同策上海新房访客指数计算方法

对当月同策在上海代理的所有楼盘访客数量进行调查，定义指定区域来访量大于平均来访量1/2的楼盘为当月该区域的活跃楼盘，纳入指数计算，以2019年月均来访量为基期，结合同策在上海及各区域的市占率进行动态调整，获得最终访客指数。

1月，上海楼市开局结冰，全市商品住宅访客指数断崖式下跌，低于2023年全年访客指数。本月共计开盘14个项目，其中2个项目触发积分，招商苏河玺92.67分(上海2024年首个高积分楼盘)，天汇玺55.12分，其他楼盘均不触发积分。销售方面，本月平均开盘去化率约57%，内环内3个项目均日光，其他项目分化严重。本月来访数量大幅下滑原因，一方面，大部分开发商意在年前推盘面世，开年后进入平销期，瞄准的是三四月份的楼市小阳春。因此相比2023年12月开盘38个项目，本月开盘数量大幅减少，项目少访客自然少；另一方面，政策方面12月出台普宅标准调整后来访不增反降，购房者观望情绪浓厚，1月外环外取消单身限购，短期内效果也并不明显，上海调控政策松绑频率加快，楼市进入下行通道。

数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

分区域来看，本月主城区来访指数大幅下滑，主要由于主城区推盘项目较少体量也不大。本月触发积分的2个项目体量都较小因此触发了高积分，都位于内环内普陀武宁板块，靠近苏州河，地理位置优越，主力客群为1000万以上的刚改客群，产品品质、地段、交通、配套、生态资源都没有明显的硬伤，可以算优质的改善产品。

但同样位置优异的项目，如内中环区域供应稀缺的闵行金虹桥板块某项目，不但不触发积分，并且当日销售仅去化9套，销售惨淡。该盘位置地处长宁、徐汇、闵行三区交汇，靠近中环线旁，周边配套成熟，如此优质的地段、配套却搭配了非主流的产品，户型设计成3梯8户，小户型面积50-70平米的一居室。市场下行期，购房者的买房行为愈发理性，购房选择谨慎，对差的产品容忍度再变低。

数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

五大新城方面，1月来访指数持续下滑，且环比降幅扩大。本月新城项目供应较少，五大新城整体热度下降，嘉定新城、奉贤新城开盘项目去化较差，嘉定新城认购率不足40%，松江新城去化好也是由于推盘体量小。综合来看，奉贤新城最好，推盘项目位于新城核心位置，产品层次丰富，项目卖得也相对较好，嘉定新城最差，一是由于本月推盘的2个项目不位于嘉定新城的核心区域，二是，嘉定新城整体产品同质化严重，竞争激烈，购房者可选择项目较多，购房决策更加谨慎。

数据来源：同策研究院 注：2021-2022年均值数据剔除2022年4、5月期间数据

附注：1.调查范围：上海全市。主城范围为上海2035规划中划定的主城区。五大新城范围指五大新城所在板块，非所在城区。监测范围可需求化定制。2.数据更新：数据月度更新，每半年根据同策市占率情况进行修正。

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