共享学区。

商业配套：【宏发.悦见倾湖】总体配建有约3.1万㎡商业，其中锦府配建有800㎡底商，项目南侧同期在建的【盛龙时代广场】配建有约4.5万㎡的集中式商业，未来在楼下即可享受7.6万方的商业，完全可以满足日常生活的‘吃喝玩乐’。

虽说龙华这几年的发展重心在深圳北站和红山片区，不过清湖本身就是龙华传统商贸区，项目周边零散商铺及步行街比较多；项目1.5公里范围内大型的综合商场有龙华益田假日广场、新光成购物中心、大润发购物中心、星河ICO购物中心等多个优质集中式购物中心。

其他配套：项目距离龙华文体中心、深圳书城龙华城、龙华文化广场、龙华文化艺术中心步行500-800米范围内就能到，作为老行政文化中心，周边的市民配套齐全，有点现在红山的味道。

悦见锦府

户型分析

目前在售的1栋1单元 3T5户，01/02户型96平米3房2卫西北朝向，03户型119平米4房2卫西北/东南通透户型，04/05是99平米3房2卫西南朝向。

1栋2单元 3T4户，01/02户型116平米4房2卫东北/西南通透户型，03/04户型102平米3房2卫西南朝向。

建面96-102平米：3房2厅2卫都是传统的竖厅，动静分区格局。就户型设计而言本身没有特别值得吐槽的，唯一拿出来说的就是得房率偏低了，如果单单考虑得房率，深圳大部分的房子都不值得买，主要还是要结合价格和周边的配套。再说，3T4户和3T5户的设计，得房率本来就要比其他2T6、3T6户的房子稍微低一点，既要住的舒服，又要得房率高，还要价格便宜，本来就是矛盾的事。只能说在当年的市场环境下，购房者的选择多了，可以去挑。

96-99-102三种户型差别不大，主要是在不同的单元，3T4户和3T5户的设计导致得房率的差别，最大的差别就是朝向问题。其次，厨房的设计差别稍微大点，96平米户型的厨房面积弱小，布局和99-102的差别比较大，其他的客厅和卧室差别可以忽略。

建面116-119平米：4房2厅2卫，传统的竖厅户型，动静分区，东北西南通透的设计，深圳这种夏长冬短的地理位置，通透户型是最受欢迎的；116的户型对比119的户型，其一：进门的走廊119户型过长，有点让费面积，119户型刚刚进门给人一种怪怪的感觉，需要穿过一条长过道才进入客厅，116户型进门就直接到客厅，这种感觉说不上来，不知道怎么形容，需要大家去体验。其二，116的户型进门的卧室非承重墙，方便改造，可以直接打通做成大客厅，或者改变面积大小都比较方便；119的是承重墙，是不能改造的。116-119的4房，明显感觉116的户型更胜一筹。

悦见锦府

项目总结

项目优势：

1.项目位于龙华街道，原本是龙华的行政文化中心，清湖周边的配套完善、居住氛围浓厚；有龙华文体中心、深圳书城龙华城、龙华文化广场、龙华文化艺术中心这些承载记忆的中心区发展历程，虽说这些年龙华的发展向红山和深圳北站转移，但是清湖周边的基础配套还是相当的完善，地铁、商业、学校、休闲娱乐的公共设施应有尽有。

2.项目目前的价格比较友好，是龙华为数不多的，500万以内可以买到3房2卫的刚需上车楼盘，而且能选一个不错的楼层；和周边的二手和新房比起来项目确实有一定的优势，旁边的幸福城二手成交再6万以上，项目旁边的准现楼【盛景润府】单价在6.8万左右。

项目劣势：

1.3T4/3T5户的设计，项目的得房率普遍比较低，这个是不可调谐的矛盾，最求梯户比的同时，得房率问题就会出现。

2.项目的南侧和北侧都有就改的项目，未来交房后在一定的时期内，会有噪音和粉尘的干扰，这个是目前龙华新楼盘普遍面临的问题。唯有北站附近会稍微好点，其他项目多多少少都存在这样的情况。

悦见锦府

小编点评

清湖这些年的发展明显已经退居’二线‘，目前龙华重点发展的区域是红山和北站，不过周边的各种配套应有尽有，如果说红山和北站是高楼耸立的城市，那么清湖则是居住氛围浓厚、充满烟火气息的地方。

目前，预算在450-500万的范围，安家龙华，可选的楼盘真不多，大浪的【星河.星悦云邸】这个是目前总价最低，450万可以选一个不错的楼层，【悦见锦府】和【合正观澜汇】预算要到470-500万，才可以选一个不错的楼层，对比大浪和观澜，清湖的位置会略胜一筹，虽说比不上北站和红山，但是500万以内的预算，没有更好的选择。

北站紫云府和尚云在500万左右也是可以选的，但是这两个楼盘有很明显的缺点，紫云府在两条主干道和天铁的合围中，噪音比较大，而且楼盘体量很小，是北站最低价的上车楼盘；尚云目前周边交通不便利，地铁需要等到2028年，特别是开车，可以说是龙华最拥堵的地方。

所以，在450-500万的范围内，综合各方面，项目是最优的，周边的配套都很齐全，而且龙华的老牌名校新华中学按照目前的积分情况，上学是完全没有问题，而且4号线8站就可以直接到福田。

预算有限的情况下，不要总是盯着北站和红山，宁愿上车紫云府，也不到其他地方多看一眼；不要再眼红过去的房地产红利了，这种情况未来估计也不会有了，选择一个周边配套齐全适合自己的才是最重要的，最多考虑的是房子未来的流通性。