18句话带你了解3月市场趋势|市场趋势|招商|经营|运营

因篇幅有限，以下内容

为本次月月谈的部分观点

地产

2月业绩解读与后市展望

市场冷清,但“好项目”依然热销

从亿翰智库所发布的《典型房企销售业绩TOP200》研究成果来看，2月房企销售金额普遍下滑，降幅超30%的企业不在少数。我们认为原因有四个方面，一是新增供应有限，房企推货少、意愿弱；二是优惠力度有限，即使有8天的春节假期，房企也并未加大营销活动的力度，使得潜在购房者继续观望，不急于购房；三是春节假期的旅游热对购房需求造成一定影响；四是在对收入、房价及交付等方面的预期无明显好转的情况下，购买力与购买意愿受阻，需求乏力。虽然整体市场冷清，但不乏一些好项目出现，典型如上海的中环金茂府、深圳的卓越九珑等，首开即热销。

3月会好些,但小阳春基本没了

政策的态度已开始转变，致力于从微观主体出发尝试修复市场信心、扭转负面预期，同时多地也在陆续放松限购，但“挤牙膏”式的政策也使购房者产生了观望心理，我们对3月的“小阳春”行情并不抱过高期待，预计3月销售环比正增长但幅度有限，且持续性较弱。大致有三点原因抑制了购房消费：其一，在宏观环境尚未明显改善的背景下，居民对就业、收入的预期仍然偏弱，更倾向于储蓄以防万一而不是消费；其二，房企暴雷风险仍在蔓延，房屋的交付及其交付质量仍存在一定的不确定性；其三，房价缺少支撑，向下调整的预期延缓了购房置业需求。

行业拐点信号或在价差体系重塑

从房地产行业调整进程开启，政策端就从未停止过探索，需求端政策星星点点出台，一线城市也优化了限制性政策；供给端政策也在不断尝试，试图修复行业缺失的信心，改善行业持续负向的预期，却也未能取得理想成效，市场持续冷清，企业经营并未改善。除了经济之外，还有一个关键因素在影响行业走势，那就是房价。目前来看，政策是否继续优化、潜在购房者是否出手都要看价格的变化，都在等新的价差体系的建立。新的价差体系预计是不同能级城市、不同地段、一二手房的价格梯队拉开，同地段新房比二手房贵，一二手房价格倒挂不再。

高质量发展与创新部门

聚焦高质量发展，企业在行动！

中央及地方层面积极推动上市公司高质量发展

在国务院部署走访上市公司工作、推动上市公司高质量发展全国视频会议召开后，多地政府部门正紧锣密鼓的组织开展走访调研活动，了解上市公司目前面临的发展难点和堵点，为企业排忧解难，旨在通过更大支持力度、更务实措施，进一步推动上市公司高质量发展。

房地产行业以新模式推动房地产企业高质量发展

从近期表述来看，主要体现在三个方面：

一是“新的机制”，包括完善“保障 + 市场”的住房供应体系和建立“人、房、地、钱”的要素联动新机制；

二是“新的内涵”，完善房屋从开发建设到维护使用的全生命周期基础性制度，实现由“开发建设”向“空间服务”升级；

三是“新的着力点”，加快推进“三大工程”，包括保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

企业从三个维度展开对高质量发展的探索与演绎

首先是“轻重并举”，围绕“空间服务”的业态更多元、专业更复合。从城市更新、城中村改造、TOD综合开发等业务中把握发展机遇；另外，代建成为房企转型的重要赛道；

其次是“产品创新”，基于“用户思维”，源于生活，高于生活。“第四代住宅”的前沿设计引领居住品质不断升级；以金茂绿建为代表的硬核科技成为企业核心竞争力；围绕智能场景的应用落地进度加快，华为与多家企业签署全屋智能战略合作；

最后是“数字赋能”，以模式创新、技术革新、组织焕新等助力“提质增效”。企业数字化转型“知易行难”，需要以战略引领提升全流程管控效率；目前已有多家企业深入探索创新营销模式，通过数字化营销全方位挖掘客源，助力成交转化。

产业

2024产业园区“角度”即“态度”

客户端:长期需求修复、渴求有效服务

一方面，市场需求中枢下移，长期需求修复，租赁类小面积段精装、销售类低总价分层产品情况相对好；另一方面，园区大单定制、产业集群代建，年前多单大单定制园区敲定、产业集群代建甚至可以做轻资产模式；购买逻辑变化，客户渴求有效服务。

同时，客户观望态度重、经营紧缩明显；供应量未达最高点，招商竞争已白热化；传统“园区产品” 跟不上企业实际诉求变化，客观存在。

政府端:政策性机会、专业化分工趋势

一方面，政府有资源落不下去，亟需专业服务；另一方面，有“供应” 就有“服务”需求，城投园区业务模型在打开。

同时，政策限制严格，产业准入监管坚决，“政策性供应” 大幅增加，工业上楼/低成本产业空间使得市场受到冲击。

园区运营商端:超级个体 IP 出现

一方面，二梯队加速，新入局企业层出不穷，即使是最难的轻资产领域，这一轮洗牌也为很多企业崛起提供了市场空间；另一方面，数字化招商崛起，招商超级个人IP出现使得行业充满个人发展机遇。

