写在前面
作为经济发展的重头戏，住房问题一直是普罗大众关注的头等大事，以此引发的社会热点话题不断。而在地价、房价上涨的双重挤压下，不符合公租房租赁条件、但收入尚不够高的“夹心层”市民，尤其是新就业青年“刚需”群体在购买商品住房上的经济压力倍增。
为满足这一特定群体的住房需求，共有产权房作为一种新兴力量在中国住房保障制度中崭露头角，并进入人们的视野，引发社会的关注。
2023年12月11日-12日，中央经济工作会议在北京召开，习近平总书记出席会议并发表重要讲话。中央财办有关负责同志在会上提出，“要加快推进保障性住房建设”“加快构建房地产发展新模式”，共有产权房的发展模式再次引人瞩目。
其实，早在2007年，江苏淮安率先开展了共有产权房的试点工作。2009年，上海市颁布了《上海市经济适用住房管理试行办法》，《办法》虽然沿用了“经济适用房”的叫法，但已具备“共有产权”属性，并于当年年底在徐汇、闵行两区实施试点。
2014年，住房和城乡建设部正式出台了《关于做好2014年住房保障工作的通知》，规定北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权房试点城市。此后，北京、上海、广东等地相继出台了有关配套规定或指导意见，为共有产权房的建设和发展提供了政策支持。
在2022年8月，四川省住房城乡建设厅也公布了《关于发展共有产权住房的指导意见(征求意见稿)》，《意见》明确指出，共有产权住房是由政府投资或提供政策优惠支持，按照有关标准筹集建设，面向有一定经济承受能力但买不起商品住房的群体供应，优先供应城镇户籍无房家庭。
共有产权房作为政府与购房者共同承担住房建设资金的政策性住房，其独特的产权结构和运作模式，为住房市场的发展前景带来了新机遇和挑战。共有产权房的出现，从政策初衷上来看，其目的是为了解决城镇户籍无房家庭及符合条件新市民的住房困难，实现住房的公平分配和可持续发展。而随着实践的深入，关于共有产权房的问题频现，各类舆情也在各地方接连产生，引发群体关注和讨论。
本次九尾研究将关注的重点放在我国保障性住房的发展历程、共有产权房的作用以及社会舆论对其的看法和态度上，通过对网络舆情的收集、整理和分析，以期能够较为全面、客观、深入地了解社会各界对共有产权房的认知、期待和建议。
行业发展
1、住房体系
目前国内的住房体系分市场化体系和住房保障体系，市场化体系涵盖一般商品房、市场化租赁住房等。住房保障体系则主要包括公租房、保租房以及以共有产权房为代表的配售保障性住房。
2、住房保障体系
保障房种类可分为出售型和出租型，出售型保障房主要涵盖经济适用房、限价商品房和共有产权房，出租型保障房涵盖廉租房、公租房和保租房。
1）出售型
- 经济适用房
是由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
1994年由建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的《城镇经济适用住房建设管理办法》指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准（不含别墅、高级公寓、外销住宅）建设的普通住宅。
小贴士：
在我国，国有土地使用权取得方式分为出让和划拨。出让指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，使用者向国家支付土地使用权出让金。划拨指土地使用者经县级以上人民政府批准，在交纳补偿、安置等费用后所取得或者无偿取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。它属于行政行为，而非民事行为。在划拨时，一般不设定土地使用权的期限，但设定了一定的限定条件，如不得转让、出租和抵押。
- 限价商品房
又称“双限房”，此类房源主要通过限定地价来限定房价，是一种兼具限价与限套型（面积）的商品房，旨在解决中低收入家庭的住房需求。
限价商品房的土地取得方式为出让，相较于普通商品房，其土地出让金较为低廉。进而，此类商品房以相对市场价格的优惠面向购房者进行销售。
2006年，国家九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中指出，“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，就是“限价商品房”。
- 共有产权房
即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。
共有产权房的土地取得方式为出让，其保障对象是城镇户籍无房家庭及符合条件的新市民。
与以往的经济适用房、限价房不同，共有产权住房是一种有限产权住房。政府和购买者将共同分享土地和房屋的增值收益，也共同承担土地和房屋贬值带来的风险。由于产权和增值收益的共享，大大压缩了投机牟利的空间。
2）出租型
- 廉租房（后与公租房并轨）
