任何行业都有自己的发展规律，有起有伏是常态。中国的房地产行业经历了购房潮，恐慌抢购后到达现在的住房不炒阶段。

从2021年开始房地产行业开始持续走下坡路。原先如日中天的买房潮，到现在偃息旗鼓了。

这期间国家也出台了多项政策，刺激消费，恢复市场，可惜市场并不像文字一样可以轻易改变，不是几个文件发出来就能立刻解决的。

在多番刺激楼市没有取得应有的效果后，终于有人意识到仅仅靠市场本身的刚需房和改善房并不能成功让楼市回暖。

现在的市场明显是供大于求的。

楼市走到现在，有一种预感越来越强烈了，你的疑惑和判断和我一样吗？我们一起来看看。

一、房地产为何是支柱产业？

因为国家在过去二十年的经济发展过度的依赖房地产了，这就导致即便现在房子卖不出去了国家也不能放弃这个产业，扔了经济就会倒退。

房子跟其他产品不一样，价值高使它具备了金融属性。过去经济发展迅速，钱越来越不值钱，而房子却能保值甚至能赚钱。

所以很多百姓只要有钱就投入到房子里面，很多百姓手里是没有钱的，却有好几套房。

如果国家不出手调控房价，房子暴跌成白菜价，那老百姓手里的财富会一夜归零，银行也会直接崩盘。

二、国家扶持房地产行业政策

之前为了抑制炒房，出台了限购政策，限售政策，增加了税收。

但今时不同往日，现在为了刺激楼市各地区已经放开限购了，并且降低了贷款利率利率和首付比例等等。

可惜这全都不是治本之策。并没有彻底解决房产过剩的问题。

问题的根源在于居民收入下降了，年轻人挣不到钱。说白了就是高房价和低收入的矛盾未得到根本的解决。

成家立业的人都有自己的房子了，小年轻没有，但是现在年轻人挣钱不容易，有欲望但没钱啊。

房价对于普通居民来说是非常高的，要为此背负几十年贷款，所以很慎重。

房企有房卖不出去，资金不回流。年轻人没房也没钱，“买不起”只能眼巴巴看着，谁都不好过。

看银行财报显示这两年老百姓的银行存款增多了。那全民生活条件更好了吗？

并没有，恰恰相反，挣钱反而少了，经济持续低迷，才越来越不敢花钱。

收入中层的人，本来的钱一部分是用来消费的，另一部分为了不浪费是会进行投资行为来增加收入的。

但是现在的投资市场也不稳定，这部分人的投资行为发生了很大变化，不敢买房，不敢炒股，不敢理财。

那这部分钱就回到了他们自己手里，存到了银行。

三、楼市问题在哪呢？

在今年一月份统计了2023年全国一百所城市新建的商品房去库存周期（存销比）为22.4个月。

正常来讲这个住宅去化周期应该在12-14个月才是合理的。

但是在优惠政策下，去年的周期仍然偏高，高于合理值至少8个月啊。

在这些城市中年轻人占比比较多的，存销比指数其实挺健康的。

核心一二线城市例如深圳、广州、青岛等，消化能力适中。

而一些老旧的二三线城市，楼房库存积压就很严重了，商品住宅去库存存销比高达30.2个月！

表面看这是房子卖不掉的问题。实际上和银行，政府等都挂钩。

其实在2015年也遇到过类似的问题，当时“涨价去库存”非常成功。

但是当时的成功是有前提的。2015年全国城镇化只有56%，所以楼市的发展潜力是巨大的。

再加上大规模的棚改支持，“强拆”创造出大批的购房者。

拆迁给的都是现金，有这么一批人，有钱还没房，那他就必然会买房。

这导致当年房地产行业变为“卖方市场”，所以越涨价，居民越恐慌。担心手里这点钱早晚有一天会买不起一套住房。

所以疯狂抢购，越涨越买，贷款也卖！然而现在那批人成了高价接盘亏损最多的人。

经历过一次，大家现在更谨慎了。也不再信任房地产了。

2024年的今天，全国的老房子都拆的差不多了，开发商债务高企，棚改也完成使命退场。

在没有刚需支持的情况下，凭空涨价，那就是自欺欺人啊。

所以2015年的路放在现在已经走不通了。

四、楼市未来发展方向在哪?

