01
许多人都对杨浦区的新江湾城、江湾五角场耳熟能详，然而提到虹口区的江湾镇，却鲜有人知。
江湾的历史政治和古镇地位非常高，以前是一个很大的江湾区，还是上海特别市的核心市区，绝非今天的一个小镇。
江湾曾是繁华的吴淞江港口，见证了上海的变迁，可惜如今被时代的大潮冲刷，成了上海下滑最严重的地方。
“虬江十八弯，弯弯到江湾”，早在唐宋时期江湾就发展成为热闹的港口小镇了，其建镇历史已有近千年，远早于杨浦的江湾。
南宋时期，抗金英雄韩世忠在此驻军，他们的家属和伤病员在此定居，为这片土地带来了最初的居民。
随着时间的推移，江湾逐渐发展成为一个繁华的小镇，水运条件得天独厚，吴淞江从西向东穿越而过，镇内河段、码头林立，商贾云集。
在明、清至民国时期，地方官员前往吴淞阅兵、勘塘时大多将临时办事处设在江湾镇上，这无疑进一步推动了江湾镇的繁荣。
镇上的商业活动丰富多样，以粮食、饮食、烟杂、茶园、腌腊为最盛。茶楼酒肆云集，有俗语说“吃煞江湾镇”，非常热闹。
因而历史上始有“金罗店、银南翔、铜江湾、铁大场”一说，可见江湾自古以来就是上海北部四大古镇，非常有名。
江湾以前是一个非常大的行政区，版图非常辽阔，根据《江湾里志》的记载，以保宁寺为中心面积达到26.9平方公里，比今天23平方公里的虹口区面积还要大：
清末出版的江湾乡地图
不过随着上海历史地理的变迁，给江湾带来了巨大的冲击，江湾最终被虹口吞并。
首先是吴淞江改道苏州河，从虹口入海，使得江湾的港口地位丧失。
再是1843年上海开埠后，虹口地区住了越来越多的日本人，他们带来了先进的金融业、商业和工业技术，虹口的发展慢慢超越了江湾。
而这时的江湾镇，仍然处于传统江南水乡以农业手工业为主的落后状态。
江湾本来有机会大展宏图成为上海市中心的，因为1927年国民政府新设立上海特别市，计划跳出租界范围把市中心安排在江湾地区，史称“大上海计划”。
上海特别市当时划了三个区：闸北区、引翔区、江湾区。其中江湾便是市区三大核心区之一，定位非常高：
可惜后来日本发动的侵华战争，完全打碎了这个计划。
1932年“一·二八”和1937年“八·一三”事变，二次淞沪会战让江湾几乎夷为平地。
江湾原先有很多著名的大学，如劳动大学、文治大学、立达大学等，但很多学校在“一·二八”淞沪战争中被日军炮火炸毁。
行政区划的调整，让江湾的辖区越来越小，也是导致江湾地区没落的一个重要因素。
1945年抗战胜利后，国民政府把江湾区与提篮区、虹口区确定为三个并列的区级行政单位。
此时江湾的行政范围就已经缩小，到了1949年上海解放，今虹口一带重新划分为江湾区、提篮区、虹口区、北四川区和新市区。
江湾区进一步受到肢解，辖区变得更小了：
而1958年的那场大规模行政区划调整，江湾区直接被撤销，整体划入了虹口区。
没多久，江湾又被划到北郊区，1959年再度划到宝山县，这样变来变去人们都不知道江湾到底属于哪了。
江湾划给宝山县后并没有得到发展重视，在宝山眼中这只是一个城乡结合部，江湾也就一直浑浑噩噩的。
到了1984年，江湾再度划入虹口区，江湾的归属最终尘埃落定。
同时江湾其他部分区域分别划入杨浦、闸北和宝山，所以今天的虹口和杨浦各有一个江湾。
2006年江湾镇撤镇建街道，至此，江湾镇从原先诺大的一个区，被切割成一个小小的街道，分属各地管辖，历史地位完全丧失了：
现在的大柏树、凉城、曲阳等地区以前都属于江湾，划给虹口后都迎来了大发展。
曲阳早早地承接了虹口的动迁人口，80年代就开始建设动迁房，迎来了高度的城市化；
大柏树则建设了国家数字出版基地，相比之下江湾的发展显得滞后许多。
尽管江湾曾经是上海北部四大古镇之一，历史悠久，但由于其战略位置的重要性，反而屡受战火之苦。
如今比起南翔古镇和罗店古镇，江湾的古镇地位下滑非常明显，甚至丧失了。
从明朝的倭寇入侵，到太平天国的战乱，再到抗日战争，江湾的历史建筑在一次次战火中遭受摧残。
而当地对于古迹保护的意识也显得尤为薄弱。比如在2001年的河道整治中，始建于清同治十一年（1872年）的韶嘉桥被改建成钢筋混凝土结构的古廊桥，失去了原有的古韵。