是指政府以租金补贴或实物配租的方式，面向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房租金由政府统一定价，普遍低于市场租金水平。廉租房的房屋产权属于国家，房屋土地性质一般是行政划拨。
- 公租房（公共租赁住房）
是指限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。相较于廉租房，公租房的租金略高。与廉租房相同，公租房的产权归属于国家，实施行政划拨制度，无需支付土地出让金。
2013年12月，根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》规定，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。
- 保租房（保障性租赁住房）
主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金；由政府给予政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用存量土地和房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。
3）住房保障体系
作为保障和改善民生的重要举措，住房保障一直是我国经济社会发展领域的热点与焦点。
2021年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中明确要求加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。这是我国首次明确住房保障体系的顶层设计。
自1994年我国确立经济适用房体系以来，经过数十年的探索与发展，住房保障体系逐步完善。2023年，国务院印发《关于规划建设保障性住房的指导意见》，明确了两大核心目标：一是加大保障性住房建设和供给力度，确保工薪收入群体逐步实现“居者有其屋”的目标，消除因高房价而买不起商品住房的焦虑；二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
随着“市场+保障”双轨制的逐渐形成，我国住房保障体系将日趋完善，为广大人民群众提供更加坚实可靠的住房保障。
舆情声音
住房问题历来是社会热议的焦点，共有产权房作为政府力推的住房政策，自然受到了社会各界的广泛关注与讨论。舆论场上，关于共有产权房的看法和观点呈现出多元化的特点。
1、正面声音：抑制房价上涨与社会公平
- 有利于抑制房价上涨：舆论普遍认为，共有产权房通过政府与市场共同分担购房成本，为中低收入家庭提供了购房的机会，从而在一定程度上有助于抑制房价的非理性上涨。
- 促进社会公平与住房保障：作为住房保障体系的重要组成部分，共有产权房被视为实现社会公平的重要手段。它确保了更多人能够享受到住房保障，为转换房地产调控方式起到了积极作用。
2、中立声音：政策期待与审慎观察
- 政策期待：中立声音中，许多人对共有产权房政策表示了期待。他们认为，这是一个旨在解决“夹心层”群体住房问题的创新尝试，有助于完善我国的住房保障体系。通过引入政府作为产权的共有者，有望为购房者提供更稳定、更可负担的住房选择。
- 审慎观察：同时，也有不少人持有审慎的态度。他们指出，虽然共有产权房政策在理论上具有许多优势，但在实际操作中可能会遇到一系列挑战。例如，如何确保政府和市场之间的公平合作、如何制定和实施合理的定价机制、如何确保产权分配的透明性和公正性，以及如何处理未来的产权转让和退出机制等，都是需要认真考虑和解决的问题。
3、负面声音：担忧与质疑
- 分配的公平性问题：分配问题主要包括产权分配以及房源分配（如本地人VS新本地人），此类问题容易引发社会广泛关注和担忧。
- 政策执行与监管难题：对于政策执行过程中可能出现的腐败、监管不力、优质资源集中在特定群体等问题，舆论也表达了担忧和质疑。这些问题可能会影响共有产权房政策的实际效果和社会信任度。
综上，共有产权房政策在舆论场上虽然存在不同的声音，但大多数人仍然认为这是一个有益的尝试，有助于解决中低收入家庭的住房问题。然而，如何确保政策的公平性和可持续性，以及如何有效应对潜在的问题和挑战，仍然是政府和社会各界需要共同思考和努力的方向。
舆情风险点
尽管共有产权房被广泛认可为一项惠民政策，不过随着共有产权房政策的实践深入，也出现了一些争议事件，在具体实际操作过程中，仍需警惕和关注几个潜在的舆情风险点。
共有产权房的舆情风险点主要但不仅限于以下几个方面：
1、因资金不足引发的交付问题
共有产权房涉及政府和个人的共同出资，如果政府资金拨付不足或个人出资困难，可能会导致项目停滞或房屋交付延迟，进而引发公众不满。
案例：共有产权房“爆雷”事件
事件的起因是有市民在该市某区长信箱中投诉，反映其所购买的某共有产权房无法如期交付，而市政公司回应称“资金短缺”。这一事件因涉及共有产权房，引发了市场的广泛关注。后续，该市政投资集团就网络传闻的共有产权房“爆雷”事件发表了声明，称已安排资金支付，目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控，业务发展稳定上升。
