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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
大家好！我是日本掘金的主编翊一，
本周想跟大家分享的消息有这些——
1、日经平均指数继续创下顶级市值接近4万点，巴菲特增持五大商社股份已达9%；
2、2023年日本全国新建公寓均价再次创下新高，但房屋成交数量连续增长；
3、在日外国人数和劳动力增长背景下，日本首次大规模修改外国人入管法；
日股又再创下“顶级市值”。
在3月1日的东京股市，日经平均指数上涨1.9%，报收于39910.82点。这超过了2月27日创下的历史高位（39239点），并距离日经指数的心理关口4万点，仅差约10点左右。
（*股票投资的心理关口效应：股票投资是一项充满风险的活动，其结果往往受到投资者的心理因素的影响。心理关口效应是指投资者在股票投资过程中，由于心理上的压力和影响，导致投资决策出现明显的变化和不理性的行为。举个例子，A股市场的心理关口为3000点。）
上周，我们粗略分析过一些支撑日本股市上涨的理由，但在日经指数超越泡沫时期顶点后，还能接连创下新高，这是否又在酝酿另一场泡沫？
这是很多人心里的疑问。
那我们不妨看下顶级投资家的动向和海外机构对日股上涨的分析。
首先前两周，已经93岁的巴菲特在一年一度的致股东信中透露，伯克希尔又增持买入了日本五大商社的股份约至9%，并打算继续长期持有。
可以说，这已经是巴菲特第三次“买入日本”。
从2020年8月，伯克希尔首次宣布被动持有日本“五大商社”5%的股份，又在23年6月透露其持股比例增至8.5%以上，今年又继续买入5只股票9%的占股比例，还暗示若是对方同意，伯克希尔还能在日股上继续投钱。
只因，自2020年伯克希尔收购五大商社的股票以来，平均涨幅已超过一倍，如今日经指数还超过90年代泡沫时期的顶峰，直逼4万点。
参股日本五大商社被外界看作巴菲特近些年来最成功的投资之一，而且从伯克希尔增持表现来看，日股离“泡沫点”还很远。
海外主要投资机构也普遍认为，日股并未释放出过热信号。理由有几点：
1.对比1989年，日本股市的估值仍然较低，总市值只占全球股市的6%，比苹果和英伟达公司的市值总和还低；而在34年前，日股占到了全球股市份额的37%，超过了美国的29%；
2.虽然股价位置相近，但泡沫时期日股的市盈率为60倍，如今为15倍约为当年的1/4，如果要出现当年同等程度的泡沫，日经指数至少要冲上12万点；
3.企业盈利前景和内部改革，东证所对日股进行机构性改革（让僵尸企业退市），日元疲态和日本央行宽松货币政策等综合因素，共同支撑日股上涨。
说到底，海外投资者对日本的看法已开始扭转，由被认为是停滞国家变为觉得是世界上最有“变化的国家”。
比如，“去通缩”和以“半导体”（股市和行业）所主导全球产业链结构、布局重塑。
海外资金重估日本，股市上涨的背后其实是包含对日本未来的期待。信心比黄金珍贵。
全球热钱往“能套利”的地方投、往“能持续看好”的地方押注，这个逻辑始终没改变。日本股市楼市不断上涨，其实是 外界期待日本变化太久的爆发力表现结果；
也许日本曾“失去多少年”，资产价值就有多少向上腾挪的空间。 如果你也对日本经济宏观动向解读、日元资产配置感兴趣，可以下方扫码添加我们的“交流群“，会不定时分享日本的最新动向：
日元资产的另一个代表，是楼市。
日本不动产经济研究所（28号）公布，去年一整年日本全国新建公寓的平均售价为5911万日元（约合人民币（约合人民币283万元）；
同比前年上涨了15.4%，连续第7年创下新高。
主要原因之一，少不得因建筑材料、劳动力成本增加和需求扩大之下，2023年东京23区的新建公寓每套均价超过1亿日元的高价影响，拉涨了日本全国房价数据。