如今，尽管江湾仍保留着一些古迹的痕迹，但“古迹”大多是复原和新建的，已经失去了原有的历史价值。
江湾，正在面临多方面的下滑，其没落是时代的抛弃。
02
比起历史政治地位，江湾交通枢纽地位的下滑更是时代的抛弃。
光绪二年（1876年），中国第一条铁路淞沪铁路横空出世，自上海一路延伸至江湾镇，再通到吴淞。
那时候的江湾就是上海北部的一颗璀璨明珠，熠熠生辉，成为重要的交通枢纽，蜕变为上海北部重镇：
这条铁路设有上海、江湾、张华浜、蕰藻浜、炮台湾站，其中江湾站是一个三股道交汇的大站。
1876年7月3日淞沪铁路江湾段举行首通仪式时，由于此前中国从未有过铁路，铁轨两旁聚集了众多观众，大家“立如堵墙”，觉得这个“玩意”非常新奇：
1876年7月3日吴淞铁路通车典礼
家门口竟然通了火车，每个江湾人都感到兴奋，此后江湾人的生活就与铁路融在了一起。
在江湾经常出现行人或者车辆被通过的火车拦住的景象，这件事如同吃饭一样常常发生。
人们都把这一现象说是“吃火车”，每天都要“吃几顿火车”成了一句地地道道的上海话。
然而，随着上海城区的不断扩张，人口导入增多，淞沪铁路沿线的交通压力日趋增大。
高峰时期道路因火车通过而连续中断30~50分钟，给市民生活带来了极大的不便。
鉴于此，淞沪铁路在20世纪60年代开始停止办理客运服务，不久后便被拆除，退出了历史舞台。
江湾火车站也终止了它的运营生涯，令许多人扼腕叹息。
如今，区域内仍保留着淞沪铁路江湾火车站遗址，包括道路车站西路、车站北路、车站南路等，这些都在默默诉说着淞沪铁路江湾站曾经的辉煌。
这条铁路为江湾乃至上海的经济社会发展作出了巨大贡献，当时海上物资都是经由淞沪铁路运往市区，其中江湾是重要的集散地。
在时代发展的滚滚洪流中，江湾顺应潮流，对铁路原先经过的棚户区一一进行改造。
并将老站改造成火车头广场集装箱创客走廊，并矗立起“老站1876创意园”地标。
这是江湾为适应新的时代要求而做出的改变，只是那曾经的铁路枢纽地位已一去不复返。
在淞沪铁路江湾站撤销后的大约半个世纪里，江湾站都处在轨道交通的盲区中。
直到2000年，江湾才迎来了第一条轨道交通3号线——这条线路还是在原先淞沪铁路的基础上建造的。
3号线进不了上海内环，也到不了虹口中南部核心区，通行效率大打折扣。
近几年，新的规划线路19和20号线也经过江湾，这或许是对北部重镇江湾的一种补偿吧。
待19、20号线开通后，将打通江湾与虹口南部、大宁、五角场的联系，值得期待！
不过尽管淞沪铁路江湾站以南都被拆除改造了，但江湾站以北至何家湾站仍发挥着货运功能，给区域居民的出行带来不小的困扰：
03
3号线通车后，让江湾重新找到了发展的机会。
这期间上海人口大量导入，看到曲阳、凉城都赚得盆满钵满，江湾也按捺不住了，怎么办呢？
于是江湾决定，建设一个大型的动迁大居！
至此一场大规模的动迁行动在江湾轰轰烈烈地展开。
尤其是2016年彩虹湾建设大幕的拉开，开启了江湾动迁基地开发的高潮。
曾几何时，去彩虹湾成了虹口动迁居民的首选。
对于许多虹口人来说，能在彩虹湾安家，总比去其他郊区漂泊来得踏实。
这种心理暗示，不仅减轻了从市中心搬迁到郊区的失落感，还降低了安家建设成本，怪不得虹口要把江湾从宝山手中夺回来！
动迁大居的定位为江湾指明了发展方向，江湾快速得到高度的城市化。
然而，在江湾埋头发展动迁大居的过程中，北外滩、四川北路、五角场和大宁等周边区域相继崛起，让江湾非常式微。
江湾地区的老房子和动迁房众多，历史包袱沉重，给城市更新带来了极大的困难。
加上军事管理区的存在，江湾无法完成成片式开发，只能点状开发，这种情况下城市的建设只能是碎片化的，连路网都是那么混乱。
江湾天生不是“高尚地段”，这种固有的地段认知一旦形成后，难以再改变。
江湾最初是棚户区，然后建了大量的老公房，再是动迁房集中营，这些二手房产品都已被时代抛弃。
虹口的有钱人都去买北外滩了，或者买回瑞虹新城，而没钱的只能继续坚守在江湾。
这里清一色的动迁风格，板块内以90年代建成的老公房为主，其中20年以上楼龄的挂牌房源占比超过80%。
在虹口的置业改善链条中，江湾处在最末端。
