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宁波发布了2023年最新人口数据，截至去年底，全市常驻人口969.7万人，比2022年增加了7.6万人。
在全国人口减少200多万的情况下，浙江省人口逆势增加50万，排名全国第一。
这50万人怎么来的？
根据官方发布的数据，去年浙江人口出生38.3万人，死亡44万人，自然减少5.7万人。因此浙江增加的人口全部都来自外省“移民”，总计约56万人。
移民的增加，反映出浙江在省际竞争中的优势非常突出，但同时也要看到，本地人在持续减少，而且减少的速度还在加快。
宁波本地人的减少速度甚至比全省还要快，死亡率比出生率高千分之一。当然，更糟糕的是隔壁的舟山，本来人就少，死亡率却是出生率的2倍多，人口衰退速度冠绝全省。
这样下去舟山真的没有前途。
尽管人口在逆势增长，但增加的绝对值却越来越低，去年宁波新增常住人口仅7.6万，相比近千万的总人口，比例非常低。
或者说，对于宁波楼市的影响非常小。
就全国来说，房地产开发的高峰出现在2017-2019年，那时中国的新建住宅占据了全世界约60%。全球人口约70亿人，中国人口14亿，我们以全球20%的人口建造了全球60%的住宅。
傻子都知道不可持续。
去年回归到峰值的65%，但绝对值仍然很高，可以说在相当长的一段时间里，中国都不会缺住宅。
我说的是量。
人口增长的放缓，最直接影响的就是房地产，尤其是新城的房地产。
早在2021年，老司机就说，中国城市化的进程可能接近尾声了。我并不是说城市不扩张了，而是说扩张会非常缓慢。
对于那些刚刚启动、甚至还停留在蓝图上的新城来说，这不是个好消息。
宁波现在有多少新城？恐怕两只手都数不过来。
远一点的有杭州湾，那边的二手房最低已经杀到6000元/平了；其次是宁南新城，也就是方桥，奉化其他板块先不提；市区周边的有滨江新城、东钱湖新城（现在也不提了）、慈城新城、姚江新城等。
基本建成的东部新城和镇海新城，也不必再讨论。
这一长串新城，尽管定位各异，但今后很长时间都会面临同一个问题：
人从哪里来？
填满新城最终靠的是人口，而不是高楼。宁波现在有不少商业和办公惨淡经营，核心的原因还是人口不足。
前两天，江北刚刚发布了姚江新城新的规划变动，之前广受瞩目的区府用地，调整为商业商务用地。
对于姚江新城（西片）来说，这块1324亩的土地至关重要，不仅是西片的启动地块，也是姚新和前洋对接的前沿地块。
更是未来行政、商务、商业的核心。
从规划调整看，行政办公用地没有了，也就是不会再新建区府办公楼。这其实是形势必然，现在任何新建政府办公楼恐怕都是不被允许的，包括迁址。
许多地方的变通做法就是改建为租，其实江北的政府机构已经租了不少办公楼，比如万达旁边的姚江里。
基本上可以确定的是，姚新这块商务用地，建成后会租赁给江北区府使用。
相对于耗费巨资自建办公楼，租房的成本其实更低，既可以减少财政负担，又保持了使用的灵活性。万一哪天不需要了，还可以退给业主对外出租。
以现在的楼市环境，本地块的商务、商业用地大概率还是由国企来兜底，央企、民企估计不会参与。相反，旁边40万方住宅，感兴趣的开发商应该不会少。
前提是地价不能太高。
姚江新城的启动区（奥体以东）的建成差不多花了七八年，但这个片区规模较小，相比之下西区的规模要大得多。
哪怕以同样速度，整个姚江新城全部完成建设，至少也得25年往上，考虑到城市扩张大幅放缓，这个时间基本确定就是30+。
想想鄞州中心区到现在多少年了？还没开发完。
还是回到前面的问题，姚新的人从哪里来？
老司机首先想到的是海曙西，近水楼台先得月，特别是西洪大桥开通后，高桥、集士港、横街的人去姚新快很多了。也因为海曙长期不在城西搞开发，使得城西的改善客户大规模的往外跑。
其中很多跑去了姚江新城。
后面这个趋势还会持续，城西有大量的住户，他们早晚会改善，但本地改善楼盘的确缺乏，姚新顺势接过这波客户，顺理成章。
第二波客户则是来自于洪塘、庄桥、慈城等地缘客户，这几个板块也有大量改善客群，释放的主要方向也可能是姚新。
第三波客户则应该考虑余慈，特别是余姚。都知道余慈客户不差钱，但如何吸引他们过来，则需要做大文章。现在小县城的生活也非常舒适，没有特殊原因，他们不一定愿意搬过来。
之前余慈很多人去杭州、上海买房，吸引他们的是大城市的五光十色，在这方面宁波朴素很多，可以说不够性感。
在没有炒房客的推动之下，单纯依靠消费建起一座新城，特别是像姚新这么大规模的新城，是非常考验想象力的。
祝姚新好运！
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