太原楼评☞| 业内视角
517篇/文1813字/阅读10分
导读
2023年服务几个改善盘的开发前策，2024年着重布局改善户型创新的思考！
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
适逢元宵佳节，在项目方案中，顺便思考了一些户型集锦做个分享！山西省地县城市逐步进入到产品力竞争的时代，不再是遵循过去标准化快速化复制化的项目，故而户型创新上也逐步有些“新诉求”，以降低项目开发风险！
行业下行｜产品升维！
如今房地产行业进入微利时代，过去的百强房企分化洗牌，新晋的百强房企大多带有国央企属性，还有一类就是过去主业不在地产的实业公司，也有布局发展！
譬如楼评君去年服务的几个项目中，既有保障类住房，也有商品房改善类，出现了类四代建筑的L型边厅产品设计诉求，普遍容积率偏低，开发商有损容开发的意愿。
2024年仍有一个超级豪宅的课题也陆续即将开展，今天暂时选了几个改善类户型做个参考分享，期待山西楼市有更多好的产品户型能不断迭代发展，改善更好的人居！
NO. 1｜143-165㎡面积段
144㎡是传统地产行业的面积分界线！未来伴随房地产行业的发展，中小型户型逐步成为低端租赁和极为刚需市场的需求承载地，越来越多的项目起步就从143㎡开始！
（一）西安龙湖天奕小高层143平米4-2-2户型
容积率2.8，户型重在功能性，卧室数量多，面宽普遍较小，主卧3.5米给了6.8米的大宽厅，户型整体面宽超过14米，除了餐厅位置比较尴尬，已经具备豪宅属性！
（二）成都华润锦官云玺小高层143㎡4-2-2户型
容积率2.5，小型项目，宽厅属性，空间分布整体均好型，同时享有私家电梯间，综合使用空间优势不错，放在较为寒冷的北方，项目户型也是值得借鉴。
（三）金茂长沙国际社区小高层143㎡4-2-2户型
容积率2.5，中大型社区，金茂长沙国际采用了三类建筑形式，中部高层，两侧洋房，北侧为小高层，高层为113-129㎡，小高为143起步，洋房为170㎡起步。
（四）西安保利天汇高层143㎡4-2-2户型
容积率2.8，中大型社区，虽然是实现了L型边厅设计，但是损失了一个南向卧室！
（五）太原中海某高层项目—149㎡4-2-2户型！
4.2容积率，主卧还可以，但北向次卧和多功能间挺鸡肋的，还是存在一定差距！
（六）郑州中海某洋房项目—149㎡4-2-2户型！
和太原对比，没有对比就没有伤害，当然149㎡L型边厅的餐厅处理不是很理想！
（七）北京国誉万和城高层项目—160㎡4-2-2户型！
（八）青岛龙湖亿联景粼玖序小高层项目—160㎡4-2-2户型！
NO. 2｜166-185㎡面积段
166㎡在大部分城市已经进入到大平层准豪宅门槛，近几年，越来越多的豪宅有”趋小化“，在这个面积段内出现了罕见的独梯独户类产品，楼评君选了几个典型！
（一）福州保利国贸天琴湖168㎡第四代住宅
（二）西安东原印未央约168 m²大宽厅户型
（三）扬州万科华鸿如园约172m²洋房户型
（四）成都花样年望花溪172㎡小高层户型
（五）成都越秀天悦云萃约173㎡小高层户型
（六）苏州琥珀半岛约183㎡户型洋房户型
（七）华发龙湖天曜约185㎡洋房户型图
（八）金茂长沙国际社区185㎡洋房户型
NO. 3｜186-200㎡面积段
186㎡基本步入豪宅的最低门槛，这个面积段内既有注重功能型的多代居户型（低能级城市），也有奢阔空间型的户型（高能级城市），楼评君甄选部分供参考！
（一）东营中梁众成悦岛华庭约190㎡户型1.2容积率
（二）南京阳光城檀境约195㎡户型3.3容积率
（三）长治三建和平里上座195㎡户型3.5容积率
（四）济南中海臻园府约200㎡户型1.6容积率
未来产品户型趋势判断：
户型，是房地产行业具象化的产品，户型的优劣取决于城市的整体规划发展，在上海的房型普遍会比武汉的户型好，在西安同级别房企的户型优于太原。
其一是城市经济发展的程度，其二是城市容积率限定条件，其三是城市房地产行业的竞争内卷程度，相对而言，山西省内竞争压力并不高，产品的升级相对滞缓。
故而，楼评君对未来山西楼市户型变迁的观点如下：
（一）省会主城区，高容下产品优化不大！
（二）省会新城区，低密下释放产品换代！
（三）省内地市有内卷，催生竞争力提升！
（四）省内县级内卷弱，产品升级偶然性！
咨询顾问，专注趋势！
文中意见和内容仅供交流使用
主业：城市进入/土地推荐/可行性分析
产品定位/开发咨询/企业培训
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作者：张明图片：来源网络 侵删
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