北外滩吸引的是全市的置业客，而江湾吸引的只能是本地客。
这里的二手房挂牌虽多，但成交的很少，产品没有流通性，本地需求占据主导。
当一个板块吸引不了外地客群，二手房大多靠本地小中介成交，那么基本失去了购买价值。
再看江湾板块开发出的新房，多是旧改出来的项目。
旧改土地成本都很高，导致新房售价走高，而“高房价”与江湾的定位和周边环境格格不入。
以虹盛里为例，高达10-11万的单价，买个三房总价就要1100万元左右，刚需可能攀不起，而改善也未必瞧得上，很尴尬！
要知道，项目周边不是老破小就是老破大，二手房仅6万元/m²左右，倒挂打新赚钱是不存在的。
旧改出来的项目一般地块比较小，开发的新房没有社区氛围感。
比如虹盛里就被切割成了六七块，一栋楼就是一个单独的住区：
花1100万在江湾买新房，确实需要掂量掂量！
这个板块没有好商业、也没有好学区，同时缺乏优质三甲医疗。
1100万的预算，都能买到大宁了，新江湾城也是一个不错的选择，有太多的板块可以替代江湾。
所以虹盛里一开盘就遭遇滑铁卢，451套房仅96组认购，半年过去都卖不完，与其它板块的“日光”盘形成了鲜明的反差。
江湾板块今年还会开出另外一个新盘：中建虹口江湾镇项目，8.7万元/m²的联动价同样不低，项目也仅仅是建设4栋住宅，地块非常小。
如今的江湾正遭遇一场置业的尴尬，其在虹口区内的置业地位已荡然无存。
04
比起置业改善地位的丧失，人口居住结构的固化和老龄化、人口吸引力下降的问题可能更为严峻，江湾的发展又一次站在时代抉择的路口。
江湾本是由动迁基地发展而来，居住多以老年群体为主，看上去像是一个大型分布式养老社区。
在这里，年轻人根本无法融不入，江湾公园里休闲的全是大爷大妈。
加上土地开发殆尽，新的产业资源又进不来，让江湾面临很大的发展困境。
为什么华为要去青浦？为什么特斯拉要去临港？这些科研和大制造业对土地的需求都是很大的。
不只是江湾，整个虹口也都面临这种困境。
人口老龄化在上海最为严重，人口吸引力大为下降。
外地人来上海可能喜欢浦东、喜欢闵行，但不一定喜欢虹口。
江湾、曲阳、凉城、鲁迅公园等板块，还有周围的彭浦新村都成了典型的养老社区。
这些区域的老房子多以本地情结的受众为主，在外地人进不来的同时，本地人的购买力却一直在下降。
所以这些板块的后市很难看好。
由于不断地旧改和城市更新，江湾以及虹口区的人口这几年流失了很多，烟火气息都受到了影响。
虹口消失了很多老街坊，江湾的万安路老商业街地位早已不再。
一组数据显示，虹口区2021年减少4.27万人，2022年减少3.09万人，2023年又减少1.58万人，更多的人选择离开虹口。
不过本身虹口的人口密度比较高，这组数据也恰恰说明虹口的旧改和动迁在提速了。
大家都动迁走了，为产业发展腾挪空间，反而是好事。
北外滩、四川北路大面积的旧改，都是虹口为崛起而布下的重要棋子。
跟着全区的步伐，江湾同时也在积极做一些旧改和城市更新的工作，没有停滞不前。
其中场中路南侧区域是江湾旧改的典范，蔷薇里、红馥里等是近几年新建的小区，改变了江湾贫穷落后的一面。
老站1876创意园堪称江湾转型的亮点，还挂牌了张江高新区园区，搞了不少创客+产业。
还有老上海人熟知的万安路“江湾轻纺花鸟市场”，拆迁后正在建设一座大型商业综合体——竑杉湾广场。
不过这些更新项目都是点状开发，能级不够高，无法从根本上改变整个区域的面貌。
江湾处在虹口最北端，与静安、宝山、杨浦交界，基本上是被边缘化的地方。
目前虹口的发展重心在北外滩和四川北路，这些都是虹口2035的CAZ区域，会优先给予资源扶持。
而对于处在最北部的江湾来说，拿不到区级资源的投入，不可避免地会继续走向没落。
江湾，是一个被时代抛弃的地方。
在经历种种下滑后，希望江湾作出更大的改变，以更大力度去做城市更新。
江湾能否在涅槃中重生，找回属于自己的荣光？
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
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