物业

物业增值服务的进与退

宽赛道、高壁垒的“物业+养老”,微利可持续发展或是物企的最优解

“物业+养老”的市场空间巨大，吸引不少物企入局。市场上有多种经营模式并存，仅有少部分的物企实现了盈利。物企可以从政治性、经济性、社会性这三个角度布局养老赛道。

当涉及养老服务时，这对物企的资金规模、养老服务专业性人才、康养性设施有着很高的要求。最后，如何将老年人的消费意愿转化为支付能力是物企需要解决的最大难题。

万亿团餐赛道竞争激烈:物企所具优势并非核心，只是锦上添花

1、团餐赛道蛋糕大、市场分散，同时物企具有独特优势

2023年团餐市场规模1.82万亿，集中度低，入门门槛较低。物企具备独特优势，一是近场优势，距离业主等需求方的距离近，二是资源协同优势，非住业态的团餐需求巨大，物企本身就服务于这类场景。

2、物企应回归核心、精选赛道、侧重发力

新希望服务入局团餐是因为其食品背景更够帮助构建核心竞争力；新城悦服务入局是应为其将“物业+团餐”作为战略主线。因此物企需根据自身实际情况出发，思考布局团餐是否能进一步构筑自身核心竞争力，从而实现企业的战略目标。

物企做增值服务如逆水行舟无法持续提升核心竞争力终将被淘汰

物企一方面要围绕服务去构筑核心竞争力，增值服务的内容应该要从核心竞争力向外扩张，不能脱勾服务核心。另一方面，物企应该根据自身的战略定位以及所具备的资源和优势，精选细分赛道，才能进一步把增值服务做好做满。

长租

2024年开年，租赁住房行业发生了哪些变化？

开年利好政策持续发布,金融支持推动行业发展

2024年以来，中央层面相继出台了两条关于住房租赁的重要政策。其中，租赁住房金融17条正式落地，支持租赁住房行业发展。

租赁住房金融17条从开发建设到收购，再到运营，在各环节引导各类资金，拓宽投融资渠道，同时，实现了主体扩围，不再局限于保租房方面，有效盘活存量住房市场，增加保障性和商业性租赁住房的有效供给，利好专业管理能力的自持型住房租赁企业，全面促进我国住房租赁市场健康、可持续发展。

保租房REITS运营稳健,朝常态化发行

从已上市四单保租房REITs底层资产运营情况来看，营业收入及出租率保持稳定，并且可供分配金额完成率均超过100%，可供分配金额整体保持增长趋势，表现出保租房REITs独具穿越周期抗风险、长期持有稳收益的特性。即便经历2024年开年和春节前后两次市场波动，目前保租房REITs二级市场表现依旧稳健，在整体REITs市场中下跌幅度较小、波动率较小，同时享有强于市场整体的流动性。

并且2024开年第五单保租房REITs公开发行，虽然发行首日经历一定风波，但由于其底层资产较为优质，后续表现十分坚挺，春节前后市场表现持续走高。

头部企业市场布局基本完成,国家队担任新房源供应主力

从2023年全年在运营房间数来看，行业头部企业市场布局基本完成，行业地位基本稳定，目前正处于增量阶段，持续深耕市场建设，提升品牌影响力。并且由于去年保租房集中供应，国央企成为新房源供应主力。

从市场角度来看，过去一年市场有效供给增多，去化相对承压，出租率持续下降，对租金增长造成了一定的冲击。并且，随着大城市人口流出，租赁需求开始减少，2024年，随着保租房与市场化房源的持续供应，集中式长租公寓平均租金涨幅将继续被抑制，预计未来租金将会持续降低。

康养

从开业床位规模着长三角康养发展现状

长三角康养运营商【开业床位】呈现“一超多强”市场格局民营企业占据半壁江山。

从整体榜单测评来看，九如城一家独大，是长三角区域开业床位规模最大的运营商，达到23525张；泰康、光大、人寿堂等企业在长三角的布局也达1万张以上。此外，TOP20企业中，民营企业达12家，国央企4家，险企4家，长三角本土起家的民营企业占据半壁江山，主要以上海、浙江的企业为主，就目前来看，民营企业的发展要暂时好于国央企与险企。

项目布局涉及“普惠-中端-高端””医养结合是项目追捧的关键,消费力主要集中于城心型项目。

纵观TOP20各运营商在长三角的项目布局，“普惠-中端-高端”均有涉及，城市为主，郊区（农村）为辅；医养结合在项目运营发展中扮演着重要的角色，受到各项目的追捧；从消费的角度看，城心型项目由于拥有更便捷的配套，更强的消费客群，运营盈利情况整体好于郊区型项目。

【开业床位】仅仅是第一步,核心是“入住率”。

【开业床位】只是第一步，仅仅是运营商综合实力的最初呈现，后续更考验其营销力，服务力，客户满意度等，而这些内容的最终呈现是“入住率”，“入住率”则更多反应运营商的盈利水平。所以如何有效加快床位去化，提高客户满意度，提升项目入住率，是各运营商在未来需要重点思考的内容。

3月1日，亿翰大讲堂·月月谈——2月特辑顺利召开，本次月月谈邀请了来自地产、产业、高质量发展与创新、长租、物业、康养等六个板块的专家进行线上分享。

“亿翰大讲堂”作为亿翰股份新十年战略规划中的重要传播平台，旨在探寻未来城市空间、产业、科技、文化、规划与人本关系重构的新逻辑。

栏目为了更及时、更全面地传递企业新思想、新趋势、新策略，同时了解行业领域的最新动态，搭建出产学研的桥梁，由此系统性地召开了《月月谈》线上分享活动，每月的月初或月底将邀请各领域专家学者、行业同仁围绕当月热点话题，凝聚行业力量，共同探讨发展之路。

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