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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 陈意

大家好，我是掘金日本房产负责人陈意。

最近这段时间我都在日本出差，在开始今天文章正题前，先顺便预告一下今晚 19:00我会在东京现地进行一场【百问百答】的直播答疑，对任何日本资产（身份+房产）配置感兴趣的朋友，可以先预约下方直播间，在线提问互动~

如果有关注近期新闻的朋友，想必都知道高层建筑、住宅安全等话题越来越受到重视。当房子“变老”之后，到底需要怎样的维护和管理才能让人住的安心和买得放心？

我想，这个问题毗邻的日本，也许值得参考。记得每年总有不少新来的客户朋友问我类似的问题，

“为什么日本的房子都这么老，但还这么受欢迎？”

“日本人都会买二手房吗？“

”日本收缴的管理修缮费都会花在哪里……“

那今天，顺便谈谈关于日本房子和住宅楼修缮、维护和重建等等问题。

日本房产每个月要交的修缮金，一般用在什么上面？

一般而言，修缮金是用于维护整栋大楼各项功能正常运行的维修费用。

与国内不同，国内是买房时缴纳，而日本是在购房后每个月分月缴费。除了日常维护以外，修缮金使用最多的项目是衡东楼的大规模修缮。

什么是大规模修缮？多久会进行一次？

为了保持房子的性能，提高使用寿命，到了一定期限，日本的房子会进行大规模修缮。每20-30年会进行一次大规模修缮。

大规模修缮一般包括：大楼的外立面涂装工事、防水工事、公用部分设施更换工事等。

在日本有过买房经验的朋友，应该对【长期修缮计划书】这个词不陌生，里面会详细制定好了房子未来30年间的修缮计划，以及为了保证实施这些计划预计需要多少费用，乃至多久上门通一次下水道或检测楼道灯光等等小规模修缮，基本都会事无巨细的列明。

大规模修缮的资金从哪里来，修缮时会影响出租吗？

大规模修缮的资金主要是有三种来源：

1. 整栋楼里每一户房东每月缴纳的修缮金累计起来；

2. 如果累积的修缮金不够，大楼的管理组合会向银行进行贷款，之后用房东缴纳的修缮金来进行还款；

3. 如果管理组合贷不到款，那么会需要每一户房东按照持有份额进行分摊。

公寓楼进行修缮翻新时也不会影响出租，大规模修缮主要是外部的工事，与室内没有关系，租客可以正常的出入生活。修缮后大楼会焕然一新，反而有利于涨租金。

日本房产多久会拆掉重建

日本没有一定年限必须拆掉重建的说法，也不能在住户和业主不同意的情况下拆迁（土地永久产权的原因），所以一般看大楼的维护情况。百年建筑在日本也是很常见的。

日本的公寓如果要推到重建是怎么操作的？

重建一般是全体房东开会后投票，通过才能执行的操作。重建费用主要是三大块：

第一、每个房东每月缴纳的修缮金累计起来；

第二、重建时会引入一个开发商，对方承担一些，除了房子的翻新，修建新房时任何多增加的部分（比如新的楼层）将归属开发商；

第三、房东要补足一部分的建筑费用，得到一个新房。

其实，早在2007年起，日本政府就已提出“200年住宅”概念，除了保证房子质量在牢固的房屋框架（新耐震）与持续地检查维修下可以抵御极端灾害之外，也是为了确保房产的使用价值和资产价值，这也是为什么日本的房屋即使过了5、60年仍然保持良好状态，并成为房地产市场流通主力的根本原因。

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也能进入今晚的直播间，随时向我提问任何关于投资日本的问题~