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香港楼市。 梁宝欣/摄

本报(chinatimes.net.cn)记者梁宝欣 李贝贝 深圳报道

2月28日,香港特区政府财政司司长陈茂波在公布2024/2025财政年度特区政府财政预算案时,宣布撤销所有楼市“辣招”(楼市调控政策),即日起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

同日,地产经济学家邓浩志在接受《华夏时报》记者采访时表示,香港楼市“撤辣”主要受三方面影响。一是,香港楼市成交低迷;二是,房价已经大幅回调了,目前香港的房价已经回到了七年前,大概是2017年前的水平;三是,香港土地市场成交低迷,去年香港很多地都流拍了。

香港差饷物业估价署2月27日公布的数据显示,1月香港楼价指数跌至306.4,是2016年10月以来的最低值,按月跌幅扩大至约1.6%;按年跌幅扩大至逾9.4%,是11个月以来的最大跌幅。而截至2024年1月,香港住宅售价指数已经连续9个月下降

对于香港楼市“撤辣”带来的影响,家在香港九龙的李小姐向记者指出,“还是需要观望一下,香港买楼的需求还是大的。”

撤销所有住宅物业需求管理措施

2月28日,香港特区政府在2024年至2025年度《财政预算案》宣布,由2024年2月28日起撤销所有住宅物业需求管理措施,即由当天起所有住宅物业交易无须再缴付额外印花税、买家印花税和新住宅印花税。

此次全面撤销的三项买房印花税在业内俗称为“辣招”,而业内人士将香港特区政府上述举措称为“撤辣招”。据记者了解,香港并没有限购、限售等政策,楼市调控主要通过印花税来调节。

据了解,香港楼市“辣招”最早可追溯至2010年11月。香港特区政府新闻网资料显示,2010年11月19日,为了防止房地产市场资产泡沫风险,当时香港特区政府推出额外印花税,税率为转售交易金额的5-15%,适用于以个人或公司名义在2010年11月20日或以后购入,并在2年内转售的住宅物业交易。

需要注意的是,住宅印花税的出台主要是为了打击炒房客。彼时,香港特区政府将“额外印花税”分成3级税率,6个月或以内转售的交易,税率为该转售交易金额的15%;6个月以上至12个月之间转售,税率10%;12个月以上至24个月以内转售,税率为5%。这也意味着,持有物业的时间越短,额外印花税的税率便越高。

后续几年,由于楼价持续上升,香港特区政府进一步将额外印花税的适用年期由2年改为3年,并推出买家印花税和新住宅印花税。其中,买家印花税主要针对所有非香港永久居民、或者是以公司名义在香港购买住宅的买家;而新住宅印花税,则是针对所有在港购买首套房以外的买家。

值得一提的是,在此次全面“撤辣”之前,去年10月香港特区政府已对楼市进行“减辣”。2023年10月25日,香港特区行政长官李家超在发表任内第二份施政报告时指出,随着香港未来房屋供应量将持续增加,考虑整体情况后,政府决定采取调整住宅物业需求管理措施,把额外印花税的适用年期由3年缩短至2年、买家印花税和新住宅印花税的税率减半、外来人才的置业印花税实施“先免后征”。

“有关措施已无必要”

谈及此次撤销所有住宅物业需求管理措施的原因时,陈茂波表示,“经审慎考虑最新整体情况后,政府决定撤销所有住宅物业需求管理措施,因为在当前的经济及市场情况下,有关措施已无必要。”

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2024年1月香港部分楼盘挂盘信息。 梁宝欣/摄

2月28日,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者指出,香港特区政府“撤辣”的背景是香港房价跌至7年最低点,而下跌的原因之一是市场普遍对“去辣”的预期,导致浓重的观望以及交易量不断下滑。

香港差饷物业估价署2月27日公布,1月住宅售价指数跌至306.4,是2016年10月以来最低,按月跌幅扩大至约1.6%;按年跌幅扩大至逾9.4%,是11个月以来最大。而自2016年10月以来,香港住宅售价指数在2021年9月到达最高峰,为398.1。值得一提的是,截至2024年1月,香港住宅售价指数已经连续9个月下降。

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截图自香港差饷物业估价署官网

同时,去年多幅住宅土地流标,香港特区政府罕有的于截至3月底止的2023/24财年最后一季度暂停推出住宅用地招标。

另外,李宇嘉指出,2023年香港楼市涉及“辣招”的交易量创下新低。单计去年全年三大辣税交投量共录约2811宗,创2014年三项住宅辣税征收后有纪录以来新低,而去年辣税收益约59.89亿,连续2年金额不足60亿,辣招的意义在减弱。

“撤辣”吸引楼市购买力

“对买家来说是好事,这个税负是大幅降低。”邓浩志表示,像香港本地人,大概能降80%左右的税负;内地买家情况不一样,但是也省了很多税负。

在邓浩志看来,香港的“辣招”出台主要是为了抑制香港永久居民以外的买家,而外地买家主要以中国内地为主。现在“撤辣”能将购买力释放出来,无论是本地的、国内的,甚至是全球的购买力都能吸引过来。

李宇嘉则提到,香港是自由港,靠的就是完全自由的竞争环境,吸引境内外资本来创业、投资,不太依赖物业税。但是物业价值的稳定是非常关键,它会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的吸引力。因此,当物业价值跌倒一定程度,就会采取手段来稳定物业价值,从而稳定香港对于全球资金的吸引力。

同时,邓浩志还特别指出,香港人才流失、人口流失是一个需要关注的点。对此,最近这几年香港也大力的引进人才,引进劳动力,像去年香港特区政府出台很多引进劳动力的政策。

“香港既需要留住人才、人口,也需要留住购买力,也需要复苏楼市,所以这几个问题其实相互关联的。那房价稳了,对人口(流入)才有吸引力;税费降了,对购买力也有吸引力,也让人才在这里(香港)安家落户有支持。所以我觉得‘撤辣’是香港留住人口、留住人才、稳住房地产市场的一系列动作的一部分。”邓浩志说道。

邓浩志相信,“撤辣”对香港楼市肯定会有一个很大的促进作用,成交量肯定会马上上升,但价格没这么快能涨。香港房价现在跌了这么长时间,要稳住市场还需要一点时间,还需要一点时间。

“内地不太可能全面退出税收来稳楼市”

在谈及内地政府是否可以效仿香港的楼市“撤辣”时,李宇嘉表示,香港是自由港,资金、汇率、利率都是自由波动的,对房地产的管理,与西方国家类似,就是从利率和税收的角度考虑。同时,内地在调控房地产时,会考虑对税收、地方财政、土地财政、上下游等角度的综合考虑。香港不像内地,不会有这种综合考虑,完全是基于物业市场波动,是否需要释放新的政策。

“对于内地来讲,不太可能全面退出税收来稳楼市。一方面,房地产税收占到总税收收入的20%左右,相关产业链结合在一起占到30%以上,地方依赖度较大,不太可能撤去;另一方面,国家要告别房地产依赖,转向内需、科技创新的实体经济主导,不太可能彻底退出地产税收,给市场传达错误信号。”李宇嘉说道。

此外,李宇嘉还指出,内地楼市低迷,根本原因在于供求关系逆转、旧模式不可持续,而不在于税收。因为,在楼市火热时期,即便当时税收很重,也阻挡不了楼市的下行。在楼市供求关系逆转后,即便利率降到历史最低,即便热点城市增值税免征期收缩,也阻挡不了楼市下行。

责任编辑:张蓓 主编:张豫宁