房子卖不掉是因为现在房子多，所以把首先需要把房子现有的库存先卖出去，再谈以后的发展。

于是，全国各地在进行了轰轰烈烈的“去库存”的行动。现在各个城市都在主动调整优化房地产政策。

有些开发商会主动降价啊，还有以旧换新等项目，所以一些教育和资源配套不错的地址其实去库存做的不错的。也卖挺好。

所以你看，不是卖不掉，而是商品没有让购买者感觉“值得”。

过去房地产“卖方市场”的时候什么房子都能卖出去，贪婪是人的原罪。一些开发商为了节省成本房屋盖的质量根本没有保障。

以前没得选当然捏鼻子认了，现在房子这么多，还凭啥买这破楼。

这种就属于被市场抛弃的楼盘，经济再盘也活不起来了。

所以服务和质量才是房企能在这场浪潮中存活下来的关键。

有刚需就会有交易，产品多只有最好的产品才能留下。

房子太多那就少盖或者不盖。减少供地就能控制房子数量。

但是卖地又影响地方财政。卖地来钱太快太容易了，能迅速做出政绩，谁不心动呢？

“卖地”能迅速提升财政报告。而恢复楼市另一层含义就是为了财政啊。恢复楼市就是恢复房地产企业，房企有钱了，才会接着买地盖楼，增加地方财政收入。这是一个循环。

那么这工作还如何开展呢？这就需要中央统筹安排了。

2月22日住房城乡建设部就四项国家标准公开征求意见。

2月29日住建部强调做好住房发展规划和年度计划编制工作，这项工作是是建立“人、房、地、钱”要素联动机制的重要抓手。

要求以后城市土地审批和拍卖必须以人为本，以城市中人口增长量来确定应该盖多少房子，而根据要盖的房子所需要的面积来拍卖土地。

以前有钱就可以下场盖楼，大大小小的开发商不停买地圈地，高楼四起，以后这种混乱情况将不再存在。

同样另一方面银行也不会再随意为房地产企业放天价贷款，必须根据企业年度建房的计划来放贷，这可以避免开发商不自量力以贷养贷最终出现滚雪球的债务问题。

这个政策的落点对未来的影响更大，那当下的楼市困境又该如何解决呢？很简单，把空房利用起来。

现在的情况是新房销量不好，城中村的一些老房子和公寓楼同样无人接手。

公寓一层二三十户人家，隔音不好，楼层基本都很高。很少有家庭愿意一家人住，这几年更不好出手了。一栋公寓大部分都是住不满的状态。

于是国家出手了，为了清库存，国企成立租赁公司向中央银行贷款，收购商品房后装修改成租赁房，既可以为无房的青年提供一些保障，又可以解决房产库存问题，用用户租金覆盖贷款利息。

这个操作没有企业能做起来，因为利益不够，但国家可以。稳住房产的经济形势就不会亏。

目前这个计划正在稳步进行中，截止3月6日已经在五个城市中完成落地了，在等市场反映的过程中，各个城市中的前期工作也已经在筹备。

以租供贷这套模式能顺利运行的关键是房子都能按照设置的租金出租出去，并且不能有空房，否则游戏无法闭环，又是一个新的崩塌。

想不空房，问题的关键还在于人。人才是经济发展的第一生产力，而大城市的发展可以吸引更多的人。

所以可以预测，接下来一线城市全面解禁，那对中小城市的虹吸在所难免。所以小城市的房价将跌的更狠，越来越不值钱，两极分化会进一步加重。

结语

如果你是刚需住房，可以等等。小城市房价不会再有涨的空间，二三线的房价将趋于稳定，这两种情况都可以再观察观察市场后再入手，找到最划算的住房方式。

如果你有钱，那你更应该等。如今全球经济下滑，楼市出现问题的不在少数，内地的政策扶持还有上升空间。

手里有资金才有选择权，如果你提前把钱都花光了，那无论房产怎样发展都和你无关了，有耐心的人才能等到自己心仪的猎物。

当然如果你超级有钱，买房像吃饭喝水一样，那无论何时进场都不会输。

虽然现在房地产行业在持续低迷，但是国家也在积极救市。

尽管楼市行业恢复可能需要较长时间，但路虽远行则将至，一步一个脚印地克服困难，总能走出去；任何问题都认真面对，终能解决。

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