南京有楼盘开盘近两年只卖23套房，开发商把这“锅”竟甩给了“家门口路不通”？这究竟是怎么回事？
前不久，有人在江北新区官网留言，因广西梗大街约400米尚未打通，对小区业主以及项目销售造成了极大困扰。
而官方的回复也令人心振奋：广西梗大街（江北大道-浦乌路）段，已列入2024年新区城建计划，并督促、加快进度。
从留言内容上不难发现，这是南京一家楼盘开发商亲自为业主“谋福利”。根据新区2021G08地块名称，我们锁定了这家楼盘——富园玖誉府，开盘近两年仅去化23套。
小区交付但家门口道路尚未通车，确实会给业主日常出行造成不便，但“开盘近两年仅去化23套”如此夸张的房源去化，真的只是“家门口的路不通”吗？
房企为卖房，亲自为业主谋福利
富园玖誉府位于江北中央商务区、国际健康城子板块，紧靠广西梗大街（江北大道-浦乌路）段（规划），距离地铁4号线定向河北站（在建）约250米，未来出行较为便利。
地图显示，以目前的交通配置，从富园玖誉府出发，到广西埂大街上的南京国际健康城，因中间有江北快速路阻挡，步行距离约770米，车行距离则为4.1公里。
加上目前小区已经交付，多少会对业主装修、入住后的日常出行造成不便。
开发商亲自向相关部门申请加速修路，不仅为自家小区谋了福利，也给周边居民带来更多便利，实属一大利好。
但对于留言中的“给项目销售带来了极大困扰”，网友争议颇大。
富园玖誉府项目容积率仅为1.5，打造了6栋9层高的洋房产品，仅有172套房源。于2022年5月开盘，去年年底项目交付。
网上房地产数据显示，自开盘至今只卖掉了23套（认购16套+成交7套）。
值得一提的是，去年7月中旬，锐评君就实探过玖誉府，当时的去化也是23套。也就是说，8个多月的时间，该楼盘销售几乎停滞不前。
而与富园玖誉府同期拿地、位置仅一路之隔的万科新悦光年，却幸运的多。
万科新悦光年2021年5月拿地，同年11月首开上市，彼时正值江北新区市场火热时期，更是抢先一步消化板块置业需求，拿下了亮眼数据。
万科新悦光年网上房地产截图
网上房地产数据显示，万科新悦光年所有房源已全部售罄，就连车位也卖出了近4成。可见楼盘长时间去化艰难，“断头路”并非是主要原因。
富园玖誉府滞销原因多
既是低密住宅，又有实景准现房优势傍身的富园玖誉府，为何卖不动呢？
价格贵优惠少、购买升级包“不自由”
富园玖誉府建面约125、140㎡，均为四房两厅两卫，销许均价约32732元/㎡，另有3300元/㎡升级装修包，含包起步价总价至少要451万。
首次开盘一年多之后，依然仅有“每套减免3万元”的优惠策略。
同时，富园玖誉府体量不大，施工进度有序进行，且于去年年底就已交付，这意味着室内装修情况基本板上钉钉。
锐评君在去年7月中旬实探时，就曾被置业顾问告知：1-4层为基础装修，4层以上为升级精装。（仅参考、以实际信息为准）
也就是说，买房人看中了4层以上的房源，就必须多花约3300元/㎡买升级包。
图源富园集团南京城市公司公众号
目前，富园玖誉府也拿出了新优惠方案：简装房源约30400元/㎡（1-4层房源），升级精装房源约34400元/㎡（4层以上房源）。（因楼栋、楼层、面积不同房价或有差异）
要知道，近两年来，江北新区新房供应充足、市场行情下行，多家楼盘开始用送升级包、特价工抵房等优惠手段，力争在价格上拿下买房人。
对比下，每平米优惠仅约2000元/㎡，但升级包无法自由选择、总价门槛较高的富园玖誉府，就缺少了一定的竞争力。
开发房企错失市场节点
富园玖誉府在2021年5月拿地，2022年5月首开，中间隔了整整一年，在这一年当中，江北新房市场从“火热”转为“冷静”。
反观一路之隔的万科新悦光年，同年5月拿地、11月首开上市，2022年3月火速收官，抢先消化板块部分购房需求。
外来房企知名度不高
富园在南京仅有两子，除玖誉府外，还在迈皋桥开发有栖望府。项目因体量小、板块竞品少，上市后不久便基本售罄。可富园的知名度，却没能在南京明显提升。
因此买房人对这家房企缺少一定的信任度。
而万科新悦光年则相反。万科在南京深耕多年，有多个已交付、在售项目，买房人对开发房企信任度颇高。在位置相当的情况下，万科新悦光年自然更吃香。
万科新悦光年
精装准现房，仍值得关注
富园玖誉府的去化成绩虽然一般，但项目本身的优势还是非常明显的。
首先，富园玖誉府是9层高的低密住宅，一梯两户、得房率约82%，居住舒适度较高；
其次，项目已经交付，社区园林、室内装修以及地下车库等，都已实景呈现，精装现房，降低买房人置业风险，优势凸显；
另外，小区既靠近在建的地铁4号线定向河北站，又有江北快速路为邻，家门口的广西埂大街（江北大道-浦乌路）段也已提上日程，未来的交通便利程度可见一斑。
当下的新房市场，有房贷利率下降、官方给予购房补贴等诸多利好，若富园玖誉府顺应市场，在价格上给买房人更多的优惠，或许能够吸引更多买房人关注。
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