另一方面，报告提到，去年日本新建公寓供应数量是“萎缩”的，同比前年下降了10.8%，共计6万5075套。
不过反观今年，日本房地产继续复苏扩张，1月份新盘发售数量大幅增加。
以首都圈为例，1月新建公寓发售数量为1112套，比2023年同期增加了56.6%。其中按照地域划分：
东京23区新房数量增加了389户，同比增加40.9%；
东京都下新建公寓发售数量为198户，同比增加104.1%；
其余三县分别为，神奈川县新房增加274户，同比涨67.1%、埼玉县增加48套新房，同比减少61.6%、千叶县增加新房203户，同比增加322.9%；
新房供应数量增加了，购买力也有向东京郊区转移的迹象，但东京市中心23区房价依旧没有“回落”。
据报道，2024年1月东京23区新建公寓均价达到1亿1561万日元（约合人民币554万元），再度创下历史新高；
东京23区二手公寓（以70㎡计算）今年1月份均价也来到7185万日元（约合人民币344万元），同比上涨0.6%；
新房、二手房价格都在涨，房租自然也没逃过，1月份东京23区公寓平均租金为4264日元/㎡，约合人民币204元一平米的租金，连续3个月上涨。
尽管整个首都圈新发售的公寓价格不低，可上市发售首月的房产签约率达到72.8%，超过了70%的房产买卖荣枯线。
这说明，东京房产目前仍旧是“求大于供”，高价房产的趋势将会持续下去。
不知道大家发现了没，同样在房价持续飙涨的东京23区，新房与二手房的涨幅也是完全不同的。在面积并不大的区域，新房和二手房之间的价差涨幅， 其实就是给予投资者的信号；
我们团队有个预测，以后投资东京都区部房产的动向会逐渐分流，投资需求会变得更加多元。
如果对想了解日本房产投资感兴趣，或者想知道不同资金预算怎么在东京置业，都可添加下方微信一对一咨询：
最后来聊聊人。
在日本的长期在留外国人数刷新高为322万3858人，以及在日外籍劳动者数突破204万8675人的时间关口；
日本也决定开始首次大规模地修改外国人《入国管理法》。
当然，因为「永住资格审核新规」的事，大家已经对此事有所了解，不过此次入管法的修改，并不止面向永住者一方，而是对多种在留资格的持有者都有所改动。
包括：留学生、技能实习生、永住者和经营者等。
这里做个汇总：
一、日本政府将取消“专门学校的外国留学生必须专业对口，才能发放工作签证”的要求；
往后只要专科外国留学生毕业于被文科部，认定为具有“职业实践专业课程”的专门学校，就会根据其专业知识和日语能力、以及就业领域的相关性来发放对应的就劳资格签证。
解决过去因专业不对口，留学生无法转为工签签证的难题，日本政府预计此新规落实后，每年会新增3000名留学生在日本就业。
二、不缴纳税金和保险费的外国人将被取消永住签证（此处不做展开，可翻看文章）；
三、加强惩治非法雇佣外国人的企业经营者或中介机构；
入管局决定加强力度惩治「助长非法就业罪」，指的是企业经营者（雇主）或中介机构非法雇佣外国人的情况。
这是因为日本非法雇佣的迹象屡禁不止，政府决定把非法雇佣的刑罚标准从之前的“最高3年的有期徒刑或不超过300万日元的罚款”，加重改为“最高5年有期徒刑或不超过500万日元的罚款。”
这项新修订的法案，将从明年6月开始启用。
四、废除技能实习制度，改为“培养就业制度”，允许技能实习生（研修生）在日本期间换工作；
五、修改难民认定制度，将外国人申请难民资格的申请次数限制在2次，加大了遣返力度；
不久的将来，日本社会外国人占比提高是必然趋势，不管是出于少子老龄化、劳动力短缺的需求，还是出于配合全球产业、移民大迁徙的风向；
日本政府对如何让更符合条件、资质的外国人留在日本工作生活、以及如何管理一个外国人共生社会，都有更深的考量。
“求变”的日本正式开启移民红利的大门，而也越来越多人被日本低门槛的“身份套利”吸引，各取所需，一拍即合。
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