“我拿到房产证了，真的非常感谢你们！终于能睡个安稳觉了！”新年伊始，在福建省龙岩市新罗区香榭景园小区不动产权证书颁发现场，业主老陈手里拿着红色的产权证，开心不已。
香榭景园是龙岩市的一个烂尾楼盘，因某房地产开发有限公司资金链断裂，于2014年底停止施工，引发600多户业主多次集体信访。在龙岩市政府及职能部门的协调下，于2016年复工续建，但因种种历史原因迟迟无法竣工验收，也无法办理不动产权证。
眼看儿子婚期越来越近，新房子却交房无望，老陈和其他业主一样，于2019年初就自行接管了香榭景园房产，并进行装修。“还好我们自己接管了香榭景园，我儿子有婚房，才能顺利结婚！”老陈第一次见到龙岩中院法官时很委屈，“但不能办证，心里就像压着一块大石头，经常睡不好觉。”
半生积蓄岌岌可危
时间拨回到2021年8月31日，龙岩市政府牵头召集龙岩中院、龙岩市住建局等召开加强房屋建设工程监管及烂尾楼整治工作会议，并对香榭景园问题提出了初步解决思路，形成备忘录。
解决历史遗留问题，是解决香榭景园烂尾问题的关键。香榭景园的开发商某房地产开发有限公司在市、区两级法院涉诉、涉执行案件超400多件，已被列为失信被执行人，资不抵债。
香榭景园小区
“我们要研究一下，如何用破产程序解决好香榭景园的历史遗留问题。”龙岩中院审判委员会专职委员张意文将备忘录递给合议庭，大家展开了热烈的讨论。
“既然通过执行手段无法解决，何不导入破产程序，一揽子解决某房地产开发有限公司债权债务问题。该公司已明显丧失清偿能力，资不抵债，符合破产条件。”作为福建省内首个制定出台《“执破直通”实施意见》的法院，合议庭首先想到的就是将“执破直通”机制运用到这个案件中。
2021年9月22日，龙岩中院裁定受理香榭景园开发商某房地产开发有限公司破产清算案，由民四庭副庭长、一级法官刘伟明担任主审法官。第一时间，刘伟明走进了香榭景园。
“开发商破产了，谁来复工续建？谁为我们办理产权证？”“香榭景园没有竣工验收，我们先装修入住，会影响办证吗？”业主们把法官团团围住，不停发问。
这次走访，法官发现香榭景园业主多数来自龙岩市下辖区县农村，购买香榭景园房产，几乎花光他们半生积蓄，一旦处置不当，他们的生活将受到极大影响。“一定要盘活香榭景园资产，完成续建和办证手续！”刘伟明暗下决心。
问题接踵避无可避
但推进过程并不顺畅。房地产办证涉及住建局、自然资源局、不动产登记中心等部门综合验收、规划核实、实测备案、产权登记等多项专业、繁琐手续，仅仅依靠法院和管理人难以快速、有效解决。“这些问题现实存在，避无可避。”对此，张意文带领破产审判团队向市政府领导争取政策支持。
2021年11月，龙岩市政府再次牵头召集龙岩中院、市住建局、自然资源局、税务局、新罗区政府等单位召开协调会议并形成备忘录，确定香榭景园楼盘可通过“容缺办证”解决历史遗留问题。
召开第一次债权人会议，通过“复工续建＋办证”的财产变价方案
然而，事情并没有想象的那么简单。备忘录仅提出按历史遗留问题解决，但无具体操作方案及流程。按常规手续办理，还是存在规划核实、实测备案、办证、税收征缴等难点堵点问题。
如何疏通？“我们和市住建局、自然资源局、不动产登记中心、税务局、管理人等召开了数十次协调会，形成多份会议纪要，最终形成一致意见：香榭景园楼盘按历史遗留问题容缺办证，采用‘两鉴定一规划’简化办证程序代替常规验收办证程序。”刘伟明说。
香榭景园不动产权证书颁发仪式现场
但另一个问题又来了……
“某房地产开发有限公司没有银行存款，其开发的香榭景园大部分房产已对外出售，存量房产也都是抵押物。现有资产已不足以清偿债权，债权人不同意提供资金或借款给香榭景园楼盘进行二次复工续建。”管理人把与债权人沟通的情况向法院做了报告。也就是说，香榭景园面临无续建资金的问题。
另辟蹊径多方发力
办法总比困难多，此路不通走彼路——“可否附续建条件，按现状拍卖，由买受人负责续建及办证。”深思熟虑后，刘伟明向合议庭提出前述想法。“这个想法不错，管理人好好考虑下，制定具体变价方案。”合议庭作出决定。
经与管理人多次磋商论证，“按现状整体处置+附续建条件”拍卖香榭景园存量资产并由买受人负责“续建+办证”的财产变价方案最终成型。
香榭景园业主领取不动产权证书
续建资金问题有了大家认可的解决方案，但问题还接踵而至——
“香榭景园历史遗留问题多，续建及办证过程存在诸多不可预见风险，没人愿意买怎么办？”管理人又抛来一个问题。
“必须确保竞买人具备续建能力、能确保交楼，否则会影响香榭景园后续办证。稍有不慎，可能前功尽弃。”民四庭庭长张煌忠强调，“香榭景园不能一卖了之，一定要避免二次烂尾。”
2023年8月开始，管理人通过淘宝网公开拍卖香榭景园烂尾楼资产。当地某国有企业集团果断出手，成功竞得香榭景园烂尾楼盘。
香榭景园业主代表向法官送锦旗表达感谢
此后，香榭景园楼盘的续建工作变得顺畅：该集团竞拍成功后，立即着手全力推进复工续建及办证相关事宜；2024年1月16日，香榭景园取得不动产权首次登记；2024年1月18日，龙岩中院会同市住建局、自然资源局和不动产登记中心，在香榭景园为首批105户业主颁发不动产权证书……
在不动产权证书颁发现场，一张张洋溢着的笑脸，让这个冬天显得格外温暖。“看到业主领证，感觉这些年来的辛苦和坚持都是值得!”龙岩中院民四庭庭长张煌忠欣慰地说道。据悉，经过各部门后续的持续努力，目前662户业主全部领到了久违的房产证。
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