九尾观点：此次事件暴露出了共有产权房交付环节存在的问题，说明部分财政资金支持的住房项目，包含保障房项目，可能也遭受了财政资金紧张的影响，导致房屋交付出现困难。
2、政策执行与完善问题
共有产权房政策在执行过程中可能会面临一些具体操作问题，这些问题可能会影响到政策的实施效果和公众的利益。具体如下：
- 政策细节不明确：在共有产权房政策的实施过程中，可能存在一些细节规定不明确或模糊的情况，导致在实际操作中存在困惑或争议。
- 执行力度与监管不足：政策的执行力度和监管程度可能会影响到政策的实施效果。如果监管不力或执行不到位，可能会导致政策目标无法实现或出现不公平现象。
- 政策调整与完善滞后：随着时间的推移和实际情况的变化，政策可能需要进行调整和完善。如果政策调整不及时，可能会引发公众的不满或质疑。
案例：共有产权房引发的“发票风波”
一消费者在购买共有产权房后，遇到开发商无法开具发票的问题，进而影响了房产证的办理、子女落户入学等关键事务。而后该消费者联络了媒体，媒体前往该开发商处进行采访，销售部门的工作人员解释称，并非他们不愿开具发票，而是“不敢开”。因为共有产权房购买者享有退房权益，一旦退房后再次销售，开发商需再次开具发票，可能导致重复征税，为此公司正在与相关部门进行沟通。
九尾观点：该案例中由“发票”引发一连串的问题引发了公众对政策执行有效性的质疑，也对共有产权房政策的完善提出了要求。随着类似问题的不断出现和舆论关注度的提高，政府和相关部门需要重视对共有产权房政策的评估和调整。针对执行中的具体问题，应加强监管和规范操作流程，确保政策的公平、公正和可持续性。同时，应积极回应公众关切，及时调整和完善政策，以满足社会的真实需求。
3、房屋问题
在共有产权房的舆情风险中，房屋问题是一个不可忽视的方面，涉及到房屋质量、位置、小区环境、物业等诸多方面。
案例：共有产权房质量和配套问题事件
有消费者在社交媒体上抱怨购买的共有产权房存在管材破裂漏水、墙面开裂等问题，表达了对房屋质量的不满和担忧。此外，也有居民反映小区交通不便、环境不佳、物业服务不到位等问题，对生活品质造成了一定影响。这些案例揭示了共有产权房项目在房屋质量、小区环境和物业服务等方面可能存在的问题，是引发舆情风险的重要因素。
九尾观点：为了避免这些舆情风险，政府和开发商应加强质量监管，确保房屋质量符合标准。同时，应注重项目的规划和配套设施的建设，提高小区环境和物业服务水平。在项目宣传和销售阶段，应充分告知消费者项目的优缺点，避免过度承诺和虚假宣传。在项目交付后，应积极回应居民的投诉和反馈，及时解决问题，提升居民的满意度。
4、退出机制问题
对于购房者来说，共有产权房的退出机制是一个重要的关注点。相较于百分百产权，共有产权房的退出机制显然更为复杂。若退出机制不明确或不合理，可能损害购房者利益，引发公众不满。
九尾观点：当前我国共有产权房尚处于试点阶段，其退出机制尚存诸多不明晰之处，如回购、转让、继承等，相关部门正逐步完善中。2023年6月，北京市住建委发布的《关于加强已购共有产权住房管理有关工作的通知》公开征集意见（以下简称《意见稿》），《意见稿》明确规定了共有产权房家庭取得房本未满5年，不允许转让房屋产权份额，确需转让的可以申请回购；取得房本满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。此外，《意见稿》还对回购和转让办理程序进行了细化。业内人士普遍认为，此通知的发布有助于完善共有产权房的退出机制。
5、社会公平感
由于共有产权房主要是为了解决中低收入家庭的住房问题，如果政策执行不公或出现特权现象，可能会引发社会公平感的质疑和不满。
案例：共有产权房“特权”事件
某城市的共有产权房项目被网友在社交平台发文质疑为“公务员裙带关系房”、“就像经济适用房一样，会是混乱和腐败的温床，成为权贵阶层寻租和获利的工具”，指出部分项目存在特权阶层优先享受政策优惠的情况。这种不公平现象偏离了政策初衷，严重损害了社会公平感。
九尾观点：为了使共有产权房政策真正发挥预期效果，应加强对政策执行环节的监督，防止权力寻租和利益输送，确保住房资源得到公平分配。
写在最后
共有产权房政策具有创新性和市场前瞻性，其在解决“夹心层”市民住房问题、促进住房市场稳定发展等方面所发挥的作用日益凸显。同时，它在具体实施过程中，也面临着诸多的挑战。比如，如何确保房屋质量以及在购买过程中出现的公平问题和可持续性发展的问题等。
从政府部门角度，作为政策的制定者和执行者，应当根据舆情所折射的问题，认真倾听各方的意见和建议，不断完善政策设计和执行机制，确保政策能够真正发挥出应有的作用。同时，还应建立有效监管机制，确保政策执行的公开透明和公正性，避免出现信息不对称、操作不透明或者存在腐败现象。而作为购房者，也应理性看待共享产权房政策，根据自身实际情况和需求做出合理选择。
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